СПбГУТ им. М.А. Бонч-Бруевича не смог изменить ставку для арендатора здания
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти не удовлетворил иск Санкт-Петербургского государственного университета телекоммуникаций имени профессора М.А.Бонч-Бруевича к ООО «Санита». В его рамках вуз требовал от ответчика согласиться с новыми ставками по аренде помещений.
Из материала дела следует, что СПбГУТ в 2004 году предоставил «Саните» в аренду здание площадью 1700 кв. м. в доме по адресу Английский проспект 3 лит. Б. Стоимость аренды составляла 1300 долларов в месяц. В 2010 году «Санита» за свой счет провела реставрацию здания и сделала в нем бизнес-центр ( б/ц «Английский»). В августе 2015 года вуз направил арендатору предложение об изменении условий договора в части размера арендной платы и установлении ее размера на уровне 560 рублей за кв.м. Университет объяснил перерасчет качественным улучшением состояния здания, инфляцией и необходимостью перехода тарификации аренды в рубли, в соответствии с федеральным законодательством. Однако «Санита» уклонилась от подписания соглашения, в связи с чем и последовал иск.
Арбитраж встал на сторону ответчика. В своем выводе суд подчеркнул, что арендодатель не воспрепятствовал реконструкции здания, проводимого за свой счет арендатором. После чего качество здание заметно улучшилось. Кроме того, университет не предоставил других доказательств в пользу существенного увеличения арендной платы.
Проанализировав результаты 2015 года, Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов «Еврострой - Развитие», выделил 5 трендов, которые могут быть характерны для строительного рынка в 2016 году.
В первую очередь эксперт отметил, что в 2016 году будет заметно увеличение себестоимости строительства во всех сегментах, которое, в основном, будет обусловлено ростом стоимости строительных материалов примерно на 5 – 25 % в зависимости от категории, строительной техники и оборудования. «Это в свою очередь приведет к повышению себестоимости примерно на 15 %, - полагает Александр Матеша. - Однако стоит отметить, что столь высокие затраты можно будет снизить за счет замены строительных материалов или оборудования на более дешевые аналоги, но с идентичными качественными характеристиками».
Кроме повышения цен на стройматериалы на рост себестоимости строительства окажут влияние налоговая нагрузка, ставка по кредитным обязательствам, значительное увеличение стоимости грузоперевозок и другие факторы.
Второй тренд - начало стагнации рынка. Эксперт отмечает, что в этом году объемы строительства будут снижаться. Если 2015 год девелоперы Санкт-Петербурга закончили с результатами лучше, чем прогнозировали – было введено порядка 3 млн. кв.м. жилья – то в 2016 году эту тенденцию сохранить не удастся. Падение будет серьезным – часть девелоперов заявляют о сокращении планов и не решаются выводить на рынок новые проекты, что обусловлено экономическим состоянием и снижением покупательской активности. Учитывая отсутствие запуска новых проектов, в 2016 году объемы строительства существенно снизятся.
Третий фактор - падение продаж в сегменте масс-маркет. Кроме снижения объемов строительства в 2016 году упадет и объем продаж в сегментах масс-маркет. Несмотря на минимальный рост цен в 2015 – 1-3 % в масс-маркете, падение спроса составило около 20-25 %. В 2016 стоимость кв.м. также не покажет значительного роста, впрочем, и объем продаж упадет еще ниже. В текущих экономических условиях основная доля сделок была совершена под потребительские цели, а не инвестиционные, при этом доля сделок с привлечением ипотечного кредитования составила порядка 60 %.
Четверым трендом является поддержка рынка по программе субсидирования. Незначительно сдержать падение продаж позволит сохранение льготной ипотечной ставки на уровне 12 % по государственной программе субсидирования. В случае отказа от программы продажи девелоперов упали бы до 50 %, что могло бы привести к заморозке части проектов, в том числе, которые находятся в стадии строительства, уходу некоторых игроков с рынка и другим последствиям, вызванным финансовым состоянием.
Сложности с привлечением финансирования стали пятым трендом года. По мнению эксперта, финансовый вопрос также остро встанет перед частью игроков. Значительная часть застройщиков реализует проекты в рамках 214 ФЗ и реализует свои проекты на средства дольщиков. Учитывая нестабильность экономики, строительные компании, использующие схему ДДУ, находятся в зоне риска. Самым верным способом сохранить положение на рынке будут служить собственные средства, однако таким «козырем» могут похвастаться единицы застройщиков. Еще один вариант привлечения средств – проектное финансирование. Однако учитывая минимальную ставку в 20 % при привлечении средств, на такой шаг также пойдут лишь самые смелые и опытные игроки.