Омбудсмен: Правовые коллизии, затрудняющие решение проблемы дольщиков, преодолимы
Как сказал заместитель главы Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга Владимир Кузнецов в ходе пресс-конференции, посвященной проблемам дольщиков, в настоящее время 90% жилищного строительства в городе фактически происходит при долевом финансовом участии будущих владельцев недвижимости. В то же время лишь незначительное число застройщиков выполняют положения Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Это возможно благодаря расхождению положений закона и действующего Гражданского кодекса.
Как пояснил Уполномоченный по правам человека в Санкт-Петербурге Игорь Михайлов, на практике любой потенциальный дольщик неофициально ставится застройщиком перед дилеммой: либо строить в полном соответствии с законом, но дорого, либо «по кодексу», но в 2 раза дешевле. И.Михайлов признает, что «сегодня инвестор опережает государство по ловкости и приспособлению к ситуации». В то же время он подчеркивает, что государство вправе допустить или не допустить инвестора на рынок жилья. Он привел пример оформления фирмой-застройщиком трех одноименных юридических лиц с разным руководством, в чем можно усмотреть приготовление к мошенничеству. По мнению И.Михайлова, в городе могут возникнуть новые казусы с обманом дольщиков.
География мошенничеств фактически шире четырех адресов, упомянутых в ходе пресс-конференции представителями Комитета по строительству. По словам И.Михайлова, к нему обращаются дольщики по 6 адресам. Общее число дольщиков, подвергшихся мошенничеству до вступления в силу Закона «Об участии в долевом строительстве», по его мнению, подлежит уточнению.
Как считает И.Михайлов, для окончательного решения проблемы дольщиков необходимо выполнить два этапа работы. Вначале следует выявить всех пострадавших дольщиков «первой волны», а затем принять решение на уровне руководства города. Он согласен с мнением Людмилы Ландиной, главы инициативной группы дольщиков дома по адресу Коломяжский пр., 28, о том, что это решение должно быть политическим.
В.Кузнецов пояснил, что предоставление жилья в городе не осуществляется целевым назначением. Однако И.Михайлов напомнил о положениях статьи 30 Жилищного кодекса, позволяющее предоставлять жилье целевым назначением в отдельных случаях на освободившуюся жилплощадь, переданную городу.
По мнению И.Михайлова, город может решить проблемы дольщиков несколькими способами. Помимо прямого бюджетного финансирования строительства домов для оставшихся обманутых дольщиков, имеется возможность воздействовать на инвестора – к примеру, предоставив ООО «Чесма-Инвест», не выполнившему свои обязательства перед частью дольщиков, пятно под застройку с условием бесплатного предоставления части квартир для этих лиц. Кроме того, возникновение новых ситуаций с обманом дольщиков, по мнению И.Михайлова, может быть эффективно предотвращено путем использования страхования финансовых рисков при долевом строительстве.
Фактически правительство Санкт-Петербурга лишь менее года назад получило возможность помочь обманутым дольщикам. Как пояснил корреспонденту АСН-инфо Александр Мединцев, это произошло после того, как был принят федеральный закон №111, внесший изменения в Закон об участии в долевом строительстве, которые позволяют делегировать решение проблемы лиц, подвергшихся мошенничеству, органам исполнительной власти субъектов Федерации.
У государства есть инструменты, которые могут повлиять на снижение стоимости жилья, заявил Виктор Плескачевский, председатель Государственной Думы РФ по собственности на прошедшей в Москве ежегодной конференции «Финансовые ресурсы развития рынка недвижимости». По его мнению, в недвижимости существует несколько факторов роста цен, и при комплексном и программном их устранении, можно их значительно снизить. Пока же рост цен на недвижимость на российском рынке не остановить, так как факторы, влияющие на стоимость квадратного метра, пока не устранены, передает ИА Интерфакс.
По словам В.Плескачевского, сейчас в России существует все условия для кабальных сделок. В частности, основным фактором роста цен являются отчисления на инфраструктуру. В Москве и Санкт-Петербурге эти отчисления составляют 30-50% от цены на недвижимость - в результате получается, что при покупке квартиры покупатель оплачивает каждый второй метр в пользу города. Инфраструктурой должно заниматься государство и муниципалитеты, считает депутат.
«В России гипертрофированное желание быть собственником, а если уменьшить спрос на собственность, то это повлияет на снижение цены на 15-20%», - прогнозирует В.Плескачевский. Мы настаиваем на отказе от бесплатной приватизации. «Это была разовая акции, и приватизация новых объектов нарушает логику, надо строить жилье и сдавать его в социальный найм», - говорит он.
Также одним из факторов, влияющим на рост цен на недвижимости, является избыточная ликвидность, которая происходит из-за роста цен на нефть – свободные средства в результате перетекают на рынок недвижимости. Точной статистики никто не ведет, но, по оценке В.Плескачевского, «около 30% жилой недвижимости в настоящее время приобретается с целью вложения свободных средств, а не для проживания».
Последним фактором, по мнению депутата, является дефицит земли под застройку в городах. «В наследство от советской урбанистики нам досталось большое количество промзон в черте города, которые занимают 15-20% всех городов. Если вывести эти предприятия, то только в Москве освободятся тысячи гектаров земли» - считает В.Плескачевский.
Ипотека, которая должна была сделать доступным жилье, является «только экспериментом и не более того, она очень заужена», - подытожил он.