Город вправе регламентировать подземное строительство на территориях общего пользования
На депутатских слушаниях по проблеме подземного строительства в Санкт-Петербурге директор бюро «Межевание городских территорий» Павел Никонов напомнил о том, что вертикальное совмещение различных объектов недвижимого имущества никак не регламентируется современным российским законодательством. В Градостроительном кодексе размещение подземных объектов не предусмотрено, а Закон о земельном кадастре рассматривает подземное сооружение как первичный объект. Этот нормативный пробел препятствует развитию подземных пространств мегаполиса. Между тем в Стокгольме современные подземные сооружения, в основном используемые для торговли, возникли в последние десятилетия в рамках «уплотнения»: они строились вместе с новыми зданиями на застроенных территориях, при этом распространяясь и на пространство под существующими зданиями, формируя целые подземные улицы.
Владимир Аврутин, заместитель генерального директора ЗАО «НИПИГрад», в настоящее время разрабатывающего новые Правила землепользования и застройки, подтвердил наличие нормативного пробела. Он напомнил о том, что в градостроительном законодательстве подземное строительство регулируется техническим регламентом, который предусмотрен Градостроительным кодексом РФ и должен быть утвержден на федеральном уровне, а также видами разрешенного использования функциональных зон, где прописана возможность создания отдельных видов подземных сооружений. При этом градостроительные регламенты распространяются на земельные участки, но не на территории общего пользования. Поскольку использование таких территорий, в соответствии с ст.36 п.7 Градостроительного кодекса устанавливаются исполнительной властью субъектов Федерации, В.Аврутин считает возможным ставить вопрос о развитии подземного строительства на них перед правительством города.
При планировании подземных торговых комплексов под территориями общего пользования возможны коллизии с другими законами, отметил начальник отдела развития транспортной инфраструктуры КГА Алексей Дмитриев. Помимо этого, как разъяснила начальник судебно-правового отдела Комитета по строительству Надежда Герр, при строительстве любых многоэтажных подземных сооружений возникает неясность с Законом о недрах, предусматривающим специальное лицензирование работ под землей органами природопользования.
Как А.Дмитриев, так и Н.Герр согласились с актуальностью обсуждаемых проблем и с необходимостью их решения с участием специалистов в этой области, в том числе при подготовке нормативных актов на региональном уровне. Одни из них, по сообщению Н.Герр, в настоящее время разрабатывается.
В свою очередь, председатель постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Сергей Никешин убежден в том, что общие принципы строительства подземных сооружений в Санкт-Петербурге должны быть отражены в специальном городском законе. Подготовка соответствующих материалов поручена инициатору слушаний Сергею Малкову.
Об этом на конференции для профессионалов рынка недвижимости «Жилпроекта» рассказала начальник отдела расселения коммунальных квартир Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга Галина Шарова. Сегодня, по ее данным, на средства граждан по их частной инициативе приобретается всего лишь 30% коммунальных квартир.
В основном это те случаи, когда жильцы коммуналок выкупают комнаты соседей с привлечением социальных выплат. На текущий момент заявки на получение таких выплат представлены жильцами 82 коммунальных квартир. В городском бюджете 2008 г. на обеспечение субсидий зарезервировано 1,5 млрд. рублей. Поэтому расселение коммунальных квартир все чаще приходится осуществлять посредством проведения конкурсов с привлечением инвесторов.
Благодаря сотрудничеству Жилищного комитета и Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти был составлен список из 600 коммунальных квартир, которые нуждаются в расселении. По 360 из них, по словам Г.Шаровой, определен способ расселения. В случае расселения посредством конкурса, за счет государственных субсидий можно покрыть 30% расходов от стоимости жилья из расчета 96,3 тысячи рублей за 1 кв. м, уточнила она.
Однако, по словам полномочного представителя президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павла Созинова, лишь 10-15% коммуналок, выставленных на продажу, являются инвестиционно привлекательными. Как правило, цена на расселяемые по конкурсу коммунальные квартиры оказывается слишком высокой. В то же время расселение наталкивается на проблему дефицита предложений малогабаритного жилья. Приобрести небольшую квартиру на стадии 70% готовности на первичном рынке крайне проблематично. В основном такие покупки проводятся за счет перепродажи прав инвесторов, заключивших договора с застройщиками на стадии устройства котлована. А предложения на вторичном рынке сегодня составляет порядка 40-50 тысяч малогабаритных квартир.
Все, что может сделать Ассоциация риэлторов для защиты интересов своих членов в рамках сотрудничества с Жилищным комитетом по программе расселения коммунальных квартир, по словам П.Созинова – это проведение мониторинга рынка коммунальных квартир и закрепление их за теми компаниями, которые их нашли.