Эксперты: Цены на недвижимость и их динамика в Ленобласти существенно варьируются
По данным аналитиков компании «Итака», на рынке первичной и вторичной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, несмотря на наступление летнего сезона, сохраняется достаточно высокая активность.
В течение 2008 г. динамика покупательной активности на рынке недвижимости имела свои особенности. Если в январе 2007 г. отмечалось резкое сокращение числа сделок, то в январе-феврале 2008 г, напротив, отмечался значительный рост. Это объясняется реализацией отложенного спроса 2008 г., когда прогнозы снижения цен на недвижимость в связи с внедрением федеральных программ не оправдались. Кроме того, высокий спрос в начале 2008 г. был следствием ожидания президентских выборов и совпавшей с ними волны слухов о предстоящем финансовом кризисе, что обусловило «бегство» накоплений из сектора финансовых инструментов в недвижимость.
Данные центра аналитики и консалтинга «Итаки» о динамике цен предложения и спроса на рынке недвижимости города и области совпадают с прогнозами начала года. С января прирост цены предложения повысился в Санкт-Петербурге на 21,4%. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилой недвижимости составила 105 тысяч рублей за 1 кв. м. Цена спроса на вторичном рынке возросла на 21,75%, составив 90500 рублей, а на рынке строящейся недвижимости – на 22,1%, достигнув 80 тысяч рублей за 1 кв.м.
По мере удаления от мегаполиса цена спроса и предложения значительно снижается, однако динамика за период первого полугодия остается без существенных различий. Аналитики «Итаки» делят недвижимость Ленобласти по ценовым показателям на четыре зоны. К первой относятся ближайшие перспективные пригороды – Всеволожск, Гатчина, Кировск, Тосно, где цена предложения составляет 62-69 тысяч рублей за 1 кв.м. Здесь динамика превысила петербургскую, оставив от 22% до 25%.
Во второй зоне, к которой отнесены Сосновый Бор и Кириши (43-53 тысячи рублей на 1 кв. м), недвижимость подорожала на 8-18%. В то же время аналитики не зафиксировали существенного влияния слухов об аварии на ЛАЭС на спрос на недвижимость в Сосновом Бору и Ломоносовском районе Ленобласти. Там спрос, по их оценкам, в ближайшее время значительно возрастет.
Третья зона Ленобласти по параметрам цены за 1 кв. м сопоставима с центрами соседних областей. В Приозерске, Луге, Кингисеппе, Волосово, как и в Пскове и Великом Новгороде, цена предложения за 1 кв. м составляет 33-39 тысяч рублей. При этом в данной зоне отмечается довольно значительная динамика роста – до 15-20%, что стимулирует рынок.
Самые низкие цены в области – в депрессивных промышленных центрах (Сланцы, Бокситогорск), где недвижимость предлагается за цены, не превышающие 21 тысяч рублей за 1 кв. м.
По данным, которые представила на пресс-конференции в ИА Росбалт руководитель центра аналитики и консалтинга «Итаки» Яна Долотова, уровень цен на однокомнатные квартиры с начала января в Санкт-Петербурге вырос на более чем 21%. Она усматривает в этом приросте инвестиционную составляющую, поясняя, что значительная часть 1-комнатных квартир скупается инвестиционными компаниями и фондами. В Санкт-Петербурге средняя цена 1-комнатной квартиры в настоящее время составляет 3,8 млн. рублей, ненамного отстает Всеволожск – 3,75 млн, а в Тосно и Кировске цена снижается до 2,5 млн.
Во Пскове, Новгороде, Кингисеппе, Кириши, Приозерске средняя цена на 1-комнатную квартиру составляет, согласно данным Я.Долотовой, не более 1,5 млн. рублей. Самые дешевые однокомнатные квартиры предлагаются в Бокситогорске – 900 тысяч рублей. Некоторое различие между двумя депрессивными районами отмечается в малоэтажном секторе вторичной недвижимости: если в Бокситогорске можно купить дом за 270 тысяч, то в Сланцевском районе минимальная цена – 300 тысяч рублей.
Аналитики «Итаки» пока не отмечают существенного роста спроса на недвижимость в садоводствах и ДСК после недавнего прецедентного заключения Верховного Суда о возможности постоянной регистрации граждан по месту проживания в садоводческих и дачных товариществах. Как поясняет директор направления загородной недвижимости компании «Итака» Светлана Пирогова, на практике реализация гражданами соответствующих прав возможна исключительно на землях поселений. Между тем, если в Санкт-Петербурге, где садоводств мало, все категории земель относятся к землям поселений, то в Ленобласти лишь незначительное число садоводств (из крупных – «Пупышево», где цены невысоки) согласно отдельным решениям местных органов власти включены в земли поселений соседних городов и поселков. Вторым необходимым условием является признание дома пригодным для проживания, что требует специального законодательного регулирования. По мнению С.Пироговой, в Ленобласти с переводом садоводств в поселения и утверждением критериев пригодности домов в садоводствах для проживания спешки не будет, поскольку это потребует от областных властей значительных инвестиций в соответствующую инфраструктуру.
2 июня в Доме архитектора открылась международная конференция «Городской дизайн: экология и перспективы», организованная Международной ассоциацией ландшафтных архитекторов (IFLA), Союзом ландшафтных архитекторов СНГ, Лесотехнической академией и Правительством Санкт-Петербурга. Участников из России, США, Канады, Новой Зеландии, Испании, Нидерландов, Греции, Китая, Уганды, Литвы приветствовали главный ландшафтный архитектор Санкт-Петербурга Лариса Канунникова, начальник Управления садово-паркового хозяйства Герман Вихарев, проректор СПбГТА Александр Алексеев, главный специалист по садово-парковому искусству КГИОП Андрей Рейман. Самыми почетными гостями были президент IFLA Диана Мензиес (Новая Зеландия), глава Новозеландского исследовательского центра городской экологии Гленн Стюарт, профессор ландшафтной архитектуры Гарвардского университета (США) Найалл Керквуд и президент Союза ландшафтных архитекторов СНГ Таисия Вольфтруб.
Российские участники считают закономерным, что международная конференция по ландшафтному дизайну проходит именно в Санкт-Петербурге - не только в связи с множеством исторических садово-парковых ансамблей в нашем городе и пригородах, но и по той причине, что в Лесотехнической академии продолжается обучение по специальности «ландшафтный архитектор». Александр Алексеев, пришедший на открытие конференции с группой своих студентов, рассказал, что с прошлого года число обучающихся по этой специальности увеличилось вдвое - несмотря на то, что в связи с укрупнением специальности вопрос о самостоятельной профессии «ландшафтный архитектор» до сих пор не решен. Как пояснил Алексеев, в настоящее время в России данная специальность высоко востребована.
Российские и иностранные специалисты согласились с идеей проведения молодежных международных конференций по ландшафтной архитектуре. Т.Вольфтруб выразила надежду на то, что «зеленый мост, перекинутый в Санкт-Петербург», дойдет и до Москвы.
Диана Мензиес в своем докладе рассказала о роли сочетания флоры и воды в общественных садово-парковых ансамблях на примерах Новой Зеландии (Крайстчерч, Веллингтон). В свою очередь, Найалл Керквуд сообщил об успешном опыте применения экологического образования и ландшафтного искусства в бывших промышленных городах Америки, ныне преданных запустению в связи с аутсорсингом индустрии в страны Азии.
Как пояснил Найалл Керквуд в беседе с корреспондентом АСН-Инфо, тот факт, что именно Новая Зеландия стала мировым центром ландшафтной архитектуры, вполне закономерно, поскольку это государство Содружества по существу является островком классической британской традиции.