Эксперты: Цены на недвижимость и их динамика в Ленобласти существенно варьируются
По данным аналитиков компании «Итака», на рынке первичной и вторичной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, несмотря на наступление летнего сезона, сохраняется достаточно высокая активность.
В течение 2008 г. динамика покупательной активности на рынке недвижимости имела свои особенности. Если в январе 2007 г. отмечалось резкое сокращение числа сделок, то в январе-феврале 2008 г, напротив, отмечался значительный рост. Это объясняется реализацией отложенного спроса 2008 г., когда прогнозы снижения цен на недвижимость в связи с внедрением федеральных программ не оправдались. Кроме того, высокий спрос в начале 2008 г. был следствием ожидания президентских выборов и совпавшей с ними волны слухов о предстоящем финансовом кризисе, что обусловило «бегство» накоплений из сектора финансовых инструментов в недвижимость.
Данные центра аналитики и консалтинга «Итаки» о динамике цен предложения и спроса на рынке недвижимости города и области совпадают с прогнозами начала года. С января прирост цены предложения повысился в Санкт-Петербурге на 21,4%. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилой недвижимости составила 105 тысяч рублей за 1 кв. м. Цена спроса на вторичном рынке возросла на 21,75%, составив 90500 рублей, а на рынке строящейся недвижимости – на 22,1%, достигнув 80 тысяч рублей за 1 кв.м.
По мере удаления от мегаполиса цена спроса и предложения значительно снижается, однако динамика за период первого полугодия остается без существенных различий. Аналитики «Итаки» делят недвижимость Ленобласти по ценовым показателям на четыре зоны. К первой относятся ближайшие перспективные пригороды – Всеволожск, Гатчина, Кировск, Тосно, где цена предложения составляет 62-69 тысяч рублей за 1 кв.м. Здесь динамика превысила петербургскую, оставив от 22% до 25%.
Во второй зоне, к которой отнесены Сосновый Бор и Кириши (43-53 тысячи рублей на 1 кв. м), недвижимость подорожала на 8-18%. В то же время аналитики не зафиксировали существенного влияния слухов об аварии на ЛАЭС на спрос на недвижимость в Сосновом Бору и Ломоносовском районе Ленобласти. Там спрос, по их оценкам, в ближайшее время значительно возрастет.
Третья зона Ленобласти по параметрам цены за 1 кв. м сопоставима с центрами соседних областей. В Приозерске, Луге, Кингисеппе, Волосово, как и в Пскове и Великом Новгороде, цена предложения за 1 кв. м составляет 33-39 тысяч рублей. При этом в данной зоне отмечается довольно значительная динамика роста – до 15-20%, что стимулирует рынок.
Самые низкие цены в области – в депрессивных промышленных центрах (Сланцы, Бокситогорск), где недвижимость предлагается за цены, не превышающие 21 тысяч рублей за 1 кв. м.
По данным, которые представила на пресс-конференции в ИА Росбалт руководитель центра аналитики и консалтинга «Итаки» Яна Долотова, уровень цен на однокомнатные квартиры с начала января в Санкт-Петербурге вырос на более чем 21%. Она усматривает в этом приросте инвестиционную составляющую, поясняя, что значительная часть 1-комнатных квартир скупается инвестиционными компаниями и фондами. В Санкт-Петербурге средняя цена 1-комнатной квартиры в настоящее время составляет 3,8 млн. рублей, ненамного отстает Всеволожск – 3,75 млн, а в Тосно и Кировске цена снижается до 2,5 млн.
Во Пскове, Новгороде, Кингисеппе, Кириши, Приозерске средняя цена на 1-комнатную квартиру составляет, согласно данным Я.Долотовой, не более 1,5 млн. рублей. Самые дешевые однокомнатные квартиры предлагаются в Бокситогорске – 900 тысяч рублей. Некоторое различие между двумя депрессивными районами отмечается в малоэтажном секторе вторичной недвижимости: если в Бокситогорске можно купить дом за 270 тысяч, то в Сланцевском районе минимальная цена – 300 тысяч рублей.
Аналитики «Итаки» пока не отмечают существенного роста спроса на недвижимость в садоводствах и ДСК после недавнего прецедентного заключения Верховного Суда о возможности постоянной регистрации граждан по месту проживания в садоводческих и дачных товариществах. Как поясняет директор направления загородной недвижимости компании «Итака» Светлана Пирогова, на практике реализация гражданами соответствующих прав возможна исключительно на землях поселений. Между тем, если в Санкт-Петербурге, где садоводств мало, все категории земель относятся к землям поселений, то в Ленобласти лишь незначительное число садоводств (из крупных – «Пупышево», где цены невысоки) согласно отдельным решениям местных органов власти включены в земли поселений соседних городов и поселков. Вторым необходимым условием является признание дома пригодным для проживания, что требует специального законодательного регулирования. По мнению С.Пироговой, в Ленобласти с переводом садоводств в поселения и утверждением критериев пригодности домов в садоводствах для проживания спешки не будет, поскольку это потребует от областных властей значительных инвестиций в соответствующую инфраструктуру.
Наиболее остро, по словам директора «Архавтодора» Алексея Верещагина, в регионе стоит вопрос с мостовыми сооружениями. Из 767 мостов 190 находится в неудовлетворительном состоянии и 95 — в аварийном. В хорошем состоянии всего 148 мостов, в удовлетворительном — 334. «Важнейшей проблемой является не строительство новых дорог, а сохранение уже имеющейся сети, — заявил А.Верещагин. — Сегодня немедленного ремонта требуют 952 км территориальных дорогах Архангельской области, движение по которым уже не безопасно».
По-прежнему большую проблему представляет несоблюдение перевозчиками режима весовых ограничений. Глава дорожного агентства отметил, что никакие штрафы и денежные вливания со стороны организаций, которые пользуются данными дорогами, не помогают, потому что стоимость ремонта исчисляется десятками миллионов рублей.
По словам А.Верещагина, для того, чтобы выйти из числа регионов с самыми плохими дорогами, Архангельской области к 2010 г. нужно подняться до показателя в 280 км автодорог в год. Это практически увеличение бюджета ремонта дорог в 2 раза.
В 2008 г. отмечен рост поступления федеральных средств. Будет выделено 500 млн. рублей против 340 млн. рублей, полученных в 2007 г. Все средства будут сконцентрированы на направлении Плесецк — Каргополь, учитывая поручение президента о введении этого участка в эксплуатацию до 2010 г.
«Это очень серьезная задача для нас, — сказал А.Верещагин, — Она обусловлена тем, что в сжатые сроки необходимо подготовить большой объем документации, произвести земельные отводы, решить вопросы с резервированием участков по строительству. Построить 80 км за 3 года — это очень сложно».
На содержание дорог, по словам директора агентства, в этом году планируется выделить 701 млн. рублей.
По программе строительства работы будут продолжены в Каргопольском районе. В Красноборском районе начато строительство дороги Усть-Вага Ядриха, на которую выделено порядка 60 млн. рублей. В Ленском районе продолжается строительство дороги Котлас — Яренск.
В Онежском районе в 2008 г. начаты строительные работы на участке Рикасиха — Онега, а в Вилегодском, Коношском, Пинежском районах началось возведение мостовых переходов.
В 2008 г. в Архангельской области будет сдан участок дороги протяженностью 38 км, который обеспечит долгожданный выход жителям Мезенского района на областную дорожную сеть. «Это самый крупный объект со времен отмены дорожных фондов (2001 г.)», — отметил А.Верещагин. По его словам, для обеспечения круглогодичного проезда на р. Мезень будут дополнительно выделено 100 млн. рублей. Кроме того, в 2008 г. планируется провести ремонт 107 км дорог.