Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предложил меры по созданию внутреннего рынка секьюритизации
Существующие требования Банка России по формированию резервов на возможные потери по ссудам, расчету нормативов достаточности собственных средств по ипотечному портфелю (Н1) не позволяют банкам при отсутствии механизма рефинансирования кредитов наращивать свои кредитные портфели и удерживать их на своем балансе. В настоящее время взвешивание оценки риска осуществляется с коэффициентом 100%, в то время как Базельский комитет относит ипотечные кредиты к наиболее обеспеченным и оценивает их с коэффициентом 35%. При этом собственный капитал средних и мелких банков увеличивается вдвое медленнее, чем в среднем по банковской системе. Такое заявление сделал своем выступлении на Петербургском ипотечном форуме вице-президент Европейского трастового банка, заместитель председателя Комитета АРБ по ипотечному кредитованию Евгений Чепенко.
Кроме того, по его словам, активность банков по выпуску ипотечных ценных сдерживает существующая неопределенность в применении расчета норматива максимального размера риска на одного заемщика (Н6) при продаже пула закладных специально создаваемому ипотечному агенту. Негативный фактор в развитие ипотечного кредитования внес Высший арбитражный суд, который удовлетворил иск Роспотребнадзора и признал незаконным обязательное требование банков к гражданам о страховании их жизни и трудоспособности при получении ипотечного кредита. «Если не будут предприняты срочные меры по внесению необходимых поправок в законодательство и практика таких решений установится, то процентные ставки по кредитам вырастут на 2-3% годовых, а трудоспособным гражданам, имеющим проблемы со здоровьем, а также лицам старшего возраста будут просто отказывать в выдаче ипотечных кредитов», - считает Е.Чепенко.
Из всего вышеперечисленного зампред Комитета АРБ по ипотечному кредитованию делает вывод о том, что в России «необходимо срочно развивать внутренний рынок секьюритизации и задействовать не использованные до настоящего времени резервы». Речь идет о средствах Пенсионного фонда РФ, инвестиционном фонде, средствах институтов развития (Банк развития, госкорпорации), временно свободных денежных средствах фонда обязательного страхования вкладов.
«Для поддержания ликвидности банковской системы, дальнейшего развития ипотечного кредитования и формирования российского рынка секьюритизации необходима государственная поддержка формирования институтов внутреннего рынка и создания инвестиционного спроса на ипотечные облигации», - подчеркнул Е.Чепенко. С этой целью Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предлагает, в частности, принять решение о направлении накоплений Пенсионного фонда России в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов, обеспеченные закладными на жилые помещения - в целях развития внутренней секьюритизации, для чего Минэкономразвития и Минфину России необходимо принять соответствующее решение. Комитет так же настаивает на необходимости создания механизма использования временно свободных средств Банка развития, государственных корпораций, инвестиционного фонда путем направления их на рефинансирование кредитных учреждений через механизм приобретения ипотечных ценных бумаг, для чего поручить Минфину России и Минэкономразвития России разработать необходимые документы.
Еще одно предложение комитета – включить ипотечные ценные бумаги, обеспеченные закладными на жилые помещения, в ломбардный список Банка России и котировальные листы бирж, а также пересмотреть нормативы Банка России (Н1 и Н6) применительно к ипотечным жилищным кредитам в сторону их смягчения как к наиболее ликвидным и качественным финансовым продуктам. Для этого Банку России необходимо внести соответствующие поправки в свои нормативные правовые документы.
Комитет настаивает на активизации деятельности Агентства по страхованию вкладов по размещению временно свободных денежных средствах фонда обязательного страхования вкладов в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов и предлагает ГосДуме РФ рассмотреть предлагаемые банковским сообществом поправки в действующее законодательство в виде «пакетного» блока.
«Предлагаемые меры позволят сохранить развитие ипотеки и темпы жилищного строительства на высоком уровне и выполнить обозначенные национальным проектом «Доступное и комфортное жилье» ориентиры строительства жилья и обеспечения им граждан России. Риск роста инфляции при этом минимален, поскольку предоставляемые средства будут практически сразу направляться обратно в бюджет и народное хозяйство», - подчеркнул Е.Чепенко. По его словам, поддержка инициатив банковского сообщества со стороны Совета Федерации и оперативное принятие указанных решений «не только позволило бы развить систему секьюритизации внутри России, но и вернуло бы интерес иностранных инвесторов в российские ценные бумаги и обеспечило бы их возврат на российский рынок».
Об этом рассказала сегодня на семинаре для представителей малого бизнеса глава Ленинградского областного управления инвентаризации и оценки недвижимости Ольга Титаренко. По ее словам, в подавляющем большинстве случаев при определении стоимости аренды объектов, находящихся в областной собственности, используется методика, утвержденная постановлением правительства региона №329 от 21.12.07. «Согласно этому документу, рыночный расчет стоимости аренды производится в тех случаях, когда он невозможен по нормативам, заложенным в методику. Например, если речь идет о таких объектах, как железнодорожный тупик, мост, электросети и т.п.», - сказала О.Титаренко.
Несмотря на то, что такая практика не вполне соответствует федеральному закону «Об оценочной деятельности», Ленобласть, по словам О.Титаренко, «отстояла право на применение этой методики даже в ходе проверки прокуратуры, так как только эта методика позволяет сохранять стоимость арендной платы приемлемой для социальных и некоммерческих учреждений».
Предприниматели могут прибегнуть к услугам независимых оценщиков. Однако, по словам гендиректора «Юридического центра «Правовой мир» Аркадия Басина, в Ленобласти нет ясности в отношении статуса заключений независимых оценщиков. «Не известно, что лучше: позиция областного КУГИ или городского, - заметил А.Басин. – петербургский комитет аккредитует оценщиков; областной этого не делает. Но если аккредитованный оценщик выдаст заключение, идущее в разрез с заключением самого КУГИ, надо полагать, что вряд ли он сможет в следующем году получить аккредитацию».