Петербургское правительство выявило перспективы развития логистики
Сегодня на заседании городского правительства состоялось обсуждение Концепции развития терминально-складской инфраструктуры (ТСИ) Санкт-Петербурга, разработанной в соответствие с планом мероприятий по реализации Стратегии развития транспортно-логистического комплекса (постановление правительства города от 03.07.07 №241). Концепцию представил председатель Комитета по транспортно-транзитной политике Правительства Санкт-Петербурга Николай Асаул. В дискуссии приняли участие и.о. начальника Северо-Западного Таможенного управления Александр Гетман, вице-губернаторы Александр Вахмистров и Александр Полукеев, генеральный директор ЗАО «Транссфера-Интернэшнл» Сергей Скорик, генеральный директор ЗАО «Конкорд» (входит в «Корпорацию «Стерх») Константин Лаар, заведующий кафедрой логистики и организации перевозок инженерно-экономического университета Валерий Лукинский.
Во вводной главе Концепции уточнены основные понятия логистической сферы – складской объект, терминал, дистрибутивный центр, логистическая деревня, «сухой порт». К Концепции прилагаются критерии классификации складских объектов.
По данным Н.Асаула, несмотря на географическую и экономическую роль Санкт-Петербурга как крупнейшего порта и узла международной торговли российского Северо-Запада, лишь 5% складских объектов города соответствуют критериям класса «А» и 7% - класса «B+», в то время как 42% складов, преимущественно занимающие территории бывших производств, соответствуют категории «С». Их расположение также не отвечает потребностям современного мегаполиса. Так, множество складских объектов класса «С» размещены вдоль Обводного канала, что способствует возникновению транспортных пробок. Общая площадь складских помещений, хотя и увеличившаяся за последние 5 лет на 20% до 6,3 млн. кв. м, недостаточна для обработки и хранения грузов, в результате чего значительная часть грузов складируется на открытых площадках.
Недоразвитость логистической сферы – проблема РФ в целом. По данным В.Лукинского, Россия занимает в рейтинге Всемирного банка по обеспеченности логистикой 93-е место между Ливаном и Зимбабве. Между тем Санкт-Петербург, по выражению В.Лукинского, - не просто окно в Европу, а триумфальная арка на въезде в Россию. Как напомнил специалист, на развитие логистической инфраструктуры расходуется 14% мирового ВВП.
Концепция, представленная Н.Асаулом, предполагает опережающее развитие и качественное совершенствование ТСИ Санкт-Петербурга. Как отметил председатель КТТП, логистический сектор начал стремительно развиваться в последние несколько лет. В настоящее время общая площадь земельных участков, предназначенных для размещения объектов ТСИ, составляет 348,1 га, а строящихся объектов - 255,4 га. При этом, однако, реализация проектов тормозится резким ростом стоимости строительства на ранее неосвоенных территориях. Не сбалансированы спрос и предложение как по объемам и функциональному назначению, так и по размеру и качеству объектов. И все же главной проблемой является нерациональное размещение складских мощностей.
Целью развития ТСИ, как отмечается в тексте Концепции, является создание необходимых объемов и функциональной структуры ТСИ, а также оптимальное размещение терминально-складских объектов для устойчивого и эффективного функционирования всей системы ТСИ в ситуации увеличения транспортных потоков. Основными задачами являются: увеличение площади и качества крытых складских объектов до уровня, соответствующего текущим и перспективным потребностях городской экономики, определение территорий развития и территорий сокращения или ограничения размещения складских объектов, а также транспортное и инженерное обеспечение существующих и перспективных территорий размещения объектов ТСИ.
Согласно прогнозам КТТП, к 2025 г.город должен быть готов к обработке 42,6 млн. т потребительских грузов. Это потребует троекратного расширения площади земельных участков, используемых под складские комплексы. Как подчеркивает Н.Асаул, город нуждается прежде всего в складских терминалах высокого класса, где автодорожная и морская инфраструктура должна быть совмещена с железнодорожной. В то же время складские комплексы должны переместиться из центра на окраины города.
Целевые показатели Концепции предусматривают создание к 2010 г. – 2-3, а к 2025 г. – 5-6 логистических деревень. К 2025 г. площади логистических мощностей в пределах КАД должны сократиться вдвое до 2,55 млн. кв. м, а за его пределами – увеличиться в 32 раза до 5,69 млн. кв. м. К тому же времени площадь терминалов Большого порта Санкт-Петербурга должна увеличиться в 2 раза, тыловых терминалов порта («сухих портов») – в 3 раза, а складов, выполняющих функции региональных дистрибутивных центров – в 5 раз.
На плане города, прилагаемой к Концепции, учитываются тенденции размещения складских объектов на периферии города. При этом предусмотрена оптимизация размещения объектов ТСИ. Признается нецелесообразным строительство новых объектов ТСИ как в центральной части города, так и в границах зоны промышленного назначения между пр. Стачек, Старопетергофским пр., Обводным каналом и Невой и на ряде других территорий.
Примерный перечень территории развития терминально-складской инфраструктуры Санкт-Петербурга включает зоны «Белоостров», «Бронка», «Военная гавань», «Янтарь», «Каменка», «Купчинская», «Марьино», «Нева», «Обухово», «Парнас», «Предпортовая» №1 и №2, «Ручьи», «Шушары», «Юго-Западная», а также зона аэропорта «Пулково», зона продолжения Софийской ул., зона на границе с Ленобластью северо-восточнее пересечения с КАД и юго-восточнее пересечения Колпинскго шоссе и границы отвода высокоскоростной магистрали.
Как подчеркнул в своем докладе Н.Асаул, в ходе работы над Концепцией было принято решение пересмотреть предназначение некоторых зон, отнесенных в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14.12.04 №1961 к зонам развития ТСИ. Так, из примерного перечня исключены: территория портового комплекса «Горская», территория у пересечения Пулковского и Волхонского шоссе, территория в Кронштадте южнее КАД при въезде со стороны Горской. Подверглись коррекции границы зон аэропорта «Пулково» и Софийской ул.
Концепция, представленная Н.Асаулом, была поддержана всеми участниками дискуссии. В то же время были высказаны предложения по дополнению документа. В частности, по мнению В.Лукинского, в нем недостаточно учтены приоритеты конкуренции Санкт-Петербурга как транспортно-логистического узла с другими крупными городами России.
Были высказаны также предложения по согласованию Концепции развития ТСИ с Концепцией развития транспортно-дорожной сети города. На эту необходимость, в частности, указал вице-губернатор А.Полукеев. В свою очередь, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре А.Викторов напомнил о необходимости соответствия планам развития ТСИ корректируемому Генеральному плану.
Выслушав аргументы членов Правительства, В.Матвиенко поручила КТТП учесть все высказанные соображения. Она особо подчеркнула необходимость «строго и жестко управлять» логистической сферой и предупреждать возникновение не предусмотренных Концепцией складских объектов на территориях частных предприятий. По мнению губернатора, реализация Концепции должна, в конечном счете, полностью освободить жилые районы города от потоков грузового транспорта. «Город не должен превращаться в пересадочно-перевалочный пункт», - считает губернатор.
Концепция развития терминально-складской инфраструктуры была утверждена специальным постановлением правительства Санкт-Петербурга.
Сегодня состоялся Санкт-Петербургский Исследовательский Форум, который провели компании-лидеры отрасли – Colliers International, Jones Lang LaSalle и Knight Frank. В результате совместной работы «большой тройки» была выработана единая классификация объектов офисной недвижимости в Санкт-Петербурге, а также единые подходы к методологии исследования рынка. Данный аналитический продукт стал первой совместной работой трех международных консалтинговых компаний в рамках Санкт-Петербургского Исследовательского Форума, сообщает пресс-служба компании Jones Lang LaSalle.
Новая классификация объектов офисной недвижимости основана на существующей московской классификации, разработанной Московским Исследовательским Форумом. В ходе работы консультанты трех компаний выделили основные требования для причисления зданий к классам А, В+ и В, существенно переработав данные критерии с учетом специфики рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга. В результате инженерные системы и конструктивные особенности бизнес-центров стали более приоритетными критериями по сравнению с фактором местоположения, подтверждая тенденцию к децентрализации офисного рынка Санкт-Петербурга и усиления значения уровня технического оснащения зданий.
Принятая классификация офисных зданий в Санкт-Петербурге призвана сориентировать собственников, девелоперов, инвесторов на строительство в городе офисных зданий, соответствующих современному международному уровню. На Форуме было принято решение о том, что в ближайшее время будут созданы аналогичные классификации для сегментов складской и торговой недвижимости. Таким образом, у всех участников рынка появится набор общих критериев, позволяющих объективно оценить тенденции развития рынка, а также делать его прогнозы.
Как отметил генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Борис Юшенков, «Мы надеемся, что классификация Санкт-Петербургского Исследовательского Форума превратится в рабочий инструмент для многих девелоперов и арендаторов, как это стало в Москве с классификацией офисных зданий Московского Исследовательского Форума. Одна из целей классификации – быть ориентиром для создания новых проектов, учитывающих накопленный мировой опыт, растущие требования арендаторов и уровень развития офисного сектора Санкт-Петербурга. В этом году в Санкт-Петербурге ожидается резкий скачок в развитии сектора офисной недвижимости. К концу 2008 года общий объем офисных площадей класса А и В может составить более 1 млн кв. м – практически вдвое больше, чем есть на сегодняшний день. Это означает, что арендатор будет иметь возможность выбирать помещения под свои технические требования и по адекватной ставке. Девелоперам уже сейчас необходимо тщательно и продуманно подходить к инженерно-техническому оснащению офисных зданий, их инфраструктуре и транспортной доступности, чтобы обеспечить долгосрочный успех своих проектов».
По мнению руководителя филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрея Розова:
«Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга переходит на новую стадию развития, догоняя по темпам роста Москву. При этом до сих пор не было единого мнения по поводу того, как классифицировать уже существующие и новые объекты. Особенное значение единая классификация приобретает в условиях децентрализации строительства – формировании новых деловых центров как в центре Санкт-Петербурга, так и в формирующихся деловых районах. Мы уверены, что выработанная сегодня классификация будет способствовать внедрению единых стандартов качества, применяемых при определении класса здания, и станет важным ориентиром для развития рынка офисной недвижимости города».
Директор по профессиональной деятельности Knight Frank, Санкт-Петербург Николай Пашков отмечает: «Санкт-Петербургский Исследовательский Форум – профессиональное объединение лидеров рынка недвижимости, участники которого проходят тщательный отбор прежде, чем принять в нем участие. Основными входными параметрами являются международный брэнд консалтинговой компании, опыт работы на региональном рынке недвижимости, объем заключенных сделок в данном сегменте рынка, наличие исследовательского подразделения в структуре компании, а также готовность к обмену аналитической информацией между участниками Форума. Наша классификация – это рабочий инструмент, который мы предлагаем взять за основу всем участникам рынка – от арендаторов до инвесторов, как наиболее простой, логически выстроенный и соответствующий текущей и прогнозируемой ситуации в сфере офисной недвижимости. Аналитические продукты Московского Форума с успехом реализуются на московском рынке, пользуются доверием клиентов компаний и профессионалов рынка. Задача нашего Форума – перенести на петербургскую почву лучшие мировые практики, и классификация офисной недвижимости – лишь начало этой работы, вслед за которой последуют новые инициативы в других сегментах рынка».