Администрация Президента подготовила замечания к поправкам в законодательство, касающимся СРО
В Государственную Думу России поступило заключение Администрации Президента на проект федерального закона №435294-4 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», принятый Госдумой в первом чтении 19 марта 2008 г. (о введении саморегулирования в строительстве). Отмечается, что цель создания полноценного законодательного механизма для решения указанных проблем в законопроекте не достигнута по ряду причин, сообщает пресс-служба Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада».
Можно выделить 10 основных замечаний из теста данного заключения:
1. Предложение использовать в законе понятия вида работ, влияющего на безопасность в строительстве, устанавливаемый Правительством РФ отсутствует в Градостроительном кодексе РФ. Предлагается употреблять понятия безопасности объектов капитального строительства, безопасности строительных конструкций и производные от этих слов.
2. В законопроекте также не определено, что именно понимается под безопасностью в строительстве, а устанавливаются требования к работам, влияющим на безопасность в строительстве, и к результатам этих работ, а также осуществление контроля за соблюдением этих требований.
3. Необходимо унифицировать требования к осуществлению работ влияющих на безопасность строительства, в том числе и к допуску участников строительной деятельности к осуществлению этих работ и контролем за их соблюдением и установить механизм, обеспечивающих надлежащий профессиональный уровень подготовки этих требований. В настоящее время законопроект устанавливает требования к работам, влияющим на безопасность в строительстве стандартами саморегулируемых организаций, а затрагивает интересы неограниченного круга лиц: субъектов градостроительной деятельности, пользователей объектов капитального строительства и других. Поэтому, установление обязательных требований к осуществлению указанных видов деятельности и допуску к выполнению соответствующих работ выходит за пределы функций саморегулируемых организаций и их объединений и должно устанавливаются техническими регламентами в соответствие с ФЗ «О техническом регулировании».
4. Отсутствует четко прописанный порядок оформления и прекращения допуска, условия его предоставления и основания его прекращения.
5. Порядок ведения реестра саморегулируемых организаций, приема в члены СРО и исключения из них, структуры органов управления СРО, порядка формирования имущества этих организаций, рассмотрения жалоб, ответственности членов СРО не согласуются с нормами закона от 01.12.07 № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», а ряд положений законопроекта затрагивают вопросы, которые уже урегулированы указанным законом и не требуют дополнительной регламентации.
6. Недостаточно полно проработаны вопросы источников формирования имущества СРО, условий размещения средств компенсационного фонда, порядка вступления в силу принимаемых ими документов, а также регулирующие права и обязанности членов саморегулируемых организаций.
7. Перечень оснований прекращения членства в саморегулируемой организации не предусматривает таких оснований, как смерть физического лица – индиивидуального предпринимателя или ликвидация юридического лица (ч. 7 новой ст. 552 Градостроительного кодекса РФ).
8. Статью 60 Градостроительного кодекса РФ, касающуюся вопросов возмещения вреда, которая в законопроекте излагается в новой редакции, необходимо привести в соответствие с нормами гл. 59 ч. 2 Гражданского кодекса РФ.
9. Терминология законопроекта не вполне согласуется с терминологией действующего Градостроительного кодекса РФ. В частности, в названном Кодексе не используются такие термины, как «проектные работы», «изыскательские работы», «строительные работы».
10. Изменения, вносимые в федеральные законы от 27.11.02 №156-ФЗ «Об объединениях работодателей» и от 12.01.96 № -ФЗ «О некоммерческих организациях», выходят за рамки задачи введения саморегулирования в строительной сфере. Кроме того, в ст. 2 законопроекта не учтено, что СРО и объединения работодателей создаются с различными целями, имеют разную природу, в связи с чем, предусмотренное в ней дополнение ч. 1 ст. 2 ФЗ «Об объединениях работодателей» необоснованно.
Большинство поправок могут быть учтены в рамках технической правки законопроекта. Сущностные поправки 1-3 потребует значительных изменений структуры законопроекта, введения терминов используемых Градостроительным кодексом РФ и ФЗ «О техническом регулировании».
Готовы ли к стандартизации российские управляющие компании? Какие услуги УК должны быть приведены к единому стандарту и почему? Что думают западные специалисты о российском рынке управления? Эти и другие вопросы обсуждались в рамках 2-х дневной обучающей конференции «Управление и эксплуатация на действующем объекте недвижимости», организованной Гильдией управляющих и девелоперов и
Конференция собрала более 80 специалистов из Москвы, Петербурга, Ростова-на-Дону, Перми, Екатеринбурга, Чебоксар, Смоленска и др. городов России, которые приехали за знаниями потребностей и запросов арендаторов, особенностей построения эффективной системы управления и эксплуатации недвижимости, за пониманием специфики и перспектив развития рынка коммерческой недвижимости. Перед участниками выступили ведущие иностранные и российские специалисты в сфере недвижимости.
Преподаватель и член Института Управления Недвижимостью, опытный финансовый аналитик в области недвижимости, президент McBride, Williams и Powell, LLC Эдвард Ф. МакБрайд в своем докладе подробно рассказал об управление арендными отношениями, отчетности, вариантах структуры персонала для оптимального управления, передачи функций управления объектом и управлении затратами.
Вторым крупным европейским специалистом, приглашенным ГУД на конференцию, стал Юха Олкинуора, преподаватель института The Real Estate Educationand Training Institute Finland, руководитель группы управления объектами недвижимости Nordea Bank Finland Plc. Он поделился опытом управления коммерческой недвижимостью, накопленным Nordea Bank, который входит в крупнейшую в Северной Европе банковскую группу Nordea Group. Выступление касалось управления, использования недвижимости, принадлежащей банку, экономически эффективному содержанию помещений и другим вопросам, связанным с управлением.
Евгений Тарасевич, д.э.н., заведующий кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГУ, научный руководитель IT-проекта ValMaster FM рассказал участникам конференции о динамике отрасли управления недвижимостью. В России рынок управления уже прошел этап становления и переходит сейчас на новый уровень. В связи с этим все отчетливее видны существующие проблемы – например, такие, как отсутствие отраслевых стандартов качества организации бизнеса, персонала и профессиональной деятельности. Е.Тарасевич считает, что необходимо введение системы сертификации профессиональной деятельности и анализа существующих и проверенных практикой стандартов, которые могли бы послужить базой для формирования четких «правил игры» в сфере управления недвижимостью.
Вице-президент ГУД, генеральный директор компании «ВМБ-Траст»
Участники брифинга, которые прошел в рамках конференции, отметили, что вопросы классификации объектов недвижимости и стандартизации деятельности управляющих достаточно параллельны. Общепринятая классификация объектов необходима всем игрокам рынка недвижимости: консультантам (для верной оценки объемов и потенциала рынка в различных сегментах), девелоперам и инвесторам (для правильной оценки наиболее перспективных с точки зрения инвестирования сегментов и верного позиционирования проекта), брокерам (для того, чтобы объект был четко спозиционирован по целевой группе арендаторов или продавцов, чтобы его уровень арендных ставок соответствовал рыночным характеристикам, которые собственно и отражаются в классе объекта), арендаторам площадей и, конечно, собственникам (для установления адекватных рынку арендных ставок, для правильной оценки объемов инвестиций, необходимых для создания объекта того или иного класса.
Стоит отметить, что на Западе достаточно давно и широко применяются несколько общепринятых систем классификации и стандартизации: рекомендации Британского Совета по офисным зданиям, стандарты BOMA и ряд других. В России известны две классификации офисной недвижимости. Первая классификация офисных центров была разработана Гильдией управляющих и девелоперов в 2002-2003 гг. ГУД создала уникальный продукт, помогающий собственникам и арендаторам четче разграничивать качественный уровень офисных зданий на основе широкого спектра характеристик на три категории «класса А», «класса В» и «класса С». Классификация позволяет исключить случаи введения в заблуждение потребителей и предотвратить недобросовестную конкуренцию на рынке офисной недвижимости.
В Москве более известна классификация зданий, разработанная Московским исследовательским форумом (МИФ) в 2003 г. и обновленная в конце 2006 г. Но собственниками офисных зданий она практически не используется, поскольку предложенные стандарты подходят в основном для Москвы, регионы не могут воспользоваться этими наработками. Некоторые параметры привязаны именно к московской шкале: «транспортная доступность», «обеспеченность парковочными местами». Но регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий, уточненной классификации.
«Одна из задач ГУД на 2008 г. – доработать свою классификацию 2003 г. с учетом развития региональных рынков недвижимости. «Российские города находятся на разной стадии развития рынка коммерческой недвижимости, – говорит вице-президент ГУД, президент Becar Realty Group Александр Шарапов. – Если в Москве строительство БЦ класса «А» на Рублевке считается нормальным явлением, то в большинстве российских городов подобная практика неприменима».
Стоит отметить, что около 6 месяцев назад в Петербурге активно обсуждался вопрос может ли находится бизнес-центр класса «А» за пределами исторического центра, в частности на Выборгской и Петроградской стороне (проект «Веда-хаус»). Теперь этот вопрос не является спорным. Игроки рынка признают возможность его существования. Зафиксировать повсеместное появление во всех городах России БЦ класса «А» на окраинах не представляется возможным.
«Едва ли рынок офисной недвижимости дорастет до принятия классификации, ориентированной на Запад и США, – продолжает А.Шарапов. – Если раньше мы принимали за один из принципов классификации – центральное месторасположение, то теперь пришли к выводу - месторасположение должно определяться однородностью и престижностью застройки, пример тому - Рублевка. В дальнейшем постепенно будет меняться представление о тех или иных локальных зонах в городах, и о том, где можно будет возвести БЦ класса «А»».
Второй день конференции был посвящен практическим аспектам управления и эксплуатации объектов недвижимости. В рамках бизнес-тура по объектам коммерческой недвижимости Москвы участники смогли обменяться опытом, получить рекомендации и услышать мнения авторитетных специалистов, задать и обсудить наиболее интересные и актуальные вопросы.
Участники посетили офисный комплекс класса «А» «Аврора бизнес-парк» (управляющая компания Forum Properties), торговый центр класса Luxury «Времена года» (управляющая компания CB Richard Ellis), бизнес-парк «Крылатские холмы» (управляющая компания Sawatzky), торговый центр на проспекте Вернадского «Детский мир» (управляющая компания «Сити-Галс»).