Финансовый кризис тормозит развитие ипотеки и приводит к «неестественному отбору»
Кризис ипотечного рынка в США и ряде других стран, одним из побочных эффектов которого стало уклонение западных банков от долгосрочного кредитования финансовых учреждений растущих экономик, в частности России, внес существенные коррективы в политику банков в отечественном ипотечном секторе. Эти изменения, по мнению участников круглого стола «Ипотека на первичном и загородном рынке. Новые правила игры», оказали существенное влияние на кредитную политику российских банков в сфере ипотеки.
Ряд частных банков, в том числе и в Санкт-Петербурге, сокращают или полностью сворачивают свое участие в ипотечном кредитовании. Другие банки ужесточают условия предоставления кредитов, дотошно изучая кредитную историю заявителя и повышая размер первого взноса. В результате доступность ипотеки резко снижается.
При этом, как подчеркивает руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова, пример нескольких банков, оказавшихся в силу различных причин под административным давлением (в частности, «Москоммерцбанк» и «Русский стандарт»), заставляет других участников рынка проявлять крайнюю осторожность. По ее словам, особо жесткая политика ряда банков при предоставлении ипотечных кредитов скрывает за собой наличие проблем, которые банки не настроены афишировать.
На рынке первичной городской недвижимости, где банкам при предоставлении ипотечного кредита (в случае кредитования под залог строящегося объекта) требуется лишь оценка надежности заявителя, рассмотрение банками заявки в течение 10 календарных дней на фоне стремительного роста цен оборачивается серьезными потерями для клиента. Как рассказывает директор отдела новостроек АН «Александр» Дмитрий Аникеев, в одном из таких случаев на период рассмотрения документов заявителя стоимость сделки возросла на 900 тысяч рублей (порядка 20%).
Между тем, в то время как частные банки нередко изменяют первоначальные условия, в частности размер ставки кредитования, уже в процессе оформления сделки, банки с государственным участием, в частности Сбербанк, не меняют условий для своих клиентов.
С другой стороны, крупные банковские организации с государственным участием все чаще отказываются приобретать долговые обязательства у средних банков. Имеются признаки общего нарастания недоверия между финансовыми структурами, что усугубляется вышеупомянутой закрытостью. Кроме того, клиенты предъявляют все больше претензий к частным банкам. «Клиенту трудно понять, когда оценка недвижимости производится компанией, аккредитованной банком», - отмечает руководитель отдела загородной недвижимости ООО «Олимп-2000» Андрей Ягудаев.
В итоге, по мнению М.Бельковой, конкуренция внутри банковского сообщества на кредитном рынке в целом создает преимущества для банков с государственным участием и иностранных банков. Иностранцы выигрывают и на правовом поле, поскольку стремятся к законопослушности и в силу этого не применяют распространенные схемы обхода требований закона о долевом строительстве
Проект строительства многофункционального комплекса для подготовки спортсменов к сочинской Олимпиаде в Токсово находится под личным контролем президента Ассоциации зимних олимпийских видов спорта (АЗОВС) Владимира Кожина. Как сообщил сегодня на совещании в правительстве Ленинградской области губернатор Валерий Сердюков, разрешение на проектно-изыскательские работы и выделение земельного участка для комплекса было согласовано в 2006 г. Сегодня на совещании обсуждался ряд сложных вопросов, решение которых могло бы ускорить передачу документации для прохождения государственной экспертизы.
Так, по словам директора по развитию общероссийских общественных организаций АЗОВС Владимира Кудрявцева, на сегодняшний момент областным правительством и руководством ассоциации поддержана архитектурная концепция проекта и концепция конкурса. Работа по проектированию в соответствии с подрядным договором ведется в течение 1,5 лет и близка к завершению. Однако по результатам изыскательских работ в ходе проектирования пришлось отказаться от строительства заглубленных сооружений. Данные геологической экспертизы показали наличие непригодных для этого грунтов со скоплениями воды.
Кроме того, на настоящий момент получены предварительные технические условия на уровне Главного управления МЧС, ОАО «Ленэнерго» и тосковского «Водотехснаба». Проведены геологические исследования в районе озер Кавголово и Хепоярви на предмет возможности организации дополнительного водозабора. Как подчеркнул В.Кудрявцев, получение технических условий по водоснабжению и водоотведению требуют содействия со стороны «Невско-Ладожского бассейнового управления». По его словам, геологические исследования показали, что уровень озер Кавголово и Хепоярви постоянно повышается, и организация дополнительного водозабора из них для нужд комплекса не является критической. Для решения проблемы с водоотведением необходимо также содействие со стороны совхоза «Ручьи» по передаче на баланс комплекса песчаного карьера, который в настоящее время не разрабатывается. Он необходим для вывода ливнестока. Решение этого вопроса позволит освободить от серьезной нагрузки токсовский коллектор и озера.
В.Кудрявцев попросил областное правительство оказать содействие в части облегчения финансовой нагрузки на проект за счет снижения платы за подключение электроэнергетических мощностей. Согласно данным, полученным в ходе переговоров с «Ленэнерго», стоимость подключения может составить 250 млн. рублей, а технические условия для подключения могут быть предоставлены при условии окончания строительства новой подстанции лишь в IV квартале 2009 г. Стоимость подключения, согласованная с ОАО «Леноблгаз», должна составить 36 млн рублей.
Дополнительные сложности в реализацию проекта вносит урегулирование правовых вопросов. Для строительства комплекса был выделен участок общей площадью в 123 га. Однако, на территории площадки находится спортивно-оздоровительная база отдыха, принадлежащая ООО «Токсово». Компания подала иск в арбитражный суд с требованием об исключении ее земель, площадью в 4 га, из участка строительства. Ответчиком по иску являются Ленобллеспром, Министерство природных ресурсов и АЗОВС.
«Если мы собираемся идти по короткому пути согласования документации на уровне госэкспертизы, все эти вопросы требуется решить до августа 2008 г.», - подчеркнул в своем докладе В.Кудрявцев. По его словам, если уложиться в этот срок, финансирование проекта может быть включено в Федеральную целую программу «О строительстве сооружений спортивного назначения до 2020 г.». Дальнейшее обсуждение проекта проходило в закрытом режиме.