В Москве прошла конференция «Управление и эксплуатация на действующем объекте недвижимости»
Готовы ли к стандартизации российские управляющие компании? Какие услуги УК должны быть приведены к единому стандарту и почему? Что думают западные специалисты о российском рынке управления? Эти и другие вопросы обсуждались в рамках 2-х дневной обучающей конференции «Управление и эксплуатация на действующем объекте недвижимости», организованной Гильдией управляющих и девелоперов и
Конференция собрала более 80 специалистов из Москвы, Петербурга, Ростова-на-Дону, Перми, Екатеринбурга, Чебоксар, Смоленска и др. городов России, которые приехали за знаниями потребностей и запросов арендаторов, особенностей построения эффективной системы управления и эксплуатации недвижимости, за пониманием специфики и перспектив развития рынка коммерческой недвижимости. Перед участниками выступили ведущие иностранные и российские специалисты в сфере недвижимости.
Преподаватель и член Института Управления Недвижимостью, опытный финансовый аналитик в области недвижимости, президент McBride, Williams и Powell, LLC Эдвард Ф. МакБрайд в своем докладе подробно рассказал об управление арендными отношениями, отчетности, вариантах структуры персонала для оптимального управления, передачи функций управления объектом и управлении затратами.
Вторым крупным европейским специалистом, приглашенным ГУД на конференцию, стал Юха Олкинуора, преподаватель института The Real Estate Educationand Training Institute Finland, руководитель группы управления объектами недвижимости Nordea Bank Finland Plc. Он поделился опытом управления коммерческой недвижимостью, накопленным Nordea Bank, который входит в крупнейшую в Северной Европе банковскую группу Nordea Group. Выступление касалось управления, использования недвижимости, принадлежащей банку, экономически эффективному содержанию помещений и другим вопросам, связанным с управлением.
Евгений Тарасевич, д.э.н., заведующий кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГУ, научный руководитель IT-проекта ValMaster FM рассказал участникам конференции о динамике отрасли управления недвижимостью. В России рынок управления уже прошел этап становления и переходит сейчас на новый уровень. В связи с этим все отчетливее видны существующие проблемы – например, такие, как отсутствие отраслевых стандартов качества организации бизнеса, персонала и профессиональной деятельности. Е.Тарасевич считает, что необходимо введение системы сертификации профессиональной деятельности и анализа существующих и проверенных практикой стандартов, которые могли бы послужить базой для формирования четких «правил игры» в сфере управления недвижимостью.
Вице-президент ГУД, генеральный директор компании «ВМБ-Траст»
Участники брифинга, которые прошел в рамках конференции, отметили, что вопросы классификации объектов недвижимости и стандартизации деятельности управляющих достаточно параллельны. Общепринятая классификация объектов необходима всем игрокам рынка недвижимости: консультантам (для верной оценки объемов и потенциала рынка в различных сегментах), девелоперам и инвесторам (для правильной оценки наиболее перспективных с точки зрения инвестирования сегментов и верного позиционирования проекта), брокерам (для того, чтобы объект был четко спозиционирован по целевой группе арендаторов или продавцов, чтобы его уровень арендных ставок соответствовал рыночным характеристикам, которые собственно и отражаются в классе объекта), арендаторам площадей и, конечно, собственникам (для установления адекватных рынку арендных ставок, для правильной оценки объемов инвестиций, необходимых для создания объекта того или иного класса.
Стоит отметить, что на Западе достаточно давно и широко применяются несколько общепринятых систем классификации и стандартизации: рекомендации Британского Совета по офисным зданиям, стандарты BOMA и ряд других. В России известны две классификации офисной недвижимости. Первая классификация офисных центров была разработана Гильдией управляющих и девелоперов в 2002-2003 гг. ГУД создала уникальный продукт, помогающий собственникам и арендаторам четче разграничивать качественный уровень офисных зданий на основе широкого спектра характеристик на три категории «класса А», «класса В» и «класса С». Классификация позволяет исключить случаи введения в заблуждение потребителей и предотвратить недобросовестную конкуренцию на рынке офисной недвижимости.
В Москве более известна классификация зданий, разработанная Московским исследовательским форумом (МИФ) в 2003 г. и обновленная в конце 2006 г. Но собственниками офисных зданий она практически не используется, поскольку предложенные стандарты подходят в основном для Москвы, регионы не могут воспользоваться этими наработками. Некоторые параметры привязаны именно к московской шкале: «транспортная доступность», «обеспеченность парковочными местами». Но регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий, уточненной классификации.
«Одна из задач ГУД на 2008 г. – доработать свою классификацию 2003 г. с учетом развития региональных рынков недвижимости. «Российские города находятся на разной стадии развития рынка коммерческой недвижимости, – говорит вице-президент ГУД, президент Becar Realty Group Александр Шарапов. – Если в Москве строительство БЦ класса «А» на Рублевке считается нормальным явлением, то в большинстве российских городов подобная практика неприменима».
Стоит отметить, что около 6 месяцев назад в Петербурге активно обсуждался вопрос может ли находится бизнес-центр класса «А» за пределами исторического центра, в частности на Выборгской и Петроградской стороне (проект «Веда-хаус»). Теперь этот вопрос не является спорным. Игроки рынка признают возможность его существования. Зафиксировать повсеместное появление во всех городах России БЦ класса «А» на окраинах не представляется возможным.
«Едва ли рынок офисной недвижимости дорастет до принятия классификации, ориентированной на Запад и США, – продолжает А.Шарапов. – Если раньше мы принимали за один из принципов классификации – центральное месторасположение, то теперь пришли к выводу - месторасположение должно определяться однородностью и престижностью застройки, пример тому - Рублевка. В дальнейшем постепенно будет меняться представление о тех или иных локальных зонах в городах, и о том, где можно будет возвести БЦ класса «А»».
Второй день конференции был посвящен практическим аспектам управления и эксплуатации объектов недвижимости. В рамках бизнес-тура по объектам коммерческой недвижимости Москвы участники смогли обменяться опытом, получить рекомендации и услышать мнения авторитетных специалистов, задать и обсудить наиболее интересные и актуальные вопросы.
Участники посетили офисный комплекс класса «А» «Аврора бизнес-парк» (управляющая компания Forum Properties), торговый центр класса Luxury «Времена года» (управляющая компания CB Richard Ellis), бизнес-парк «Крылатские холмы» (управляющая компания Sawatzky), торговый центр на проспекте Вернадского «Детский мир» (управляющая компания «Сити-Галс»).
Сегодня на заседании городского правительства состоялось обсуждение Концепции развития терминально-складской инфраструктуры (ТСИ) Санкт-Петербурга, разработанной в соответствие с планом мероприятий по реализации Стратегии развития транспортно-логистического комплекса (постановление правительства города от 03.07.07 №241). Концепцию представил председатель Комитета по транспортно-транзитной политике Правительства Санкт-Петербурга Николай Асаул. В дискуссии приняли участие и.о. начальника Северо-Западного Таможенного управления Александр Гетман, вице-губернаторы Александр Вахмистров и Александр Полукеев, генеральный директор ЗАО «Транссфера-Интернэшнл» Сергей Скорик, генеральный директор ЗАО «Конкорд» (входит в «Корпорацию «Стерх») Константин Лаар, заведующий кафедрой логистики и организации перевозок инженерно-экономического университета Валерий Лукинский.
Во вводной главе Концепции уточнены основные понятия логистической сферы – складской объект, терминал, дистрибутивный центр, логистическая деревня, «сухой порт». К Концепции прилагаются критерии классификации складских объектов.
По данным Н.Асаула, несмотря на географическую и экономическую роль Санкт-Петербурга как крупнейшего порта и узла международной торговли российского Северо-Запада, лишь 5% складских объектов города соответствуют критериям класса «А» и 7% - класса «B+», в то время как 42% складов, преимущественно занимающие территории бывших производств, соответствуют категории «С». Их расположение также не отвечает потребностям современного мегаполиса. Так, множество складских объектов класса «С» размещены вдоль Обводного канала, что способствует возникновению транспортных пробок. Общая площадь складских помещений, хотя и увеличившаяся за последние 5 лет на 20% до 6,3 млн. кв. м, недостаточна для обработки и хранения грузов, в результате чего значительная часть грузов складируется на открытых площадках.
Недоразвитость логистической сферы – проблема РФ в целом. По данным В.Лукинского, Россия занимает в рейтинге Всемирного банка по обеспеченности логистикой 93-е место между Ливаном и Зимбабве. Между тем Санкт-Петербург, по выражению В.Лукинского, - не просто окно в Европу, а триумфальная арка на въезде в Россию. Как напомнил специалист, на развитие логистической инфраструктуры расходуется 14% мирового ВВП.
Концепция, представленная Н.Асаулом, предполагает опережающее развитие и качественное совершенствование ТСИ Санкт-Петербурга. Как отметил председатель КТТП, логистический сектор начал стремительно развиваться в последние несколько лет. В настоящее время общая площадь земельных участков, предназначенных для размещения объектов ТСИ, составляет 348,1 га, а строящихся объектов - 255,4 га. При этом, однако, реализация проектов тормозится резким ростом стоимости строительства на ранее неосвоенных территориях. Не сбалансированы спрос и предложение как по объемам и функциональному назначению, так и по размеру и качеству объектов. И все же главной проблемой является нерациональное размещение складских мощностей.
Целью развития ТСИ, как отмечается в тексте Концепции, является создание необходимых объемов и функциональной структуры ТСИ, а также оптимальное размещение терминально-складских объектов для устойчивого и эффективного функционирования всей системы ТСИ в ситуации увеличения транспортных потоков. Основными задачами являются: увеличение площади и качества крытых складских объектов до уровня, соответствующего текущим и перспективным потребностях городской экономики, определение территорий развития и территорий сокращения или ограничения размещения складских объектов, а также транспортное и инженерное обеспечение существующих и перспективных территорий размещения объектов ТСИ.
Согласно прогнозам КТТП, к 2025 г.город должен быть готов к обработке 42,6 млн. т потребительских грузов. Это потребует троекратного расширения площади земельных участков, используемых под складские комплексы. Как подчеркивает Н.Асаул, город нуждается прежде всего в складских терминалах высокого класса, где автодорожная и морская инфраструктура должна быть совмещена с железнодорожной. В то же время складские комплексы должны переместиться из центра на окраины города.
Целевые показатели Концепции предусматривают создание к 2010 г. – 2-3, а к 2025 г. – 5-6 логистических деревень. К 2025 г. площади логистических мощностей в пределах КАД должны сократиться вдвое до 2,55 млн. кв. м, а за его пределами – увеличиться в 32 раза до 5,69 млн. кв. м. К тому же времени площадь терминалов Большого порта Санкт-Петербурга должна увеличиться в 2 раза, тыловых терминалов порта («сухих портов») – в 3 раза, а складов, выполняющих функции региональных дистрибутивных центров – в 5 раз.
На плане города, прилагаемой к Концепции, учитываются тенденции размещения складских объектов на периферии города. При этом предусмотрена оптимизация размещения объектов ТСИ. Признается нецелесообразным строительство новых объектов ТСИ как в центральной части города, так и в границах зоны промышленного назначения между пр. Стачек, Старопетергофским пр., Обводным каналом и Невой и на ряде других территорий.
Примерный перечень территории развития терминально-складской инфраструктуры Санкт-Петербурга включает зоны «Белоостров», «Бронка», «Военная гавань», «Янтарь», «Каменка», «Купчинская», «Марьино», «Нева», «Обухово», «Парнас», «Предпортовая» №1 и №2, «Ручьи», «Шушары», «Юго-Западная», а также зона аэропорта «Пулково», зона продолжения Софийской ул., зона на границе с Ленобластью северо-восточнее пересечения с КАД и юго-восточнее пересечения Колпинскго шоссе и границы отвода высокоскоростной магистрали.
Как подчеркнул в своем докладе Н.Асаул, в ходе работы над Концепцией было принято решение пересмотреть предназначение некоторых зон, отнесенных в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14.12.04 №1961 к зонам развития ТСИ. Так, из примерного перечня исключены: территория портового комплекса «Горская», территория у пересечения Пулковского и Волхонского шоссе, территория в Кронштадте южнее КАД при въезде со стороны Горской. Подверглись коррекции границы зон аэропорта «Пулково» и Софийской ул.
Концепция, представленная Н.Асаулом, была поддержана всеми участниками дискуссии. В то же время были высказаны предложения по дополнению документа. В частности, по мнению В.Лукинского, в нем недостаточно учтены приоритеты конкуренции Санкт-Петербурга как транспортно-логистического узла с другими крупными городами России.
Были высказаны также предложения по согласованию Концепции развития ТСИ с Концепцией развития транспортно-дорожной сети города. На эту необходимость, в частности, указал вице-губернатор А.Полукеев. В свою очередь, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре А.Викторов напомнил о необходимости соответствия планам развития ТСИ корректируемому Генеральному плану.
Выслушав аргументы членов Правительства, В.Матвиенко поручила КТТП учесть все высказанные соображения. Она особо подчеркнула необходимость «строго и жестко управлять» логистической сферой и предупреждать возникновение не предусмотренных Концепцией складских объектов на территориях частных предприятий. По мнению губернатора, реализация Концепции должна, в конечном счете, полностью освободить жилые районы города от потоков грузового транспорта. «Город не должен превращаться в пересадочно-перевалочный пункт», - считает губернатор.
Концепция развития терминально-складской инфраструктуры была утверждена специальным постановлением правительства Санкт-Петербурга.