Представленный в ЗакСе законопроект о комплексной застройке содержит альтернативы действующим нормам
Сегодня на круглом столе в Мариинском дворце вниманию руководителей строительных объединений был представлен проект закона «О комплексном развитии и реконструкции территорий Санкт-Петербурга». Над ним работали председатель Комиссии по транспортному комплексу ЗакСа Игорь Риммер, главный специалист комиссии Юрий Курикалов, а также заместитель гендиректора НКО «Союзпетрострой-Стандарт» Евгений Каплан.
Как подчеркнул И.Риммер, и Градостроительный кодекс РФ, и действующее местное законодательство не способствует комплексному освоению территорий, поскольку не учитывают приоритетов экономической политики, динамики развития транспорта и потребностей в социальной инфраструктуре. По его мнению, сегодня мегаполису необходима новая градостроительная идеология, которая позволила бы преодолеть диспропорции в социальном развитии мегаполиса.
Как пояснил Е.Каплан, предоставление территорий для комплексной застройки в основном на окраине города, не учитывает социальных проблем горожан. Для того, чтобы вокруг Петербурга формировались полноценные города-спутники, в них необходимо развивать промышленность. В противном случае большинство населения будет ежедневно перемещаться из новых районов на работу в центр города. А для этого, по расчетам Е.Каплана, Петербургу потребуется в ближайшее время построить 20-30 новых станций метро, что предполагает большие затраты. В противном случае, по его мнению, городу угрожает транспортный коллапс.
В то же время, напоминает Е.Каплан, промышленные территории Петербурга по-прежнему превосходят по площади жилые районы. Сокращение резерва пятен для жилой застройки в городе грозит резким повышением цен на недвижимость, считает Каплан.
Положения законопроекта «О комплексном развитии и реконструкции территорий Санкт-Петербурга» распространяет применение термина «комплексное освоение» с жилого строительства также на промышленное и общественно-деловое. При этом предусматривается, что территория, выделяемая для комплексного освоения и реконструкции, должна включать целиком локальную территориальную зону или часть такой зоны, но в размере не менее 5 минимальных размеров земельного участка, предназначенного для капитального строительства.
Кроме того, законопроект предусматривает предоставление банковской гарантии победителем торгов на право освоения территории. Устанавливается, что при таких торгах победителем признается участник, предложивший как наибольший размер арендной платы и платы за пользование имуществом, так и наилучшие условия по критериям конкурсных предложении. Эти положения авторы закона, впрочем, распространяют только на незастроенные территории и земли с объектами капстроительства, находящихся в городской собственности. В то же время при проведении конкурса на комплексную реконструкцию победитель определяется соответствием квалификационным требованиям и готовностью выполнить работу за вознаграждение наименьшего размера.
Как поясняют авторы законопроекта, процедуры, устанавливаемые федеральным законодательством в отношении комплексной застройки, удовлетворительно обеспечивают лишь создание жилья элитного класса. Положения о возможности осуществления комплексной реконструкции управляющей организацией и предложенный механизм отбора, по мнению авторов, позволит привлечь этому не только крупные, но и средние строительные организации. По мнению Е.Каплана, новый механизм может стать стимулом для развития многих территорий, к которым в настоящее время не проявляют интереса инвесторы. Кроме того, законопроект содержит нормы, направленные на снижение издержек строительных организаций при приобретении участков под застройку. Все предложенные меры, по замыслу авторов, помогут и сдерживанию роста цен на недвижимость. При этом И.Риммер признал, что Юридическое управление ЗакСа обратило внимание на несоответствие ряда положений проекта федеральным законам.
В ходе обсуждения законопроекта также были отмечены терминологические несоответствия с рядом федеральных и местных законов. Председатель Управления по саморегулированию Союза строительных объединений и организаций Сергей Фролов обратил внимание на необходимость расчета экономической эффективности при внедрении предложенных в законопроекте механизмов.
Вместе с тем аудитория согласилась с необходимостью расширения полномочий Петербурга, которому рядом федеральных законов предоставлен особый статус, при принятии решений в области развития города. Положения законопроекта, по мнению ряда руководителей, могут быть использованы при внесении поправок в федеральное законодательство.
На круглом столе, организованном Комиссией по транспортному комплексу Законодательного собрания Санкт-Петербурга, основным предметом которого было обсуждение проекта закона о комплексной застройке в контексте развития транспортной инфраструктуры, состоялось подробное обсуждение ситуации, сложившейся в связи с введением поправок в Градостроительный кодекс РФ в части саморегулирования в строительной сфере. Как подчеркнул организатор встречи, председатель Комиссии Игорь Риммер, поправки к закону затрагивают не только жилищное, но и дорожное строительство.
Гендиректор НП «Ассоциация предприятий дорожного комплекса Санкт-Петербурга» Юрий Агафонов отметил, что введенное повышение взносов членов СРО в компенсационный фонд весьма обременительно для многих членов возглавляемой им организации, относящихся к малым предприятием. Более существенной проблемой, по словам Агафонова, является то, что в дорожном комплексе изыскательские, проектные и строительные работы традиционно осуществляются в едином комплексе. Между тем изменения, внесенные в законодательство, предполагают создание СРО по профильному признаку, то есть принуждает проектировщиков дорог ассоциироваться с проектировщиками, а отнюдь не с дорожниками.
В законодательстве о СРО, как отмечает Ю.Агафонов, при этом остался ряд «белых пятен». В частности, неясно, имеют ли право аффилированные структуры быть представлены в качестве самостоятельных членов СРО. Поскольку не были внесены поправки в Налоговый кодекс, остается также неясным, подлежат ли налогообложению компенсационные фонды СРО.
По сведениям гендиректора НКО «Союз организаций подземного тоннелестроения» Сергея Алпатова, поправки к закону вызывают особое беспокойство в тех областях России, где требуемого для регистрации СРО числа членов ассоциации недостаточно. Федеральные законодатели, с одной стороны, форсируют переход на саморегулирование, а с другой, задерживают разработку законодательства о технических регламентах, а также о перечне видов работ, требующих получения допуска от СРО. В то же время вносятся также предложения о создании при СРО страховых фондов в дополнение к компенсационным фондам, что еще более запутывает ситуацию.
В измененном законодательстве совсем не нашлось место девелоперским и инжинириинговым организациям, а также управляющим компаниям, несмотря на то, что в странах Западной Европы, на которые ориентируются законодатели, этот сектор представляет самостоятельную сферу бизнеса, объединенную в саморегулируемые структуры. В то же время СРО комплексного типа законом не предусмотрены, напомнил президент Ассоциации профессиональных управляющих инвестиционно-строительными проектами Геннадий Киркин.
Он считает, что изменения в законодательстве создают крайне неблагоприятные условия для малого и среднего бизнеса. Применение нового законодательства, по его мнению, «просто убьет» многих участников рынка. Г.Киркин напомнил о том, что доля малого и среднего бизнеса на строительном рынке составляет около 75%. Он предложил «не просто совещаться, а бить в набат», и использовать для этого весь возможный ресурс ЗакСа.
Сергей Фролов, руководитель Управления по саморегулированию Союза строительных организаций и объединений, напомнил о том, что предложения петербургских законодателей были изложены ССОО в ходе ряда совещаний в Москве под эгидой Эеспертного совета по саморегулированию. По его словам, предложения ССОО, в частности, по необходимости включения комплексных ассоциаций в список профильных СРО, были услышаны на уровне Государственной Думы. Однако в последний момент в обсуждение вмешался министр регионального развития РФ Дмитрий Козак, по настоянию которого и были внесены изменения, повышающие нормы членства, размеры взносов, и исключающие возможность создания комплексных СРО.
Как считает С.Фролов, строительным объединениям «пора готовится ко второму раунду» внесения изменений в федеральное законодательство. С этим согласен и И.Риммер, который намерен в ближайшее время организовать ряд встреч между представителями петербургского строительного бизнеса и депутатами Госдумы РФ. По его мнению, для подготовки предложений по новой коррекции федерального законодательства о саморегулировании в строительстве необходимо создание постоянно действующей рабочей группы.