Планы развития логистики и малоэтажной застройки вступают в противоречие между собой
В Санкт-Петербурге по мере развития морского и автодорожного транспортных узлов растет спрос на логистические комплексы. В логистике ставка капитализации составляет 10%, а в жилой недвижимости – 4-5%. В 2007 г. в городе было введено на 40% больше складской недвижимости, чем в 2006 г., а за 6 месяцев 2008 г. прирост складской недвижимости составил 30%. Эти данные огласил на круглом столе «Логистические комплексы Санкт-Петербурга: проблемы и перспективы развития» в АБН полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов.
По мнению эксперта, интенсивное развитие логистики в пригородной зоне вступает в противоречие с развитием загородной недвижимости. Риэлторы отмечают падение спроса на малоэтажную недвижимость в тех пригородах, где ведется или планируется строительство логистических комплексов. В первую очередь, это связано не с самим строительством, а с влиянием интенсивного потока грузового автотранспорта на природную среду, на транспортную доступность загородных поселков и на состояние самой дорожной инфраструктуры, быстро разрушаемой большегрузным транспортом. Неопределенность перспектив развития загородной недвижимости в связи с этим усугубляется несогласованностью планов петербургского Комитета по транспортно-транзитной политике (КТТП) и Комитета по экономике правительства Ленобласти.
Как напомнил П.Созинов, Стратегия развития транспортно- логистического комплекса, разработанная КТТП и одобренная правительством Санкт-Петербурга предусматривает развитие зон логистики не только в южных, но и в северных пригородах. В то же время Ленинградская область интенсивно осваивает прилежащие к городу территории вблизи восточного полукольца КАД, где, в отличие от других районов области, для развития логистических мощностей подготовлена инженерная инфраструктура.
Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Вячеслав Ковалевский подтверждает перспективность развития крупных логистических мощностей вдоль восточного полукольца КАД – не только в Уткиной заводи, но и в районе Кудрово. Также ожидается интенсивное развитие областной части промзоны «Горелово».
В.Ковалевский также полагает, что город, в свою очередь, намерен развивать логистические терминалы в северных районах. Именно с этими планами он связывает отчуждение городом части земель сельскохозяйственного использования в Парголово и Торфяном (совхоз «Пригородный») вблизи КАД. Представитель Knight Frank напомнил также о перспективах развития северной (относящейся к Курортному району) производственной зоны «Каменка», где выделена площадка под строительство автопроизводства Hyundai.
Комментариев от КТТП получить не удалось, поскольку его представители не приняли приглашения поучаствовать в круглом столе, пояснив, что позиция комитета достаточно полно изложена в Стратегии развития транспортно-логистического комплекса. Как полагает директор филиала ООО «Евразия-Логистик» Игорь Петров, чиновникам не хотелось отвечать на сложные вопросы, касающиеся развития транспорта и предоставления земли для логистических терминалов.
Градостроительный совет Санкт-Петербурга рассмотрел концепцию застройки территории, ограниченной Октябрьской наб., ул. Тельмана, Дальневосточным пр. и ул. Новоселов. По отдельным элементам предложенного градостроительного решения, предусматривающего комплексную жилую застройку депрессивного промышленного квартала, были высказаны частные замечания.
Заказчиком проекта является ООО «Актив С» - собственник территории фабрики ОАО «Бумага» (бывшая фабрика братьев Варгуниных) по адресу Октябрьская наб., 54. Генеральным проектировщиком эскизного проекта застройки является ООО «Студия-44». Проект представлял один из авторов разработки Владимир Зенкевич. На вопросы членов Градсовета отвечал также руководитель мастерской, бывший председатель КГИОП Никита Явейн.
Проект предполагает комплексную жилую застройку территории площадью 13,5 га, где кроме бумажной фабрики, находятся также недействующий производственный корпус ОАО «Невская мануфактура» и бывший цех ООО «Пластмассы», переоборудованный под офисное строение. Санитарная зона предусматривается лишь вокруг АЗС, принадлежащей ООО «Фаэтон».
Два объекта промышленной архитектуры, входившие в состав комплекса бумажной фабрики, будут сохранены. Еще два существующих здания на набережной будут переоборудованы под универсам и физкультурно-оздоровительный комплекс.
Напоминанием об ушедшей индустрии станет также форма четырех 16-этажных домов в составе проекта. Эти дома с остекленными фасадами планируется построить на линии набережной. К югу от них в глубь квартала уйдет пешеходная эспланада в форме остроугольного треугольника с искусственным каналом вдоль одной из сторон. Эспланада закончатся площадью круглой формы, обрамленной 10-этажными зданиями, где канал заканчивается искусственным прудом. В центре площади запланирована высотная доминанта с остекленной верхней частью.
Здания, окаймляющие площадь, будут соединены с тремя комплексами из 8-10-этажных зданий, образующими полностью замкнутые дворы, соединенные арочными переходами. Еще один комплекс расположится между 16-этажными строениями в северо-западной части квартала, где пешеходная аллея, отходящая от основной эспланады, завершится еще одной высотной доминантой, выходящей на ул. Тельмана.
В остроконечный треугольник прогулочной эспланады будет вписано административное здание для учреждений обслуживания квартала. К востоку от круглой площади расположится здание школы в форме правильного треугольника.
Общая жилая площадь зданий квартала, по словам представителей ООО «Студия-44», составит 270900 кв.м. Квартал рассчитан на 9000 жителей. Как пояснил В.Зенкевич, жилая недвижимость будет относиться к сегменту эконом-класса, в жилых зданиях-доминантах – комфорт-класса.
Для подземных паркингов предусмотрена территория в юго-восточной части квартала, вблизи пересечения Дальневосточного пр. и ул. Новоселов. Следует отметить, что проектировщики спортивно-развлекательного центра в соседнем квартале, инвестором которого является группа компаний «Итера», после проведения геологической экспертизы были вынуждены отказаться от подземной автостоянки и решили разместить паркинг на 1-4 этажах здания.