Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предложил меры по созданию внутреннего рынка секьюритизации
Существующие требования Банка России по формированию резервов на возможные потери по ссудам, расчету нормативов достаточности собственных средств по ипотечному портфелю (Н1) не позволяют банкам при отсутствии механизма рефинансирования кредитов наращивать свои кредитные портфели и удерживать их на своем балансе. В настоящее время взвешивание оценки риска осуществляется с коэффициентом 100%, в то время как Базельский комитет относит ипотечные кредиты к наиболее обеспеченным и оценивает их с коэффициентом 35%. При этом собственный капитал средних и мелких банков увеличивается вдвое медленнее, чем в среднем по банковской системе. Такое заявление сделал своем выступлении на Петербургском ипотечном форуме вице-президент Европейского трастового банка, заместитель председателя Комитета АРБ по ипотечному кредитованию Евгений Чепенко.
Кроме того, по его словам, активность банков по выпуску ипотечных ценных сдерживает существующая неопределенность в применении расчета норматива максимального размера риска на одного заемщика (Н6) при продаже пула закладных специально создаваемому ипотечному агенту. Негативный фактор в развитие ипотечного кредитования внес Высший арбитражный суд, который удовлетворил иск Роспотребнадзора и признал незаконным обязательное требование банков к гражданам о страховании их жизни и трудоспособности при получении ипотечного кредита. «Если не будут предприняты срочные меры по внесению необходимых поправок в законодательство и практика таких решений установится, то процентные ставки по кредитам вырастут на 2-3% годовых, а трудоспособным гражданам, имеющим проблемы со здоровьем, а также лицам старшего возраста будут просто отказывать в выдаче ипотечных кредитов», - считает Е.Чепенко.
Из всего вышеперечисленного зампред Комитета АРБ по ипотечному кредитованию делает вывод о том, что в России «необходимо срочно развивать внутренний рынок секьюритизации и задействовать не использованные до настоящего времени резервы». Речь идет о средствах Пенсионного фонда РФ, инвестиционном фонде, средствах институтов развития (Банк развития, госкорпорации), временно свободных денежных средствах фонда обязательного страхования вкладов.
«Для поддержания ликвидности банковской системы, дальнейшего развития ипотечного кредитования и формирования российского рынка секьюритизации необходима государственная поддержка формирования институтов внутреннего рынка и создания инвестиционного спроса на ипотечные облигации», - подчеркнул Е.Чепенко. С этой целью Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предлагает, в частности, принять решение о направлении накоплений Пенсионного фонда России в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов, обеспеченные закладными на жилые помещения - в целях развития внутренней секьюритизации, для чего Минэкономразвития и Минфину России необходимо принять соответствующее решение. Комитет так же настаивает на необходимости создания механизма использования временно свободных средств Банка развития, государственных корпораций, инвестиционного фонда путем направления их на рефинансирование кредитных учреждений через механизм приобретения ипотечных ценных бумаг, для чего поручить Минфину России и Минэкономразвития России разработать необходимые документы.
Еще одно предложение комитета – включить ипотечные ценные бумаги, обеспеченные закладными на жилые помещения, в ломбардный список Банка России и котировальные листы бирж, а также пересмотреть нормативы Банка России (Н1 и Н6) применительно к ипотечным жилищным кредитам в сторону их смягчения как к наиболее ликвидным и качественным финансовым продуктам. Для этого Банку России необходимо внести соответствующие поправки в свои нормативные правовые документы.
Комитет настаивает на активизации деятельности Агентства по страхованию вкладов по размещению временно свободных денежных средствах фонда обязательного страхования вкладов в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов и предлагает ГосДуме РФ рассмотреть предлагаемые банковским сообществом поправки в действующее законодательство в виде «пакетного» блока.
«Предлагаемые меры позволят сохранить развитие ипотеки и темпы жилищного строительства на высоком уровне и выполнить обозначенные национальным проектом «Доступное и комфортное жилье» ориентиры строительства жилья и обеспечения им граждан России. Риск роста инфляции при этом минимален, поскольку предоставляемые средства будут практически сразу направляться обратно в бюджет и народное хозяйство», - подчеркнул Е.Чепенко. По его словам, поддержка инициатив банковского сообщества со стороны Совета Федерации и оперативное принятие указанных решений «не только позволило бы развить систему секьюритизации внутри России, но и вернуло бы интерес иностранных инвесторов в российские ценные бумаги и обеспечило бы их возврат на российский рынок».
Такой вывод в своем докладе на Петербургском ипотечном форуме сделал заместитель генерального директора по развитию ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Константин Раев. По его словам, анализ публикаций в СМИ, проведенный специалистами Фонда, позволяет сделать вывод о том, что все сведения, которые может почерпнуть из них потенциальный заемщик, сводятся к описанию преимуществ покупки собственного жилья и примерных условий выдачи средств под залог приобретаемой (либо имеющейся) недвижимости. «Информации о действиях, которые может предпринять заемщик в случае невозможности продолжать выплаты по кредиту, практически нет. По мнению Фонда имущества, заемщик, оказавшийся в трудной финансовой и жизненной ситуации, должен знать, что законодательством ему предоставлен выбор дальнейших действий по погашению долга перед банком», - сказал К.Раев.
Более того, по его мнению, банковские круги заинтересованы в однобокой подаче информации об ипотеке. «Пользуясь поддержкой идеи, одобренной Президентом РФ, Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», банки привлекают максимальное количество работоспособного населения для заключения ипотечных договоров, предоставляя минимум информации об условиях кредита», - считает К.Раев. Подача информации об ипотеке исключительно с положительной стороны, по его словам, вызывает естественный интерес граждан, так как жилищная проблема являлась и является одной из самых социально-важных. После заключения договора об ипотеке и приобретения жилья заемщик находится в прямой зависимости от банка, любое допущенное им отступление от условий кредитного договора может привести к лишению заемщика собственности.
Такое положение необходимо пресекать путем надлежащего информирования населения обо всех возможных негативных последствиях невыполнения требований кредитного договора, о возможностях выхода из неблагоприятной ситуации с наименьшими потерями не столько для банка, сколько для заемщика, считает К.Раев. В частности, он предложил включать в текст кредитного договора и договора о залоге следующей оговорки: «В случае возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога стороны договорились рассмотреть возможность внесудебного порядка урегулирования данного вопроса, при недостижении согласия по условиям соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога спор подлежит рассмотрению в судебном порядке».