На офисном рынке растет ротация
Как отмечают эксперты, в Петербурге, в структуре спроса на офисные площади, 60% составляют заявки на подбор помещений с целью оптимизации затрат, и 40% - с целью улучшения условий размещения. При этом, из-за двусторонней миграции арендаторов, критического роста вакансий нет.
Заявки на подбор более дешевого размещения исходят от малого бизнеса сферы услуг - такие организации ищут варианты размещения, при которых экономия на аренде составит 20-25%.
Около половины арендаторов, стремящихся сократить свои издержки, переезжают в нецентральные локации, сохраняя при этом прежний класс офисного помещения. Разница в ставках в рамках одного класса составляет 20-25% и зависит от расположения, уровня вакансий, новизны инфраструктуры бизнес центра. В классах А, B, B+ размер ставки прямо пропорционален близости к центру города. Все больше арендаторов жертвуют престижным расположением офиса в пользу сохранения прежнего комфорта и оптимизации расходов на аренду.
По мнению Ирины Зеренковой, директора по маркетингу и продажам EKE Group, тренд децентрализации качественных офисных площадей в будущем будет усиливаться. «Это связано, прежде всего, с нехваткой пятен под застройку в центральных районах города. Также наблюдается смещение спроса на проекты с хорошей транспортной доступностью и без проблем с парковкой, которых в центре практически нет, - поясняет Ирина Зеренкова. - Перспективы децентрализации доказывает опыт зоны Пулково. За последние пять лет район Пулково превратился в одну из самых востребованных и дорогих коммерческих зон города. Сегодня в бизнес-центрах, расположенных здесь, отсутствую вакантные площади, а на освобождающиеся площади всегда есть спрос».
По данным NAI Becar, наибольшим спросом при переезде из центра у арендаторов пользуются Московский и Выборгский районы. В целом предложение офисов высокого класса в нецентральных локациях очень ограничено. Больше всего качественных бизнес-центров в Московском районе: БЦ «Электро», БЦ Leader Tower, бизнес-центры зоны Пулково «Пулково Скай», «Аэроплаза», «Аэропорт Сити». В других районах качественные офисы представлены единично. Но ситуация меняется - все больше офисных проектов высоких классов заявляются в нецентральных локациях. В первом квартале 2015 на рынок вышли БЦ ECO Status во Фрунзенском районе, БЦ «Сова» - в Красногвардейском.
Большинство заявок на улучшение качества площадей поступает от IT-компаний и государственных корпораций. Среди требований IT-бизнеса к офисам: достаточное количество свободных площадей для организации open space, хорошее естественное освещение, качественное телекоммуникационное оборудование и возможность использовать интернет-провайдера по своему выбору.
Эксперты добавили, что около 20% заявок поступает на подбор более качественного размещения без увеличения стоимости аренды.
В первом квартале 2015 года объем качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга и ближайших пригородов увеличился на 58 000 кв.м и составил чуть более 2 млн. кв.м. Были введены в эксплуатацию два складских комплекса класса А – PNK КАД и «Би Лождистикс», а также «ТерраТеринал» класса В.
Об этом сообщают эксперты компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, отмечая, что, несмотря на экономический спад, активность спроса на складские помещения находится на стабильно высоком уровне. Колебания валют приводят к тому, что большинство арендодателей переходят на рублевые арендные ставки. Прирост спекулятивного предложения ожидается на уровне около 100 000 кв.м в год и девелоперы не планируют начинать строительство новых проектов, что увеличит спрос и приведет к дальнейшему развитию формата built-to-suit.
В 2015 году аналитики не прогнозируют начало строительства новых спекулятивных проектов из-за кризисных явлений в экономике. При этом увеличивается доля строящихся проектов по схеме built-to-suit (под конкретного заказчика) в первую очередь для торговых компаний. На этапе строительства находится более 100 000 кв.м складских комплексов формата built-to-suit. В первом квартале введен в эксплуатацию торгово-распределительный комплекс «ЭТМ» в составе индустриального парка «А Плюс Девелопмент».
Что касается спроса, то в первом квартале 2015 года заполняемость складов класса А не изменилась и составила 94%. В классе В заполнено 97% помещений (-1% по сравнению с концом 2014 года).
Крупные компании, как правило, арендуют склады на стадии строительства здания или строят под себя. К середине 2015 года объем свободных спекулятивных складских помещений может быть поглощен.
В компании добавили, что запрашиваемые арендные ставки на складские помещения существенно не изменились и составили в классе А - 350-450 рублей за кв.м в месяц, не включая НДС и операционные расходы, в классе В -250-350 рублей. Большинство девелоперов перешли на рублевые арендные ставки.