Эксперты: За 2008 г. рост цен на жилье составит 35-40%
Стремительный рост цен на первичном рынке недвижимости в Санкт-Петербурге, возникший в IV квартале 2007 – I квартале 2008 г., сменился относительным затишьем. По оценке директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Михаила Бимона, в настоящее время рынок находится в равновесном состоянии: спрос почти равен предложению. В сентябре-октябре, по окончанию летнего сезона, ожидается возобновление роста цен на 12-15%. За год прирост цен, по оценке «Петербургской недвижимости», составит 35-40%.
Как подчеркнул М.Бимон на круглом столе «Рынок недвижимости. Итоги I полугодия 2008 г.» в пресс-центре Ассоциации риэлторов, в течение 2008 г. на динамику цен не будет оказывать влияние ввод крупных проектов, поскольку реализация большинства из них (в частности, «Балтийской жемчужины» и «Морского фасада») начнется не ранее II полугодия 2009 г. Причин политического характера, оказывающих влияние на динамику цен, также не наблюдается. Одним из факторов роста цен является «ползучее» подорожание стройматериалов. Однако основной причиной стабильного роста является неудовлетворенность платежеспособного спроса на жилую недвижимость.
По оценке «Петербургской недвижимости», обеспеченность жильем в Санкт-Петербурге при оптимистичном прогнозе достигнет показателей европейского уровня не ранее чем через 30 лет. Как уточняет руководитель отдела консалтинга и аналитики недвижимости «Итака» Яны Долотовой, этот показатель в городе составляет в настоящее время 22 кв. м на человека. Рост до 30 кв. м потребует ввода нескольких миллионов квадратных метров жилья.
По мнению руководителя отдела загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмилы Юшиной, даже после удовлетворения острого спроса у горожан сохранится желание улучшить жилищные условия. В связи с этим перспективы развития рынка загородной недвижимости она считает «просто превосходными».
Как подчеркивает генеральный директор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов, Санкт-Петербург в последние годы стал центром притяжения для жителей других регионов. Это обстоятельство также будет стабильно поддерживать спрос.
Отвечая на вопрос о роли психологического фактора в динамике цен на недвижимость, в частности, за счет влияния прогнозов в специализированной и неспециализированной прессе, М.Чернов рекомендовал не преувеличивать его влияние. «Мы имеем дело с вполне экономическим рынком», - подчеркнул аналитик. «Спрос на жилье закономерно сохраняется, а число сделок закономерно меняется в соответствии с сезоном». М.Чернов напомнил о том, что ряд публикаций предсказывали стабильный рост цен и в летний период 2008 г., однако рынок «не прислушался» к пророчествам в СМИ.
Стоимость аренды вторичной недвижимости, по наблюдениям М.Чернова и М.Бимона, подчиняются несколько иным закономерностям, чем цены продаж. «Квартиры, которые в 2007 г. сдавались за 20 тысяч рублей, сегодня сдаются за 24 тысячи», - отмечает М.Чернов. По оценке М.Бимона, динамика стоимости аренды отличается большей стабильностью и определяются инфляцией на основные товары и услуги.
Как рассказал на слушаниях в МО «Парголово» руководитель проекта «Северная Долина» ООО «Главстрой-СПб» Леонид Фельдман, реализация проекта жилой застройки предусматривает развитие транспортной инфраструктуры, соответствующей масштабам строительства, перспективной численности населения и уровню автомобилизации.
В частности, Центральная районная магистраль, запланированной еще в 1990-х гг., будет представлять собой 6-полосное шоссе шириной 70 м. Отходя от пр. Энгельса на запад южнее развилки с КАД, эта трасса, делающая два плавных изгиба, выйдет к развилке Выборгского шоссе и Заречной ул. Предполагается строительство транспортной развязки на пересечении магистрали с пр. Энгельса. Кроме того, проект предусматривает пробивку продолжения трассы 3-го Верхнего пер. вдоль железнодорожной линии. Сейчас переулок упирается в участок заболоченного леса. В перспективе он станет оживленной улицей и сольется с Центральной районной магистралью.
Одновременно с застройкой 15-го квартала, с которой начнется реализация проекта, будет проложена также магистраль, уходящая от Верхней ул. на север параллельно пр. Энгельса. Пока она условно именуется Главной улицей.
Отвечая на вопрос председателя районного комитета по строительству Марины Горбачевой, Л.Фельдман заверил ее и депутатов МО «Парголово» в том, что поставка строительных материалов на территорию комплексной застройки не будет осуществляться со стороны Выборгского шоссе. Увеличение транспортного потока на этой трассе может привести к заторам, в особенности в летний период. Узким местом на Выборгском шоссе является, как и на ряде других трасс города, проезд под путепроводом железной дороги.
По словам Л.Фельдмана, стройматериалы будут доставляться на территорию застройки со стороны КАД и пр.Энгельса, а в дальнейшем по вновь проложенной Центральной районной магистрали. В перспективе как застройщик, так и районные руководители рассчитывают на заявленные планы города по строительству дополнительного путепровода через линию железной дороги в сторону Заречной ул. Его сооружение также соответствует интересам другого застройщика – ОАО «ЛЭК», которое получило участок 40 га непосредственно к северо-востоку от существующего переезда.
Как считает Л.Фельдман, прокладка двух новых магистралей к развилке Выборгского шоссе и Заречной ул. облегчит транспортную связь между новым районом и северными пригородами.
В беседе с руководителем проекта глава МО «Парголово» Ольга Кутыловская обратила внимание застройщика на запущенное состояние трассы Парнасной ул. к востоку от ее пересечения с ул. Вологдина в пос. Торфяное. По ее словам, этот участок магистрали фактически является бесхозным. Между тем эта трасса имеет значение как для будущего жилого района, так и для садоводства «Климовец».
Еще одной проблемой, которая беспокоит местных жителей, является судьба гаражей нескольких кооперативов, в настоящее время находящихся на территории будущей застройки. Их число достигает 8000. Впрочем, по свидетельству депутатов МО «Парголово» и руководства 49-го ОВД, обслуживающего поселок, часть гаражей фактически используется для мелких незарегистрированных производств, в особенности авторемонта.
По словам Л.Фельдмана, в настоящее время застройщик вовлечен в ряд судебных процессов в связи с гаражами. Как подчеркнул руководитель проекта, ООО «Главстрой-СПб» намерено решать проблему исключительно в правовом поле. В то же время он признал, что переселение гаражных кооперативов затянулось, поскольку альтернативы их владельцам пока не предоставлено. В соответствии с инвестиционным договором, городской КУГИ должен был обеспечить освобождение территории от гаражей. Однако это условие до сих пор не выполнено. Впрочем, недавнее принятое постановление правительства Санкт-Петербурга о порядке предоставления компенсации владельцам гаражей, по мнению Л.Фельдмана, поможет решить эту проблему в правовом поле, хотя и потребует дополнительных затрат от застройщиков. При этом, в первую очередь следует уточнить число владельцев гаражей, относящихся к льготным категориям граждан.
Как пояснил Л.Фельдман, обеспечить всех владельцев гаражей местами в паркингах, которые планируется построить в «Северной Долине», инвестору не удастся. Норма строительства паркингов установлена из расчета 350 машиномест на тысячу жителей, чего может быть недостаточно и для приобретателей нового жилья.
По общему мнению, представителей заказчика и муниципалитета, решение проблемы гаражных кооперативов на территории застройки должно быть принято до слушаний по планировке и межеванию территории. Обе стороны рассчитывают на непосредственное участие правительства города в достижении компромисса, в том числе посредством предоставления временных участков для владельцев гаражей существующих ГСК.