Эксперт: Петербургу необходимо модернизировать градостроительную политику
Городу необходимо активно пересматривать и модернизировать свою градостроительную политику и стратегию пространственного развития, считает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg.
По его словам, «сейчас переломный момент по целому ряду обстоятельств. Проектируется новый Генплан, в обществе есть сильный запрос на улучшение качества города, не говоря уже о существующих экономических трендах и трендах рынка недвижимости. Однако, к сожалению, этот запрос на качество городской среды недостаточно четко артикулирован. Мы должны выработать механизм трансформации этого запроса в конкретные общественные решения, нормативные акты, проекты, статьи бюджетных затрат», -пояснил он.
При развитии общественных пространств основным вопросом является финансирование таких проектов, поскольку они не являются в чистом виде коммерческими. Критически важно, во-первых, привлечь для них средства, а, во-вторых, обосновать целесообразность проекта инвесторам.
Инвесторами могут выступать как представители бизнеса, так и администрация города. Девелоперы уже начинают задумываться о развитии качественной городской среды и прорабатывать отдельные проекты. Однако застройщикам необходимо понимать, как реализация этого пространства прямо или косвенно повлияет на капитализацию, как отразится на темпах и ценах продаж проекта в целом. Ситуация аналогичная если реализация проекта финансируется за счет городского бюджета, администрация должна понимать какой социальный и экономический эффект повлечет за собой развитие общественного пространства. Как правило, в этом случае сложно рассчитывать на окупаемость капитальных затрат в, но как показывает практика, можно говорить о покрытии операционных затрат.
«Проработка критериев ценности общественных пространства для города или девелоперского проекта, обоснование этой ценности в конкретных фактах и цифрах, на мой взгляд, может резко повысить качество и эффективность принимаемых решений. Для того чтобы процесс развития общественных пространств сделать более быстрым и эффективным, необходимо привлечь экспертное сообщество. Это может быть экспертный совет или бюро пространственного развития, подобные примеры уже есть за рубежом», - резюмирует Николай Пашков.
Эксперты выяснили, что более трети (37%) бизнес-центров Санкт-Петербурга расположены в реконструированных зданиях, то есть в объектах, приспособленных под офисную функцию.
Историческое прошлое некоторых офисных зданий прослеживается не только во внешних архитектурных формах, но и в сохраненных названиях («Лангензипен», «Эриксон», «Дом Зингера», «Башкировъ», «Маркс» и другие). Большинство таких объектов находится в центральной части города – Центральный и Адмиралтейский районы, Петроградская сторона, Васильевский остров.
Более половины всех зданий, реконструированных под офисные центры в Санкт-Петербурге, представляют собой бывшие дореволюционные фабрики, мануфактуры и советские заводы (53%). Но, к сожалению, большинство зданий в центре города находится в аварийном состоянии, а некоторые ограничения в использовании объектов недвижимости не позволяют получать прибыль, которая позволила бы содержать здание в необходимом техническом состоянии.
Как отмечают специалисты,инвесторы, архитекторы и государство пока ищут тонкую грань, которая позволила бы, с одной стороны, не превращать здания с историей в новоделы, с другой, не позволить им разрушаться естественным путем.
Эксперты компании Maris считают, что сохранение не должно препятствовать развитию города. «Здесь можно найти баланс интересов всех сторон, - считает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE. - При нехватке свободных площадей под застройку в центральной части города исторические здания могут быть интересны девелоперам, а государство, в свою очередь, передав объект недвижимости инвестору, может освободить себя от бремени реставрации и содержания памятников».