Эксперты: Цены на недвижимость и их динамика в Ленобласти существенно варьируются
По данным аналитиков компании «Итака», на рынке первичной и вторичной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, несмотря на наступление летнего сезона, сохраняется достаточно высокая активность.
В течение 2008 г. динамика покупательной активности на рынке недвижимости имела свои особенности. Если в январе 2007 г. отмечалось резкое сокращение числа сделок, то в январе-феврале 2008 г, напротив, отмечался значительный рост. Это объясняется реализацией отложенного спроса 2008 г., когда прогнозы снижения цен на недвижимость в связи с внедрением федеральных программ не оправдались. Кроме того, высокий спрос в начале 2008 г. был следствием ожидания президентских выборов и совпавшей с ними волны слухов о предстоящем финансовом кризисе, что обусловило «бегство» накоплений из сектора финансовых инструментов в недвижимость.
Данные центра аналитики и консалтинга «Итаки» о динамике цен предложения и спроса на рынке недвижимости города и области совпадают с прогнозами начала года. С января прирост цены предложения повысился в Санкт-Петербурге на 21,4%. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилой недвижимости составила 105 тысяч рублей за 1 кв. м. Цена спроса на вторичном рынке возросла на 21,75%, составив 90500 рублей, а на рынке строящейся недвижимости – на 22,1%, достигнув 80 тысяч рублей за 1 кв.м.
По мере удаления от мегаполиса цена спроса и предложения значительно снижается, однако динамика за период первого полугодия остается без существенных различий. Аналитики «Итаки» делят недвижимость Ленобласти по ценовым показателям на четыре зоны. К первой относятся ближайшие перспективные пригороды – Всеволожск, Гатчина, Кировск, Тосно, где цена предложения составляет 62-69 тысяч рублей за 1 кв.м. Здесь динамика превысила петербургскую, оставив от 22% до 25%.
Во второй зоне, к которой отнесены Сосновый Бор и Кириши (43-53 тысячи рублей на 1 кв. м), недвижимость подорожала на 8-18%. В то же время аналитики не зафиксировали существенного влияния слухов об аварии на ЛАЭС на спрос на недвижимость в Сосновом Бору и Ломоносовском районе Ленобласти. Там спрос, по их оценкам, в ближайшее время значительно возрастет.
Третья зона Ленобласти по параметрам цены за 1 кв. м сопоставима с центрами соседних областей. В Приозерске, Луге, Кингисеппе, Волосово, как и в Пскове и Великом Новгороде, цена предложения за 1 кв. м составляет 33-39 тысяч рублей. При этом в данной зоне отмечается довольно значительная динамика роста – до 15-20%, что стимулирует рынок.
Самые низкие цены в области – в депрессивных промышленных центрах (Сланцы, Бокситогорск), где недвижимость предлагается за цены, не превышающие 21 тысяч рублей за 1 кв. м.
По данным, которые представила на пресс-конференции в ИА Росбалт руководитель центра аналитики и консалтинга «Итаки» Яна Долотова, уровень цен на однокомнатные квартиры с начала января в Санкт-Петербурге вырос на более чем 21%. Она усматривает в этом приросте инвестиционную составляющую, поясняя, что значительная часть 1-комнатных квартир скупается инвестиционными компаниями и фондами. В Санкт-Петербурге средняя цена 1-комнатной квартиры в настоящее время составляет 3,8 млн. рублей, ненамного отстает Всеволожск – 3,75 млн, а в Тосно и Кировске цена снижается до 2,5 млн.
Во Пскове, Новгороде, Кингисеппе, Кириши, Приозерске средняя цена на 1-комнатную квартиру составляет, согласно данным Я.Долотовой, не более 1,5 млн. рублей. Самые дешевые однокомнатные квартиры предлагаются в Бокситогорске – 900 тысяч рублей. Некоторое различие между двумя депрессивными районами отмечается в малоэтажном секторе вторичной недвижимости: если в Бокситогорске можно купить дом за 270 тысяч, то в Сланцевском районе минимальная цена – 300 тысяч рублей.
Аналитики «Итаки» пока не отмечают существенного роста спроса на недвижимость в садоводствах и ДСК после недавнего прецедентного заключения Верховного Суда о возможности постоянной регистрации граждан по месту проживания в садоводческих и дачных товариществах. Как поясняет директор направления загородной недвижимости компании «Итака» Светлана Пирогова, на практике реализация гражданами соответствующих прав возможна исключительно на землях поселений. Между тем, если в Санкт-Петербурге, где садоводств мало, все категории земель относятся к землям поселений, то в Ленобласти лишь незначительное число садоводств (из крупных – «Пупышево», где цены невысоки) согласно отдельным решениям местных органов власти включены в земли поселений соседних городов и поселков. Вторым необходимым условием является признание дома пригодным для проживания, что требует специального законодательного регулирования. По мнению С.Пироговой, в Ленобласти с переводом садоводств в поселения и утверждением критериев пригодности домов в садоводствах для проживания спешки не будет, поскольку это потребует от областных властей значительных инвестиций в соответствующую инфраструктуру.
Как подчеркнул президент ассоциации «Абетон» Владимир Филиппов на круглом столе «Проблемы производства и обеспечения качества бетонов для высотного и подземного строительства», петербургские производители бетона за последние годы достигли значительного прогресса в оснащении современным оборудованием и производстве качественных бетонов.
На Северо-Западе в ближайшие годы значительно возрастет предложение качественного бетона. Эти надежды В.Филиппов связывает с закладкой нового цементного завода Группы ЛСР в Сланцах, а также с последними научно-практическими разработками, которые производятся в НИИ имени Веденеева, Центре материалов и добавок, Лаборатории по разработке бетонов и новых материалов.
О новых видах высокопрочных бетонов – в частности, сталефибробетонов и бетонов с базальтовой и полипропиленовой фиброй, выдерживающих высокие нагрузки и обеспечивающих водонепроницаемость, морозоустойчивость и высокую износостойкость, на круглом столе рассказали руководители ОАО «Объединение 45», «СЗНК Бетон», ЗАО «НП ЦМИД», ВИТУ. Участники рассказывали о своем опыте обмена мнениями и сотрудничества со специалистами других государств.
Участники круглого стола высказали свои соображения по оптимальному выбору щебня и песка для изготовления высокопрочных бетонов. В ходе дискуссии с заместителем директора по производству ОАО «Гранит-Кузнечное» непосредственно решались проблемы сбыта узких фракций щебня, которые оказались более востребованными, чем представлялось менеджерам предприятия.
Участники круглого стола подчеркивали важность встреч производителей бетона с производителями компонентов и учеными-экспериментаторами. По мнению В.Филиппова, петербургские производители бетона могут сегодня выпускать высокопрочные материалы, незначительно превосходящие по цене обычные бетоны и совершенно необходимые, в частности, при строительстве высотных сооружений, изготовлении несущих конструкций зданий, а также строительстве гидротехнических сооружений, инфраструктуры аэропортов и дорожных эстакад. В то же время он отмечает, что со стороны участников крупных строительных проектов не наблюдается достаточного интереса к новым материалам.
Приветствуя собравшихся, ведущий специалист Службы государственного строительного надзора Сергей Коноплев отметил, что за последние годы своей работы ассоциация «Абетон» стала клубом заинтересованных специалистов, объединенных общими интересами, которые оказываются более значимыми, чем существующая конкуренция между компаниями. По его наблюдению, если раньше участники ассоциации были больше озабочены рекламой собственных брэндов, то сейчас главным предметом интересов и дискуссий стало применение новых технологий.
С.Коноплев выразил надежду на то, что в процессе перехода к саморегулированию будет адекватно решен вопрос о механизмах контроля качества в строительстве. В то же время, по его признанию, ему ни разу не приходилось слышать от тех, кто говорит о целях СРО, какого-либо упоминания о критериях качества стройматериалов.