Эксперты: Цены на недвижимость и их динамика в Ленобласти существенно варьируются
По данным аналитиков компании «Итака», на рынке первичной и вторичной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, несмотря на наступление летнего сезона, сохраняется достаточно высокая активность.
В течение 2008 г. динамика покупательной активности на рынке недвижимости имела свои особенности. Если в январе 2007 г. отмечалось резкое сокращение числа сделок, то в январе-феврале 2008 г, напротив, отмечался значительный рост. Это объясняется реализацией отложенного спроса 2008 г., когда прогнозы снижения цен на недвижимость в связи с внедрением федеральных программ не оправдались. Кроме того, высокий спрос в начале 2008 г. был следствием ожидания президентских выборов и совпавшей с ними волны слухов о предстоящем финансовом кризисе, что обусловило «бегство» накоплений из сектора финансовых инструментов в недвижимость.
Данные центра аналитики и консалтинга «Итаки» о динамике цен предложения и спроса на рынке недвижимости города и области совпадают с прогнозами начала года. С января прирост цены предложения повысился в Санкт-Петербурге на 21,4%. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилой недвижимости составила 105 тысяч рублей за 1 кв. м. Цена спроса на вторичном рынке возросла на 21,75%, составив 90500 рублей, а на рынке строящейся недвижимости – на 22,1%, достигнув 80 тысяч рублей за 1 кв.м.
По мере удаления от мегаполиса цена спроса и предложения значительно снижается, однако динамика за период первого полугодия остается без существенных различий. Аналитики «Итаки» делят недвижимость Ленобласти по ценовым показателям на четыре зоны. К первой относятся ближайшие перспективные пригороды – Всеволожск, Гатчина, Кировск, Тосно, где цена предложения составляет 62-69 тысяч рублей за 1 кв.м. Здесь динамика превысила петербургскую, оставив от 22% до 25%.
Во второй зоне, к которой отнесены Сосновый Бор и Кириши (43-53 тысячи рублей на 1 кв. м), недвижимость подорожала на 8-18%. В то же время аналитики не зафиксировали существенного влияния слухов об аварии на ЛАЭС на спрос на недвижимость в Сосновом Бору и Ломоносовском районе Ленобласти. Там спрос, по их оценкам, в ближайшее время значительно возрастет.
Третья зона Ленобласти по параметрам цены за 1 кв. м сопоставима с центрами соседних областей. В Приозерске, Луге, Кингисеппе, Волосово, как и в Пскове и Великом Новгороде, цена предложения за 1 кв. м составляет 33-39 тысяч рублей. При этом в данной зоне отмечается довольно значительная динамика роста – до 15-20%, что стимулирует рынок.
Самые низкие цены в области – в депрессивных промышленных центрах (Сланцы, Бокситогорск), где недвижимость предлагается за цены, не превышающие 21 тысяч рублей за 1 кв. м.
По данным, которые представила на пресс-конференции в ИА Росбалт руководитель центра аналитики и консалтинга «Итаки» Яна Долотова, уровень цен на однокомнатные квартиры с начала января в Санкт-Петербурге вырос на более чем 21%. Она усматривает в этом приросте инвестиционную составляющую, поясняя, что значительная часть 1-комнатных квартир скупается инвестиционными компаниями и фондами. В Санкт-Петербурге средняя цена 1-комнатной квартиры в настоящее время составляет 3,8 млн. рублей, ненамного отстает Всеволожск – 3,75 млн, а в Тосно и Кировске цена снижается до 2,5 млн.
Во Пскове, Новгороде, Кингисеппе, Кириши, Приозерске средняя цена на 1-комнатную квартиру составляет, согласно данным Я.Долотовой, не более 1,5 млн. рублей. Самые дешевые однокомнатные квартиры предлагаются в Бокситогорске – 900 тысяч рублей. Некоторое различие между двумя депрессивными районами отмечается в малоэтажном секторе вторичной недвижимости: если в Бокситогорске можно купить дом за 270 тысяч, то в Сланцевском районе минимальная цена – 300 тысяч рублей.
Аналитики «Итаки» пока не отмечают существенного роста спроса на недвижимость в садоводствах и ДСК после недавнего прецедентного заключения Верховного Суда о возможности постоянной регистрации граждан по месту проживания в садоводческих и дачных товариществах. Как поясняет директор направления загородной недвижимости компании «Итака» Светлана Пирогова, на практике реализация гражданами соответствующих прав возможна исключительно на землях поселений. Между тем, если в Санкт-Петербурге, где садоводств мало, все категории земель относятся к землям поселений, то в Ленобласти лишь незначительное число садоводств (из крупных – «Пупышево», где цены невысоки) согласно отдельным решениям местных органов власти включены в земли поселений соседних городов и поселков. Вторым необходимым условием является признание дома пригодным для проживания, что требует специального законодательного регулирования. По мнению С.Пироговой, в Ленобласти с переводом садоводств в поселения и утверждением критериев пригодности домов в садоводствах для проживания спешки не будет, поскольку это потребует от областных властей значительных инвестиций в соответствующую инфраструктуру.
В Санкт-Петербургском центре книги и графики открылась выставка «Исчезающий Петербург». Проект включает произведения живописи и графики, а также фотографические материалы, объединенные темой ностальгии по петербургским местам, изменивший свой облик в последние годы в результате реконструкции или сноса старых зданий и появления новых, в особенности деловых объектов современной архитектуры.
Организаторами выставки являются художники Ирина Аннина и Владимир Загоров, а также известный публицист Татьяна Лиханова. В живописной части выставки представлены как классические работы 1970-80-х гг. с видами «непарадных» мест города – картины Андрея Ветрогонского, Завена Аршакуни, Валерия Лукки, так и новые городские пейзажи, лишь в отдельных случаях непосредственно посвященные теме изменения облика города («Последняя встреча Розенштейна и Ивана Черных» Яна Антонышева, «Уплотнительная застройка» Анатолия Заславского). Разрушение старинных зданий и появление на их месте новой архитектуры представлена в основном в фотоматериалах, часть которых позволяет сопоставить вид уголка города до и после вторжения современных стилистических веяний.
Выставка вызвала значительный интерес общественности: два зала Центра книги и графики на открытии были заполнены до отказа. Общее мнение организаторов, выступивших перед гостями выставки, состоит в том, что в процессе реконструкции в центре Санкт-Петербурга исчезают не только архитектурные объекты, но и сам дух города – который, по их мнению, выражался не только в зданиях, но и в закопченных фабричных трубах, и в ныне исчезнувших из центра трамваях.
Как ни странно, в выступлениях организаторов, а также художников и поэтов не прозвучали названия компаний-застройщиков и их руководителей. Резкие слова звучали в адрес главы Комитета по градостроительству и архитектуре города Александра Викторова, а также людей, одобряющих изменение облика центра города – в частности, Михаила Боярского и Валерия Гергиева.
Президент Фонда спасения Санкт-Петербурга Александр Марголис в своем выступлении напомнил о том, что прямым предшественником Всероссийского общества охраны памятников культуры было учрежденное в октябре 1908 г. общество «Старый Петербург», одним из инициаторов создания которого был художник и архитектор Александр Бенуа. Члены общества, по словам А.Марголиса, в ту пору употребляли те же термины, которые слышаться сегодня – например, «современный вандализм», и их критика также была связана с вторжением в тогдашнюю столицу жаждущего простора и стремящегося к самоутверждению коммерческого интереса. Общество, издававшее журнал «Старые годы», сыграло также важную роль в основании музея, который позже стал Музеем истории Ленинграда, напомнил А.Марголис.
Инициаторы выставки и ее сторонники намерены осенью этого года организовать выставку более крупного масштаба, посвященную 100-летию образования общества «Старый Петербург».