Архитектурное решение «ворот Приморского района» удостоилось похвал Градсовета
Сегодня Градостроительный совет Санкт-Петербурга рассмотрел концепцию застройки территории площадью 52 га, ограниченной Коломяжским пр., пр. Испытателей, Богатырским пр. и полосой отвода Сестрорецкого направления Финляндской железной дороги. Основная часть участка в соответствии с Генпланом отнесена к зоне многоэтажной жилой застройки. Концепция застройки по заказу ЗАО «Мегалит» разработан 6-й проектной мастерской ОАО «ЛенНИИПроект».Территория проектирования делится на два треугольника неравного размера перспективным продолжением Богатырского пр. Угол магистрали, образующей продолжение проспекта и к востоку соединяющегося с пр. Испытателей, уже образован 24-26-этажным зданием ЗАО «Строительный трест» высотой 81,7 м. Это здание строилось до утверждения постановления №1731, которое установило для южного (большего по площади) треугольного квартала между Коломяжским пр., железной дорогой и продолжением Богатырского пр. предельную высоту 66 м, распространяющуюся и на внутриквартальные строения. Кроме дома, построенного «Строительным трестом», жилых строений в южном квартале нет. В настоящее время на нем размещается торговый центр «Сезон», открытый 5-уровневый паркинг, церковь св. Николая Чудотворца и 24 корпуса запущенных строений бывшей Ждановской базы треста «Ленплодоовощ». Юго-западная часть «большого треугольника», расширенная изгибом Коломяжского пр. южнее ул. Генерала Хрулева, образована зеленой зоной, охраняемой КГИОП. Здесь находится обелиск, обозначающий предполагаемое место дуэли А.Пушкина. Вторая зеленая зона специального назначения образует северо-восточный угол квартала и удлиняется параллельно пр. Испытателей в сторону путепровода под Выборгским направлением железной дороги, выполняя защитную функцию. На участке этой зоны в рамках проекта «Газпром – детям» строится спортивно- оздоровительный центр. В «малом треугольнике», ограниченном пр. Испытателей, Коломяжским пр. и продолжением Богатырского пр. постановление №1731 и проект Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) не устанавливают предельного параметра высоты. Здесь построено одно жилое здание (ЗАО «Строительный трест») П-образной формы, выходящее фасадом на Коломяжский пр. В соответствии с Генпланом, проект предусматривает создание нового путепровода над путями железнодорожной станции «Новая деревня» Сестрорецкого направления по оси Комендантского пр. Концепция застройки предполагает полукольцевидную планировку «большего треугольника» с повышением высотности от линии железной дороги в сторону Богатырского пр. Ось полукольца проектировщики провели перпендикулярно линии железной дороги. Основание полукольца, по проекту, образовано зданием многоуровневого паркинга (из расчета 350 машиномест на 1000 жителей квартала), вытянутого вдоль железнодорожных путей. Это предложение одобрено консультантами-экологами. Непосредственно к северо-западу располагаются соединенные корпуса 2 школ с общим спортивным центром на общее количество 1750 учащихся. С обеих сторон территории школы расположены два типовых здания детских садов, еще один детсад запланирован в северо-восточной части «треугольника». К северу от школьных зданий образуются три полукруга жилых домов с узкими размыканиями, спроектированных по принципу амфитеатра. Первое кольцо образовано малоэтажными зданиями эконом-класса, второе – цепью более высоких зданий бизнес-класса, окаймленных «точечными» домами – полуцилиндрами сечением. Наконец, наружная сторона полукольца, повторяя линию продолжения Богатырского пр., образует изгиб к востоку и затем к югу с несколькими «точками» в форме завершенных цилиндров. В них предусмотрено жилье комфорт-класса. Еще три «точки» цилиндрической формы вдоль Коломяжского пр. в юго-западной части проектируются как жилье эконом-класса. Наконец, отдельно стоящее здание с полуцилиндрическими завершениями с двух сторон расположено вдоль оси Коломяжского пр. и имеет высокую арку, через которую с проспекта открывается вид на церковь св. Николая. Доступ транспорта на территорию с Коломяжского пр. предполагается осуществить через продолжение ул. Генерала Хрулева. Предусмотрены внутриквартальные проезды между полукольцами жилых зданий. Как считает М.Сарри, при строгом следовании существующему высотному регламенту здание «Строительного треста» с ТЦ «Купеческий двор» окажутся доминантой квартала, что вступает в противоречие с предложенным ансамблевым решением. «Я понимаю, что могу навлечь на себя гнев Н.И.Явейна, настаивающего, чтобы высотный регламент не делал ни для кого исключений, но тем не менее прошу рассмотреть возможность повышения регламента, чтобы уровень 81,7 м распространялся также на внешний контур застройки», - сказал архитектор. В «малом треугольнике» авторами проекта предусмотрено строительство многофункционального делового центра в форме неправильного ромба, длинные стороны которого повторяют линии острого угла на пересечении пр. Испытателей с продолжением Богатырского пр. Здание МДЦ предполагается увенчать сдвоенной цилиндрической башней высотой 130 и 100 м. Как рассказала корреспонденту АСН-инфо вице-президент ЗАО «Мегалит» Анжелика Порохнавец, 4 первых этажа здания МДЦ предназначаются для парковок, с сооружением также 2-ярусного подземного паркинга. Для обеспечения доступа к северному кварталу предполагается строительство надземного перехода над продолжением Богатырского пр. Общая площадь жилой недвижимости в квартале должна составить 450000 кв. м и рассчитана на 11,2 тысяч жителей, а площадь деловой недвижимости – 120000 кв.м. Как подчеркнул президент ЗАО «Мегалит» Александр Брега, компания-заказчик предусматривает относительно низкую плотность населения квартала. Еще одним принципиальным условием, по словам руководителя компании, является осуществление строительства одним застройщиком без разделения южного квартала на лоты. Рецензент проекта Владимир Линов согласен с необходимостью реализации проекта единственным застройщиком с учетом ансамблевого планировочного решения. Он также высоко оценил включение социальной инфраструктуры в планировочный комплекс. В то же время рецензент предложил изменить направление оси ориентации полукольцевидной застройки с ориентировкой на проектируемую доминанту, что, по его мнению, позволило бы также раскрыть дополнительные оси обозрения для церкви св. Николая. В.Линов согласился с целесообразностью внесения изменений в ПЗЗ с целью повышения высотного регламента для южного квартала. В то же время рецензент считает, что высоту доминанты в северной части квартала следует ограничить уровнем 100 м, так как 130-метровая «высотка» будет вторгаться не только в панораму центральной части города с Дворцовой наб., но и существенно изменит панораму Островов, где, по его мнению, ландшафты также требуют бережного отношения. У рецензента вызывает удивление обстоятельство, что для северного квартала ПЗЗ не устанавливает предела высотности, хотя квартал находится на расстоянии не более 6,5 км от Петропавловской крепости. Некоторые критические соображения были озвучены также заместителем председателя КГА Виктором Полищуком, который считает целесообразным снижение плотности заселения жилой части территории. Предложено также спроектировать некоторые внутриквартальные проезды как прогулочные зоны. В остальном проект не встретил замечаний. Предложенное ансамблевое решение удостоилось высоких похвал даже от таких строгих критиков, как Олег Харченко и Михаил Мамошин. В ходе дискуссии не были подняты такие вопросы, как обеспечение населения проектируемого жилого квартала торговыми площадями, а также улучшение транспортной инфраструктуры. Точку зрения председателя КГА А.Викторова услышать не удалось, поскольку в середине дискуссии он покинул аудиторию вместе с А.Брегой. Однако, учитывая в целом позитивную оценку Градсовета, предполагается, что заказчик в ближайшее время получит разрешение на проведение изыскательских работ.
31 июля в Московском районе состоялись общественные слушания проекта планировки и проекта межевания территории Московского района, ограниченной Дунайским пр., Пулковским шоссе и Южным полукольцом Октябрьской железной дороги. В качестве заказчика проекта выступила компания дочерняя компания международной Mirland Development Corporation петербургское ООО «Петра-8». Особо примечательно, что общественные слушания с таким же названием, как сообщало АСН-Инфо, прошли в Московском районе 3 днями раньше - 28 июля и в качестве заказчика проекта планировки и межевания выступало ООО «Салолин Групп».
Территория проекта, представленная на слушаниях ООО «Петра-8» составляет примерно треть от территории, заказчиком проекта по которой является «Салолин Групп».Как пояснил директор проекта Mirland Development Лев Марголин, до определенного времени «Петра-8» и «Салолин Групп» вместе занимались разработкой и вместе представляли его на Градсовете в 2007 г. Однако в процессе согласований с собственниками земельных участков, расположенных на данной территории, достичь согласия удалось далеко не со всеми, и стало понятно, что реализовать проект на всех 284 га будет сложно. Тем не менее, по словам Марголина, удалось договориться с собственниками земли в восточной части района, где расположен участок, выкупленный «Петра-8» у фирмы «Лето». «Здесь собрались инвесторы, которые пришли к согласию на 99,9%, здесь нет конфликтов по вопросам землепользования», - заявил руководитель проекта Mirland Development. Другая причина появления альтернативного проекта планировки и межевания, по его словам, состоит в том, что Mirland Development не намерена дожидаться, решения всех имущественно-правовых вопросов. В случае утверждения представленного ей проекта планировки и межевания, она планирует приступить к строительству до конца 2008 г.
Территория, на которую в качестве девелопера, застройщика и инвестора претендует Mirland Development, включает зоны жилой и общественно-деловой застройки, а также частично – рекреационные и транспортные. На ней планируется построить 1,3 из 1,5 млн.кв.м жилья, запланированного проектом планировки, представленной «Салолин Групп». В настоящий момент в этой части района проживает порядка 3,6 тысяч человек. А по реализации проекта Mirland Development, количество жителей должно увеличиться до 31,8 тысячи человек.
Л.Марголин заверил участников слушаний в том, что строительство жилья, согласно концепции проекта, будет происходить параллельно строительству объектов социальной инфраструктуры. Строительство 8 детских садов и 2 школ, по его словам, должно завершиться с вводом IV пускового комплекса, то есть не позднее 4,5 лет после начала реализации проекта. При этом на каждый из пусковых комплексов отведено примерно по 2-3 года, так что начало II пускового комплекса запланировано на конец 2009 г. Тогда как ввод в эксплуатацию офисных площадей, в соответствии с расчетами Mirland Development, должен состояться не раньше, чем через 6,5 лет после начала реализации проекта.
Вместе с тем, площадь рекреационных зон, вошедших в состав проекта Mirland Development, по словам заместителя гендиректора ООО «Петра-8» Михаила Финкена, должна составить порядка 20 га, тогда как по нормативам необходимо 18 га. Количество мест в подземных паркингах и на стоянках превысит нормативы примерно на 1 тысячу единиц, и по словам Финкена, составит 10 тысяч машино-мест (примерно 6 тысяч машиномест на жилую зону и 4 – на общественно-деловую).
За пределами проекта планировки, представленного «Петра-8», оказалась не только часть жилой, общественно-деловой, транспортной и рекреационных зон проекта планировки, представленного «Салолин Групп» - но и вся промышленно-складская зона.
Большая часть вопросов, которые поступили от представителей предприятий, расположенных на данной территории касались разногласий в части организации транспортной доступности (въездом и выездов на их территорию), а также границ санитарных зон, которые оказались существенно сокращены. В этой связи представитель Администрации Московского района посоветовала предпринимателям в течение 4 календарных дней представить замечания к проекту, чтобы они могли быть внесены в протокол слушаний. Жителей района также волновала экологическая ситуация в районе, перегруженном транспортом, и планы компании «Элис», ведущей строительство в непосредственной близости к их домам. В ответ на замечание по действиям этой компании, М.Финкен заметил, что после утверждения проекта планировки и выдачи всем владельцам земельных участков градостроительных планов, планировочное решение на участке «Эллис» может быть скорректировано.
Как пояснила корреспонденту АСН-Инфо главный специалист КГА Московского административного района Александра Шабанова, ситуация, когда на одну и ту же территорию разрабатывается 2 разных проекта планировки, позволит произвести проверку данных, представленных девелоперами и решить, какой из проектов будет лучшим с учетом интересов развития района и благополучия его жителей. По словам А.Шабановой, в ее практике это первый случай конкуренции двух проектов.