Москва. Убить сразу двух зайцев
Пенсионные накопления граждан могут быть пущены в развитие ипотеки, причем через инвестирование в паи ипотечных паевых фондов.Такой законопроект внесен в Госдуму депутатом Анатолием Аксаковым. Идея призвана убить сразу двух зайцев. Ипотечные кредиты станут дешевле и доступнее, если в систему придут длинные пенсионные деньги. В то же время появится новый доходный актив для инвестирования пенсионных накоплений, которые уже через три года будет некуда вкладывать. Но эксперты предупреждают: если такой закон будет принят, это угрожает сохранности пенсионных накоплений 40 миллионов будущих российских пенсионеров.
Во всех развитых странах пенсионные накопления служат источником длинных денег для ипотечного кредитования. При этом, чтобы снизить риски такого инвестирования, на Западе деньги будущих пенсионеров вкладываются в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), которые выпускают банки и агентства, занимающиеся таким кредитованием. Ипотечные облигации являются одним из самых надежных инструментов инвестирования во всем мире, поскольку они обеспечены недвижимостью.
Российские чиновники, запуская пенсионную реформу, тоже предполагали инвестировать накопления граждан на старость в ипотечные облигации. Закон об ИЦБ Дума приняла еще в 2003 году, однако на российском фондовом рынке они так и не появились – правительство до сих пор не может утвердить необходимые для этого нормативные акты.
Депутат Анатолий Аксаков решил пустить пенсионные деньги в ипотеку другим путем – инвестируя их в паи ипотечных паевых инвестиционных фондов (ПИФов). «Управляющий таким фондом собирает деньги вкладчиков и на них покупает понравившиеся закладные по ипотечным кредитам у одного или нескольких банков, – объясняет эксперт Бюро экономического анализа Ростислав Кокорев. – Доходность такого ПИФа обеспечивается прежде всего процентами по закладным, которые есть в портфеле».
«С учетом того, что ставка по ипотечным кредитам – 14-16 процентов годовых, даже при том, что управляющий фондом будет брать какое-то вознаграждение, доходность такого инвестирования все равно получается очень привлекательная, – считает исполнительный директор УК «НВК» Эдуард Воронин. – Госбумаги, в которые сейчас инвестированы пенсионные накопления, дают 5-6 процентов, не отбивая инфляцию».
Идея Аксакова выглядит весьма своевременной: уже к 2008 году пенсионные накопления будет некуда инвестировать. Их объем достигнет почти 1 трлн, а к 2014 году – 3 трлн рублей. Большая часть этих средств находится под управлением государственной управляющей компании (УК) – ВЭБа – и может быть инвестирована только в госбумаги и ипотечные облигации, которых нет. А с 2009 года не будет в достаточном объеме и госбумаг.
По словам министра финансов Алексея Кудрина, объема госбумаг в 2009 году хватит лишь для того, чтобы разместить не более 35% пенсионных денег ВЭБа. В то же время с 2005 года государство ввело еще одну накопительную систему – ипотеку для военнослужащих. В этом году из федерального бюджета на персональные накопительные счета военнослужащих будет перечислено 2,43 млрд рублей, эти деньги должны быть инвестированы на рынке ценных бумаг. С каждым годом число участников военной ипотечной системы и объем средств в ней будут увеличиваться.
Пока Минфин думает, куда вложить и пенсионные, и ипотечные накопления военнослужащих, депутат уже успел разработать законопроект. Все бы хорошо, но на рынке сейчас только два ипотечных фонда: под управлением УК «РЕГИОН Девелопмент» и УК «НВК». И оба фонда появились только в нынешнем году. «Эти фонды должны хотя бы зарекомендовать себя, получить опыт, отработать технологии», – говорит Кокорев.
Это признают даже в самих УК. «Нельзя забывать и о рисках, связанных с инвестированием в ипотеку, в том числе о дефолтах по закладным. Фактически пенсионные накопления будут вкладываться в более рисковые активы с доходностью, сравнимой с банковскими депозитами», – предупреждает Игорь Куртепов, управляющий активами УК «РЕГИОН Девелопмент». «Если Дума примет этот закон, возникнет угроза сохранности пенсионных накоплений россиян», – согласен Кокорев.
По материалам «ГАЗЕТЫ»
Во всех развитых странах пенсионные накопления служат источником длинных денег для ипотечного кредитования. При этом, чтобы снизить риски такого инвестирования, на Западе деньги будущих пенсионеров вкладываются в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), которые выпускают банки и агентства, занимающиеся таким кредитованием. Ипотечные облигации являются одним из самых надежных инструментов инвестирования во всем мире, поскольку они обеспечены недвижимостью.
Российские чиновники, запуская пенсионную реформу, тоже предполагали инвестировать накопления граждан на старость в ипотечные облигации. Закон об ИЦБ Дума приняла еще в 2003 году, однако на российском фондовом рынке они так и не появились – правительство до сих пор не может утвердить необходимые для этого нормативные акты.
Депутат Анатолий Аксаков решил пустить пенсионные деньги в ипотеку другим путем – инвестируя их в паи ипотечных паевых инвестиционных фондов (ПИФов). «Управляющий таким фондом собирает деньги вкладчиков и на них покупает понравившиеся закладные по ипотечным кредитам у одного или нескольких банков, – объясняет эксперт Бюро экономического анализа Ростислав Кокорев. – Доходность такого ПИФа обеспечивается прежде всего процентами по закладным, которые есть в портфеле».
«С учетом того, что ставка по ипотечным кредитам – 14-16 процентов годовых, даже при том, что управляющий фондом будет брать какое-то вознаграждение, доходность такого инвестирования все равно получается очень привлекательная, – считает исполнительный директор УК «НВК» Эдуард Воронин. – Госбумаги, в которые сейчас инвестированы пенсионные накопления, дают 5-6 процентов, не отбивая инфляцию».
Идея Аксакова выглядит весьма своевременной: уже к 2008 году пенсионные накопления будет некуда инвестировать. Их объем достигнет почти 1 трлн, а к 2014 году – 3 трлн рублей. Большая часть этих средств находится под управлением государственной управляющей компании (УК) – ВЭБа – и может быть инвестирована только в госбумаги и ипотечные облигации, которых нет. А с 2009 года не будет в достаточном объеме и госбумаг.
По словам министра финансов Алексея Кудрина, объема госбумаг в 2009 году хватит лишь для того, чтобы разместить не более 35% пенсионных денег ВЭБа. В то же время с 2005 года государство ввело еще одну накопительную систему – ипотеку для военнослужащих. В этом году из федерального бюджета на персональные накопительные счета военнослужащих будет перечислено 2,43 млрд рублей, эти деньги должны быть инвестированы на рынке ценных бумаг. С каждым годом число участников военной ипотечной системы и объем средств в ней будут увеличиваться.
Пока Минфин думает, куда вложить и пенсионные, и ипотечные накопления военнослужащих, депутат уже успел разработать законопроект. Все бы хорошо, но на рынке сейчас только два ипотечных фонда: под управлением УК «РЕГИОН Девелопмент» и УК «НВК». И оба фонда появились только в нынешнем году. «Эти фонды должны хотя бы зарекомендовать себя, получить опыт, отработать технологии», – говорит Кокорев.
Это признают даже в самих УК. «Нельзя забывать и о рисках, связанных с инвестированием в ипотеку, в том числе о дефолтах по закладным. Фактически пенсионные накопления будут вкладываться в более рисковые активы с доходностью, сравнимой с банковскими депозитами», – предупреждает Игорь Куртепов, управляющий активами УК «РЕГИОН Девелопмент». «Если Дума примет этот закон, возникнет угроза сохранности пенсионных накоплений россиян», – согласен Кокорев.
По материалам «ГАЗЕТЫ»
Период активного роста рынка офисной и торговой недвижимости в Москве и Петербурге практически завершен. Однако эта сфера бизнеса по-прежнему привлекательна для вложений и может приносить инвесторам неплохие доходы.
Так считает президент Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга Александр Гришин.
По оценкам экспертов, средняя окупаемость проекта, связанного со строительством офисной и торговой недвижимости (бизнес-центры, офисы, гостиницы) составляет в среднем 4-5 лет (в зависимости от вида объекта и суммы инвестиций). Сам же рынок, как считают специалисты, будет продолжать расти, хотя и более медленными темпами.
«Рынок офисных помещений в Петербурге замедлил свое развитие. Из 120 тысяч квадратных метров в эксплуатацию было введено 40 тысяч квадратных метров, а открытие некоторых бизнес-центров, намеченных на 2004 год, было перенесено на 2005 год», – сообщили в консалтинговой компании Colliers International.
К числу таких проектов относится бизнес-центр River House (УК «Лига»), который открылся в конце июня 2005 года на ул. Академика Павлова, 5. Общая площадь помещений – 27 тыс. кв. метров, третья часть (около 10 тыс. кв. метров) сдается в аренду под офисы.
Однако в целом, полагают эксперты, динамика прироста рынка офисной и торговой недвижимости – положительная. «Спрос на офисные помещения в Петербурге остается на высоком уровне», – говорит директор по развитию недвижимости ОАО «ПСБ Инвест Групп» Николай Вечер.
Многие эксперты также отмечают перспективность инвестирования в объекты коммерческой недвижимости. По их мнению, сегодня на рынке офисной недвижимости не хватает качественных проектов, которые устроили бы серьезных инвесторов.
«Важно правильно выбрать концепцию бизнес-центра, определить риски и местоположение объекта. От этого во многом зависит успех всего проекта», – говорит Александр Гришин. По его словам, 26-28 сентября в Петербурге пройдет конференция «Коммерческая недвижимость России. Управление. Инвестиции. Развитие», где эта тема будет обсуждаться специалистами ведущих московских и петербургских компаний.
«Организатором конференции выступает Гильдия управляющих и девелоперов совместно с Российской гильдией риэлторов. Инвестиции в офисную недвижимость интересуют сегодня не только профессиональных участников рынка, но и тех, кто сравнительно недавно работает в этой нише. Я имею в виду, прежде всего представителей коммерческих банков, крупные инвестиционные компании», – отмечает Александр Гришин.
В июле 2005 года о выходе на петербургский рынок заявили несколько западных компаний, которые создают инвестиционный фонд White Days для инвестиций в коммерческую недвижимость. Всего в рамках этого фонда в течение 3 лет планируется освоить около $200 млн. Сейчас фонд находится в процессе регистрации. Основная деятельность фонда будет связана с приобретением существующей коммерческой недвижимости: гостиниц, бизнес-центров, логистических комплексов.
В Петербурге реализуется много новых проектов в сфере офисной недвижимости. Всего в городе насчитывается около 200 бизнес-центров разного класса общей площадью 850 тыс. кв. метров. Многие компании заявляют о планах строительства новых офисных центров, а также о расширении имеющихся площадей.
Так, ООО «СП «Лен-Ютон» в июне 2005 года приступила к реконструкции второй очереди бизнес-центра класса А, расположенного на Невском пр. 30. Инвестиции в проект составили около 4 млн евро. Бизнес-центр «Невский 30», принадлежащий городу, находится в долгосрочной аренде у ООО «СП «Лен-Ютон».
По данным консалтинговой компании «Астера», 2005 год должен стать рекордным по вводу площадей класса А (около 17-25 тыс. кв. метров). При этом новые офисы класса А (из-за дефицита площадей в центре города, проблем с транспортом и парковкой и др.) возможно будут строиться за пределами исторического центра Петербурга.
Общая площадь бизнес-центров класса А, по состоянию на конец 2004 года – около 36 тыс. кв. метров (примерно 5% рынка офисной недвижимости Петербурга).
Также в 2005 году будет динамично развиваться сегмент бизнес-центров класса В и В+. «При относительно невысокой ставке арендной платы (в среднем около 25-30 долларов за один квадратный метр в месяц) бизнес-центры класса В вытеснят своих конкурентов – офисы класса А и С. Так как они (офисы класса В) постепенно улучшают качество сдаваемых в аренду помещений и расширяют перечень своих услуг», – говорит Александр Гришин.
Самым большим сегментом рынка офисной недвижимости в Петербурге по-прежнему остаются бизнес-центры класса С. На такие объекты сегодня приходится до 70% от общего объема предложения на петербургском рынке. Потребность в недорогих офисах возрастет в связи с активным развитием промышленных зон, расположенных в пределах города.
В декабре 2004 года правительство Петербурга утвердила программу развития таких территорий. Зонами первоочередного развития, согласно этому документы, являются «Шушары – 2», «Металлострой – 2», «Конная Лахта», «Предпортовая – 3», «Нойдорф». На эти развитие этих территорий из бюджета Петербурга в 2005 году будет выделено около 300 млн руб. Всего в Петербурге насчитывается около 48 нежилых зон общей площадью 30 тыс. га (данные Комитета экономического развития, промышленности и торговли Администрации Санкт-Петербурга).
В 2005 -2006 годах, по мнению экспертов, спросом будут пользоваться офисные помещения со складом и производством. «Причина растущего спроса на такие помещения – приход на петербургский рынок крупных российских и западных торговых сетей таких, как ОКей, Лента, Рамстор и проч.», – полагает Александр Гришин.
Так турецкая компания «Рамэнка» (сеть гипермаркетов «Рамстор») планирует построить в Петербурге до 2008 года не менее 10 своих магазинов. О планах по развитию своих сетей также заявили московская сеть «Перекресток», ООО «Агроторг» (сеть «Карусель») и некоторые другие операторы.
По мнению специалистов компании Colliers International, наиболее привлекательными для строительства производственных и складских комплексов являются новые промзоны, расположенные на окраинах города, вблизи КАД («Парнас», «Предпортовая», «Уткина заводь», «Нойдорф-Стрельна» и др.).
АСН-Инфо