Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предложил меры по созданию внутреннего рынка секьюритизации
Существующие требования Банка России по формированию резервов на возможные потери по ссудам, расчету нормативов достаточности собственных средств по ипотечному портфелю (Н1) не позволяют банкам при отсутствии механизма рефинансирования кредитов наращивать свои кредитные портфели и удерживать их на своем балансе. В настоящее время взвешивание оценки риска осуществляется с коэффициентом 100%, в то время как Базельский комитет относит ипотечные кредиты к наиболее обеспеченным и оценивает их с коэффициентом 35%. При этом собственный капитал средних и мелких банков увеличивается вдвое медленнее, чем в среднем по банковской системе. Такое заявление сделал своем выступлении на Петербургском ипотечном форуме вице-президент Европейского трастового банка, заместитель председателя Комитета АРБ по ипотечному кредитованию Евгений Чепенко.
Кроме того, по его словам, активность банков по выпуску ипотечных ценных сдерживает существующая неопределенность в применении расчета норматива максимального размера риска на одного заемщика (Н6) при продаже пула закладных специально создаваемому ипотечному агенту. Негативный фактор в развитие ипотечного кредитования внес Высший арбитражный суд, который удовлетворил иск Роспотребнадзора и признал незаконным обязательное требование банков к гражданам о страховании их жизни и трудоспособности при получении ипотечного кредита. «Если не будут предприняты срочные меры по внесению необходимых поправок в законодательство и практика таких решений установится, то процентные ставки по кредитам вырастут на 2-3% годовых, а трудоспособным гражданам, имеющим проблемы со здоровьем, а также лицам старшего возраста будут просто отказывать в выдаче ипотечных кредитов», - считает Е.Чепенко.
Из всего вышеперечисленного зампред Комитета АРБ по ипотечному кредитованию делает вывод о том, что в России «необходимо срочно развивать внутренний рынок секьюритизации и задействовать не использованные до настоящего времени резервы». Речь идет о средствах Пенсионного фонда РФ, инвестиционном фонде, средствах институтов развития (Банк развития, госкорпорации), временно свободных денежных средствах фонда обязательного страхования вкладов.
«Для поддержания ликвидности банковской системы, дальнейшего развития ипотечного кредитования и формирования российского рынка секьюритизации необходима государственная поддержка формирования институтов внутреннего рынка и создания инвестиционного спроса на ипотечные облигации», - подчеркнул Е.Чепенко. С этой целью Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предлагает, в частности, принять решение о направлении накоплений Пенсионного фонда России в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов, обеспеченные закладными на жилые помещения - в целях развития внутренней секьюритизации, для чего Минэкономразвития и Минфину России необходимо принять соответствующее решение. Комитет так же настаивает на необходимости создания механизма использования временно свободных средств Банка развития, государственных корпораций, инвестиционного фонда путем направления их на рефинансирование кредитных учреждений через механизм приобретения ипотечных ценных бумаг, для чего поручить Минфину России и Минэкономразвития России разработать необходимые документы.
Еще одно предложение комитета – включить ипотечные ценные бумаги, обеспеченные закладными на жилые помещения, в ломбардный список Банка России и котировальные листы бирж, а также пересмотреть нормативы Банка России (Н1 и Н6) применительно к ипотечным жилищным кредитам в сторону их смягчения как к наиболее ликвидным и качественным финансовым продуктам. Для этого Банку России необходимо внести соответствующие поправки в свои нормативные правовые документы.
Комитет настаивает на активизации деятельности Агентства по страхованию вкладов по размещению временно свободных денежных средствах фонда обязательного страхования вкладов в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов и предлагает ГосДуме РФ рассмотреть предлагаемые банковским сообществом поправки в действующее законодательство в виде «пакетного» блока.
«Предлагаемые меры позволят сохранить развитие ипотеки и темпы жилищного строительства на высоком уровне и выполнить обозначенные национальным проектом «Доступное и комфортное жилье» ориентиры строительства жилья и обеспечения им граждан России. Риск роста инфляции при этом минимален, поскольку предоставляемые средства будут практически сразу направляться обратно в бюджет и народное хозяйство», - подчеркнул Е.Чепенко. По его словам, поддержка инициатив банковского сообщества со стороны Совета Федерации и оперативное принятие указанных решений «не только позволило бы развить систему секьюритизации внутри России, но и вернуло бы интерес иностранных инвесторов в российские ценные бумаги и обеспечило бы их возврат на российский рынок».
Сегодня правительство Санкт-Петербурга приняло постановление, устанавливающее порядок перевода жилых помещений в общежитиях из состава специализированного жилищного фонда в состав жилищного фонда социального использования.
В соответствии с документом, в ранее принятое постановление от 23.12.03 №128 «Об администрациях районов Санкт-Петербурга» вносится специальный пункт, делегирующий районным властям право принимать решения об исключении жилых посещений из спецфонда и включении их в состав социального фонда по согласованию с Жилищным комитетом. Ему же в месячный срок предписывается утвердить адресный перечень общежитий, жилые помещения в которых подлежат переводу в фонд социального использования.
Порядок взаимодействия исполнительных органов городской власти при изменении статуса общежитий утверждается специальным Положением, разработанным Жилищным комитетом. Согласно тексту этого документа, районные администрации принимают решения о переводе жилых помещений общежитий в социальный фонд при наличии:
- документов, подтверждающих право государственной собственности Санкт-Петербурга на жилые помещения в общежитиях, а также здания, которые они занимают,
- технической документации на жилые помещения в общежитиях, а также на соответствующие здания,
- документов, содержащих сведения о гражданах и основаниях их проживания в общежитиях,
- иных документов, необходимых для перевода жилых помещений общежитий в жилищный фондл социального использования и для заключения договоров социального найма в отношении жилых помещений согласно действующему законодательству.
При этом сведения об имущественных правах граждан, а также документы, подтверждающие право государственной собственности Санкт-Петербурга на жилые помещения и здания общежитий, запрашиваются районными администрациями в регистрационных органах и в КУГИ. Получив подобный запрос, Комитет должен выслать документы и сведения в течение 10 дней. Районные администрации также направляют в ГУИОН заявления на проведение текущей технической инвентаризации объектов. Получив соответствующую документацию, районные власти направляют ее вместе с регистрационными данными граждан в Жилкомитет, который в 10-дневный срок согласовывает проект распоряжения либо возвращает документы в район с мотивированными данными об отказе. После согласования документов районная администрация издает распоряжение об исключении объекта из специализированного фонда и включении в фонд социального использования с направлением копии в КУГИ, а затем в 3-месячный срок обеспечивают государственную регистрацию права государственной собственности права Санкт-Петербурга на объекты.
При этом в обязанности районных администраций также входит соблюдение прав граждан, проживающих в жилых помещениях общежитий на законном основании и выселение граждан, занимающих эти помещения незаконно. В положении не указано, к какой из двух категорий относятся дети лиц, родившиеся в общежитиях после прекращения отношений между общежитием и предприятием, при котором оно было создано, или его ликвидации.
О мерах по освобождению общежития от незаконно проживающих лиц районная администрация, согласно Положению, должна отчитываться перед Жилкомитетом ежеквартально. КУГИ в течение трех месяцев после издания распоряжения обеспечивает прекращение государственной собственности на здания, а в случае перевода жилых помещений в общежитии в нежилые (основания в тексте не оговариваются) обеспечивает регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на нежилые помещения. В свою очередь, ГУИОН в течение месяца ставит объекты на технический учет, а также изготавливает техническую документацию на объект, получивший статус многоквартирного дома.
При обсуждении постановления на заседании правительства глава администрации Петроградского рйона Алексей Делюкин высказал мнение о том, что при решении судьбы общежития в установленном Положением порядке могут возникнуть сложности в случае, если общежитие находится в защитной зоне, если в нем проводилась юридически нелегитимная перепланировка или если здание находится в аварийном состоянии (последний случай он считает самым простым в правовом отношении). В ответ Валентина Матвиенко заявила, что подобные случаи препятствием для изменения статуса здания не является. «Эти люди (жильцы общежитий) не виноваты, что государство в свое время с ними так обошлось. Они десятилетиями работали на город, а мы не можем до сих пор закрепить за ними эту жилплощадь. Если кто-то не согласен, пусть подают в суд на губернатора Санкт-Петербурга», - заявила губернатор.