Финансовый кризис тормозит развитие ипотеки и приводит к «неестественному отбору»
Кризис ипотечного рынка в США и ряде других стран, одним из побочных эффектов которого стало уклонение западных банков от долгосрочного кредитования финансовых учреждений растущих экономик, в частности России, внес существенные коррективы в политику банков в отечественном ипотечном секторе. Эти изменения, по мнению участников круглого стола «Ипотека на первичном и загородном рынке. Новые правила игры», оказали существенное влияние на кредитную политику российских банков в сфере ипотеки.
Ряд частных банков, в том числе и в Санкт-Петербурге, сокращают или полностью сворачивают свое участие в ипотечном кредитовании. Другие банки ужесточают условия предоставления кредитов, дотошно изучая кредитную историю заявителя и повышая размер первого взноса. В результате доступность ипотеки резко снижается.
При этом, как подчеркивает руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова, пример нескольких банков, оказавшихся в силу различных причин под административным давлением (в частности, «Москоммерцбанк» и «Русский стандарт»), заставляет других участников рынка проявлять крайнюю осторожность. По ее словам, особо жесткая политика ряда банков при предоставлении ипотечных кредитов скрывает за собой наличие проблем, которые банки не настроены афишировать.
На рынке первичной городской недвижимости, где банкам при предоставлении ипотечного кредита (в случае кредитования под залог строящегося объекта) требуется лишь оценка надежности заявителя, рассмотрение банками заявки в течение 10 календарных дней на фоне стремительного роста цен оборачивается серьезными потерями для клиента. Как рассказывает директор отдела новостроек АН «Александр» Дмитрий Аникеев, в одном из таких случаев на период рассмотрения документов заявителя стоимость сделки возросла на 900 тысяч рублей (порядка 20%).
Между тем, в то время как частные банки нередко изменяют первоначальные условия, в частности размер ставки кредитования, уже в процессе оформления сделки, банки с государственным участием, в частности Сбербанк, не меняют условий для своих клиентов.
С другой стороны, крупные банковские организации с государственным участием все чаще отказываются приобретать долговые обязательства у средних банков. Имеются признаки общего нарастания недоверия между финансовыми структурами, что усугубляется вышеупомянутой закрытостью. Кроме того, клиенты предъявляют все больше претензий к частным банкам. «Клиенту трудно понять, когда оценка недвижимости производится компанией, аккредитованной банком», - отмечает руководитель отдела загородной недвижимости ООО «Олимп-2000» Андрей Ягудаев.
В итоге, по мнению М.Бельковой, конкуренция внутри банковского сообщества на кредитном рынке в целом создает преимущества для банков с государственным участием и иностранных банков. Иностранцы выигрывают и на правовом поле, поскольку стремятся к законопослушности и в силу этого не применяют распространенные схемы обхода требований закона о долевом строительстве
Сегодня под председательством губернатора Калининградской области Георгия Бооса прошло оперативное совещание правительства региона. О ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в области доложил министр ЖКХ и строительства Сергей Бучельников, сообщает пресс-служба правительства региона.
В январе-мае текущего года построено и сдано в эксплуатацию 3080 квартир общей площадью 263,5 тысячи кв. м. Это составляет 111% к соответствующему периоду 2007 г. Десять муниципальных образований полностью выполнили задание по вводу в эксплуатацию жилья в I полугодии 2008 г. В то же время на территориях Балтийского, Неманского, Янтарного городских округов, Гвардейского района выполнение плана составляет менее 10% годового задания. В июне необходимо сдать в эксплуатацию 162 тысяч кв. м. общей площади жилья. По мнению С.Бучельникова, при нормальной организации работы, выполнить запланированное – вполне реально.
Опасения министра вызвали темпы формирования земельных участков под строительство. С начала года состоялось 10 земельных аукционов, на которых реализованы участки площадью 32 га с предполагаемым вводом 122 тысяч кв. м жилья. Такие темпы реализации земельных участков недостаточны для выполнения перспективной программы строительства, отметил министр. В 2009 г. ввод жилья должен составить 1,25 млн. кв. м., пока под решение этой задачи обеспечено менее 10% земель. Г.Боос поставил задачу до конца недели составить такой график земельных аукционов, который позволит в будущем без задержек обеспечивать возрастающие объемы строительства.
Предприятиями стройиндустрии за январь-май 2008 г. выпущено продукции на сумму около 3 млрд. рублей, что составляет 112% по сравнению с тем же периодом 2007 г.
В 2008 г. запланировано оказать 1300 молодым семьям господдержку в улучшении жилищных условий на общую сумму 595 млн. рублей. В том числе в бюджетах МО на софинансирование расходов должно быть предусмотрено 354 млн. рублей. Фактически же муниципалитетами подтверждено выделение лишь 229,7 млн. рублей. Полностью необходимое софинансирование обеспечено только в местных бюджетах Гурьевского, Светловского, Светлогорского, Янтарного городских округов.
На сегодняшний день принято 897 заявлений молодых семей с пакетами документов на оказание государственной поддержки; выдано 755 свидетельств о предоставлении бюджетных субсидий; на банковские счета перечислены 703 бюджетные субсидии на общую сумму 315,3 млн. рублей.
По поручению губернатора в зависимости от выполнения муниципалитетами принятых обязательств будут вноситься изменения в финансирование программы поддержки молодых семей: если главы муниципальных образований отказываются от участия в ней, запланированные в бюджете области средства пойдут на поддержку молодых семей из других районов.
Обратил губернатор внимание глав муниципалитетов еще на два важных направления, на реализацию которых выделяются существенные средства из федерального бюджета. Для получения финансирования необходимо сформировать в муниципалитетах территории под комплексное строительство (есть возможность получить федеральную поддержку для обеспечения таких участков коммунальной инфраструктурой) и активизировать работу по реализации программы переселения из ветхого жилья.