Застройка «Северной долины» начнется от метро «Парнас» в июне 2009 г.
В восточной части территории новой комплексной застройки «Северная долина» в Выборгском районе Санкт-Петербурга будет построено, кроме жилья, несколько школ и детсадов, детская и взрослая поликлиники, станция «Скорой помощи», пожарное депо, отделение милиции. Застройка участка, рассчитанная на 70-75 тысяч жителей, предусматривает развитие торговой и бытовой инфраструктуры. В частности, близ станции метро «Парнас» планируется строительство торгово-развлекательного комплекса площадью 40 тысяч кв. м. Именно отсюда, с квартала №15, начнется возведение многоэтажных жилых домов. Об этом было рассказано сегодня на слушаниях временного регламента застройки №08/2458, прошедших в муниципальном образовании «Парголово».
Заказчиком ВРЗ территории, ограниченной 9-м мелиоративным каналом, границей земельного участка развязки КАД и пр. Энгельса, трассой пр. Энгельса, 3-м Верхним пер., северной границей земельного участка АОЗТ «Пригородный», 11-м каналом, Старожиловской ул., ул. Вологдина, Ольгинской дор. и Новой ул. (садоводство «Климовец»), выступило ООО «Главстрой-СПб» - санкт-петербургский филиал ОАО «Главстрой», входящего в состав группы «Базовый элемент».
«Главстрой-СПб» выиграл конкурс на право комплексной застройки территории площадью 296 га на торгах в городском Фонде имущества 23 мая 2007 г. Начальная цена лота в ходе аукциона возросла в 11 раз. «Главстрой» приобрел право на застройку более чем за 7,07 млрд. рублей, что составило около 2400 рублей за 1 кв. м территории. Для сравнения, право на застройку территории площадью 437 га в Конной Лахте обошлась той же компании в 1 млрд. рублей.
Как пояснил руководитель проекта Леонид Фельдман, территория ВРЗ превышает площадь участка, полученного инвестором на аукционе. В частности, северо-западная граница территории ВРЗ захватывает часть существующей застройки пос. Торфяное. Между тем, граница участка, приобретенного на аукционе, проходит по проектируемой Центральной районной магистрали и лишь вблизи ныне существующего КАС «Шуваловский» (восточнее Донецкой ул. в Торфяном) выходит на Ольгинскую дорогу, как условно называется продолжение Парнасной ул. От этой точки границы ВРЗ и территории «Главстроя» совпадают, продолжаясь по Новой ул. садоводства «Климовец» (условное продолжение основной оси ул. Шишкина в Парголово) и затем на юг по пр. Энгельса.
У пересечения пр. Энгельса с 3-м Верхним пер. в территорию «Главстроя» «врезаются» несколько участков промышленной застройки, исключенных из территории, выставленной на торги, с учетом ранее оформленных владельцами предприятий землеотводов. Зато мелкие производства, развернутые рядом временных арендаторов вдоль границы садоводства «Климовец» по Новой ул., освободят место для нового застройщика – тем более, что в соответствии с откорректированным Генпланом, основная часть этого сектора отнесена к зоне ЖД-3 (многоэтажная жилая застройка), а севернее, у пересечения 9-го канала с трассой пр. Энгельса, земля отведена для инженерной инфраструктуры (зона И). Проект ТЭЦ «Парнас», предназначенной для обслуживания новой жилой застройки, был приобретен ОАО «Евросибэнерго», также входящей в состав группы «Базовый элемент», у бывшего владельца – ОАО «Корпорация «Синтез».
Не менее важной задачей для комплексного освоения территории площадью почти в 300 га является создание системы водоснабжения и водоотведения. Как рассказал Л.Фельдман, компания подготовила проект дополнительного соглашения, предусматривающего строительство канализационного коллектора, проходящего по территории застройки от существующей шахты у железнодорожной линии в северном направлении. Коллектор радиусом 4 м будет заложен на глубине 17-20 м.
Масштабная инженерная подготовка, где в настоящее время инфраструктура не развита (основная часть территории будущей застройки занята заброшенными торфоразработками), связана с предложенной инвестором концепцией развития территории.
Как известно, планы развития территория «Северной долины» (общая площадь этой территории превышает 540 га) разрабатывались с начала 1990-х гг. Уже в июне 1995 г. мэрией Петербурга был утвержден «Проект детальной планировки района «Северная долина» с разграничением на кварталы и проектированием основных магистралей, включая дугообразную Центральную районную магистраль и Главную улицу, согласно плану отходившую от Верхней ул. на север. Проектом предусматривалась и привязка к станции метро «Парнас». Однако в тот период на территории «Северной долины» предполагалось развивать строительство малоэтажного жилья элитного класса. Этим планам соответствовал и архитектурный проект мастерской Цицина, подготовленный в 1997 г.
В настоящее время как ООО «Главстрой-СПб», так и застройщика соседних участков «Северной долины» (в частности, ОАО «ЛЭК», получившей участок территории 40 га к западу от пос. Торфяное между Заречной ул. и линией железной дороги), намерены развивать здесь многоэтажную застройку эконом-класса. На слушаниях ВРЗ Л.Фельдман подтвердил, что застройка будет достаточно плотной, а здания – повышенной этажности. Большая часть территории, в соответствии с высотным зонированием в рамках регламента, утвержденного постановлением правительства Санкт-Петербурга №1731, отнесена к зоне 7, допускающей максимальные высотные параметры. Общая площадь вновь построенного жилья превысит 2,5 млн. кв. м.
В то же время в проекте сохранена идея создания в центральной части территории, примыкающей с востока к Центральной районной магистрали, нового парка. В соответствии с Генпланом, полукруглый по форме парк, создание которого предусмотрено функциональной зоной Р2, займет площадь 18 га. Еще две зеленых зоны предусмотрены Генпланом на двух прямоугольных участках, протянувшихся между существующей промышленной застройкой и перспективной зоной инженерной инфраструктуры, с одной стороны, и зоной многоэтажного строительства, с другой. Их назначение будет защитным.
Застройка 15-го квартала, по словам Л.Фельдмана, начнется уже в июне 2009 г. Первоначально предполагалось, что к строительству компания приступит лишь в 2010 г. Однако сроки реализации всех этапов проекта были сжаты после того, как губернатор Валентина Матвиенко настояла на перенесении сроков завершения строительства с 2022 г. на ноябрь 2014 г.
Председатель Комитета по строительству и землепользования Выборгского района Марина Горбачева позитивно оценивает планы «Главстроя». По ее мнению, благодаря комплексному характеру застройки, осуществляемому одним инвестором, запущенная территория наконец получит хозяина. С ней согласна председатель муниципального образования «Парголово» Ольга Кутыловская. Депутаты МО, на землях которого находится полученная «Главстроем» территория, рассчитывают, что реализация проекта, в том числе создание инженерной инфраструктуры, а также строительство объектов торговли и социального обслуживания, поможет улучшить условия жизни в поселке, а также обеспечить порядок на его территории. В частности, в МО «Парголово» рассчитывают, что с развитием зоны жилищного строительства с окраины поселка исчезнут несанкционированные свалки, а канализационный коллектор в случае подключения к нему поселка решит наболевшие проблемы водоотведения.
Одна из крупнейших общественных организаций российского строительного комплекса – Российский союз строителей – опубликовал на своем сайте комментарии РСС по принятию в третьем чтении поправок в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ, предусматривающих создания саморегулируемых организаций (СРО) в области строительной деятельности.
Это неоспоримо значимое событие для всего отечественного комплекса, которое, по словам Президента Российского союза строителей Виктора Забелина, позволит улучшить качество производимых услуг и повысить ответственность российских строителей перед потребителем.
Еще полтора года назад было предложено на рассмотрение Государственной думы, Министерства регионального развития и Росстроя России две концепции саморегулирования в строительстве: проекты председателя комитета по собственности ГД Виктора Плескачевского и председателя комитета по строительству нижней палаты Мартина Шаккума. В сути своей представленные концепции преследовали единую благую цель – улучшение всей системы стройкомплекса благодаря механизму ответственности, который строители добровольно берут на свои плечи. Согласно обеим концепциям СРОС (саморегулируемая организация в строительстве) должна была получить следующие функции:
• установление правил и стандартов предпринимательской и профессиональной деятельности в отрасли
• контроль предпринимательской и профессиональной деятельности своих участников
• привлечение к ответственности участников СРО за нарушение правил и стандартов СРО
• организация и проведение третейских разбирательств и иных споров
• организация и профобучение, аттестация и сертификация участников или сотрудников СРО
и другие.
Но по ряду пунктов концепции расходились достаточно остро, особенно в случае с регионами, так как проект Виктора Плескачевского был явно сфокусирован на интересе московских застройщиков, забывая о разнице в финансовых и производственных масштабах между столицами (Москва, СПб, Сочи) и регионами. Проект московских юристов предполагал «причесать всех под одну гребенку», а именно предполагалось создание одного уровня СРО, в котором выделялись виды саморегулируемых организаций по типам объекта строительства. Тем самым на корню губились все подрядные организации, так как их деятельность вовсе не подпадала под данный перечень СРО. Оставалось лишь укрупнение строительных фирм.
Концепция, разработанная Российским Союзом строителей и представленная в то же время на рассмотрение Госдумы, предполагала двухуровневую структуру СРО в строительстве:
• 1 уровень – региональная СРО
• 2 уровень – общероссийская СРО, членство в которой обязательно для всех региональных СРО
За первым уровнем (региональные СРО) закреплялось формирование механизма материальной ответственности через создание компенсационного фонда и систему страхования ответственности:
• Выдача допуска на рынок
• Контроль за их деятельностью
• Лишение допуска
• Формирование механизма материальной ответственности (Компенсационный фонд и страхование)
За общероссийским объединением закреплялась методическая координация правил и стандартов:
• Формирование единых правил и стандартов работы СРО.
• Контроль за их соблюдением.
В ходе дискуссии и ряда региональных встреч стало понятно, что двухуровневая система СРО необходима, дабы избежать расхождений в стандартах и правилах, которых бы насчитывалось ровно столько, сколько строительных СРО мы бы имели. Концепция РСС, фактически закрепленная в принятом законе, устанавливает обязательность создания национальных объединений СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства. Такие национальные объединения должны быть созданы не позднее 1 июля 2010 года.
Важное отличие концепции, взятой за основу поправок к Градкодексу, предложенной Российским Союзом строителей это - формирование СРО не по типу объекта строительства, а по перечню видов выполняемых работ, что позволяет сохранить подрядную нишу, развивать специализацию и конкурентоспособность в этих сферах:
• Строительство
• Изыскания
• Проектирование
Формирование СРО по типу объекта позволит развить методическую нишу, обеспечить преемственность лучших нормативных наработок механизма государственного лицензирования. Закон вводит переходный период, согласно которому выдача лицензии прекращается с 1 января 2009 года, а действие лицензий - с 1 января 2010 года. До 1 января 2010 года к осуществлению строительной деятельности допускается лицо, которое имеет лицензию или допуск СРО.
К недоработкам закона можно отнести удаление предлагаемого ранее РСС комплексного типа СРОС. Зачастую многие строительные фирмы имеют несколько лицензий (как на строительство, так и на изыскание и проектирование). Вследствие чего не ясна принадлежность к какой либо СРО. Генеральный директор РСС Михаил Викторов выказал надежду на возвращение к этому вопросу на рассмотрении недоработок закона в осеннюю сессию работы Госдумы.
В числе недоработок также установленное количество компаний, входящих в региональную СРО - не менее 100 компаний. Набрать такое количество строительных организаций зачастую проблематично для некоторых регионов, где может не набраться такое количество даже при объединении фирм по перечню всех видов работ. В данном ключе Российский Союз строителей настаивал на необходимости создания комплексных СРО в регионах.
Закон устанавливает требования к некоммерческой организации, необходимые для приобретения статуса СРО. В том случае, если СРО основано на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания и подготовку проектной документации, компенсационный фонд должен составлять не менее 500 тыс. рублей на одного члена; если организацией установлено требование к страхованию ее членами гражданской ответственности, то фонд должен составлять не менее 150 тыс. рублей на одного члена организации.
Данные оговорки были достигнуты благодаря лоббированию РСС системы «мягкого» страхования, которое дает строительным компаниям право выбора. Введение обязательного требования к членам СРО о страховании ответственности может привести к существенному удорожанию строительства. Проектная документация уже и так проходит государственную экспертизу и за строительством осуществляется государственный надзор. "В связи с этим представляется избыточным на данном этапе вводить столько механизмов обеспечения ответственности строительной отрасли", - сказал Мартин Шаккум.
Если СРО основано на членстве лиц, осуществляющих строительство, компенсационный фонд должен составлять не менее 1 млн рублей на одного члена; если организацией установлено требование к страхованию ее членами гражданской ответственности, то компенсационный фонд должен составлять не менее 300 тыс. рублей на одного члена организации.
Мартин Шаккум отметил, что в целях стимулирования развития института добровольного страхования гражданской ответственности устанавливается, что СРО могут вводить такую обязанность для своих членов самостоятельно, то есть добровольно, коллективно применяя требования о страховании подобной ответственности.
Несмотря на название «саморегулируемая организация» контрольно- надзорная функция за СРО остается за государством. В законе прописана статья о наличии Регулирующего органа по контролю за СРО, предусмотрена плановая проверка раз в два года. Но к числу достижений российских строителей, отстоявших свои интересы, можно отнести сокращение прописанных надзорных механизмов.
Комитет по строительству ГД с самого начала работы над законопроектом с наибольшим интересом принял именно концепцию РСС, предусматривающую все вышеперечисленные пункты и закрепленные сегодня в законе. На борьбу между двумя концепциями саморегулирования ушло около двух лет. Но за это время, благодаря усилиям Российского Союза строителей и входящих в него союзов и ассоциаций, состоялся ряд региональных совещаний по этим вопросам, и к началу 2008 года начала прописываться структура закона. Сейчас мы имеем закон, благодаря которому на данный момент строительное сообщество получило новую схему работы, которая позволит вывести отечественное строительство на уровень работы стран Европы и Америки.
«Достигнут первый результат: принятие закона о СРО в строительстве. Он кардинально меняет отношения на рынке. Но останавливаться мы не будем, поскольку дело уже за реализацией закона и его последующим совершенствованием», - заявил Михаил Викторов.