Финансовый кризис тормозит развитие ипотеки и приводит к «неестественному отбору»
Кризис ипотечного рынка в США и ряде других стран, одним из побочных эффектов которого стало уклонение западных банков от долгосрочного кредитования финансовых учреждений растущих экономик, в частности России, внес существенные коррективы в политику банков в отечественном ипотечном секторе. Эти изменения, по мнению участников круглого стола «Ипотека на первичном и загородном рынке. Новые правила игры», оказали существенное влияние на кредитную политику российских банков в сфере ипотеки.
Ряд частных банков, в том числе и в Санкт-Петербурге, сокращают или полностью сворачивают свое участие в ипотечном кредитовании. Другие банки ужесточают условия предоставления кредитов, дотошно изучая кредитную историю заявителя и повышая размер первого взноса. В результате доступность ипотеки резко снижается.
При этом, как подчеркивает руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова, пример нескольких банков, оказавшихся в силу различных причин под административным давлением (в частности, «Москоммерцбанк» и «Русский стандарт»), заставляет других участников рынка проявлять крайнюю осторожность. По ее словам, особо жесткая политика ряда банков при предоставлении ипотечных кредитов скрывает за собой наличие проблем, которые банки не настроены афишировать.
На рынке первичной городской недвижимости, где банкам при предоставлении ипотечного кредита (в случае кредитования под залог строящегося объекта) требуется лишь оценка надежности заявителя, рассмотрение банками заявки в течение 10 календарных дней на фоне стремительного роста цен оборачивается серьезными потерями для клиента. Как рассказывает директор отдела новостроек АН «Александр» Дмитрий Аникеев, в одном из таких случаев на период рассмотрения документов заявителя стоимость сделки возросла на 900 тысяч рублей (порядка 20%).
Между тем, в то время как частные банки нередко изменяют первоначальные условия, в частности размер ставки кредитования, уже в процессе оформления сделки, банки с государственным участием, в частности Сбербанк, не меняют условий для своих клиентов.
С другой стороны, крупные банковские организации с государственным участием все чаще отказываются приобретать долговые обязательства у средних банков. Имеются признаки общего нарастания недоверия между финансовыми структурами, что усугубляется вышеупомянутой закрытостью. Кроме того, клиенты предъявляют все больше претензий к частным банкам. «Клиенту трудно понять, когда оценка недвижимости производится компанией, аккредитованной банком», - отмечает руководитель отдела загородной недвижимости ООО «Олимп-2000» Андрей Ягудаев.
В итоге, по мнению М.Бельковой, конкуренция внутри банковского сообщества на кредитном рынке в целом создает преимущества для банков с государственным участием и иностранных банков. Иностранцы выигрывают и на правовом поле, поскольку стремятся к законопослушности и в силу этого не применяют распространенные схемы обхода требований закона о долевом строительстве
Депутатами Государственной Думы РФ Александром Коганом и Александром Хинштейном разработан законопроект «О внесении изменений в статью 149 второй части Налогового кодекса РФ», предусматривающий отмену налога на добавленную стоимость операций по привлечению денежных средств в рамках договоров долевого участия. Специалисты Ассоциации строителей России совместно с экспертами ведущих строительных компаний, осуществляющих деятельность на рынке жилищного строительства, рассмотрели данный законопроект и единодушно его поддержали, сообщает пресс-служба АСР.
По мнению Ассоциации именно несовершенство норм налогового законодательства, ставящее участников договоров долевого строительства в неравные правовые и экономические условия с другими субъектами жилищного рынка, является одной из основных причин поиска застройщиками и участниками долевого строительства альтернативных схем привлечения денежных средств, в обход заключения договоров долевого участия.
Особенно болезненно уплата НДС по договорам долевого строительства сказывается на деятельности публичных инвестиционно-строительных компаний, возводящих основной объем жилищного строительства, поскольку снижается инвестиционная привлекательность строительства объектов жилищного строительства, особенно эконом-класса. В отличие от небольших строительных компаний, осуществляющих точечную застройку и имеющих возможность использовать различные механизмы оптимизации налогообложения, данные компании осуществляют бизнес открыто и полностью раскрывают информацию о своей хозяйственной деятельности (в т.ч. прибыли).
Вопрос с освобождением операций по привлечению денежных средств участников долевого рынка от налога на добавленную стоимость имеет также важный социальный аспект. Фактически данный налог оплачивается участниками долевого строительства при внесении ими денежных средств застройщику, так как включается застройщиками в цену договора. Вместе с тем, как правило, к участию в долевых схемах строительства прибегают граждане, не имеющие возможности приобрести готовое жилье. В связи с этим, требование законодательства об уплате налога на добавленную стоимость ставит их в более тяжелое положение по сравнению с покупателями готового жилья, освобожденными от уплаты налога.
Эксперты АСР отмечают, что скорейшее принятие Федеральным Собранием проекта федерального закона «О внесении изменений в статью 149 второй части Налогового кодекса РФ» придаст дополнительный импульс активизации жилищного строительства и будет мотивировать застройщиков к применению норм закона «О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».