На офисном рынке растет ротация
Как отмечают эксперты, в Петербурге, в структуре спроса на офисные площади, 60% составляют заявки на подбор помещений с целью оптимизации затрат, и 40% - с целью улучшения условий размещения. При этом, из-за двусторонней миграции арендаторов, критического роста вакансий нет.
Заявки на подбор более дешевого размещения исходят от малого бизнеса сферы услуг - такие организации ищут варианты размещения, при которых экономия на аренде составит 20-25%.
Около половины арендаторов, стремящихся сократить свои издержки, переезжают в нецентральные локации, сохраняя при этом прежний класс офисного помещения. Разница в ставках в рамках одного класса составляет 20-25% и зависит от расположения, уровня вакансий, новизны инфраструктуры бизнес центра. В классах А, B, B+ размер ставки прямо пропорционален близости к центру города. Все больше арендаторов жертвуют престижным расположением офиса в пользу сохранения прежнего комфорта и оптимизации расходов на аренду.
По мнению Ирины Зеренковой, директора по маркетингу и продажам EKE Group, тренд децентрализации качественных офисных площадей в будущем будет усиливаться. «Это связано, прежде всего, с нехваткой пятен под застройку в центральных районах города. Также наблюдается смещение спроса на проекты с хорошей транспортной доступностью и без проблем с парковкой, которых в центре практически нет, - поясняет Ирина Зеренкова. - Перспективы децентрализации доказывает опыт зоны Пулково. За последние пять лет район Пулково превратился в одну из самых востребованных и дорогих коммерческих зон города. Сегодня в бизнес-центрах, расположенных здесь, отсутствую вакантные площади, а на освобождающиеся площади всегда есть спрос».
По данным NAI Becar, наибольшим спросом при переезде из центра у арендаторов пользуются Московский и Выборгский районы. В целом предложение офисов высокого класса в нецентральных локациях очень ограничено. Больше всего качественных бизнес-центров в Московском районе: БЦ «Электро», БЦ Leader Tower, бизнес-центры зоны Пулково «Пулково Скай», «Аэроплаза», «Аэропорт Сити». В других районах качественные офисы представлены единично. Но ситуация меняется - все больше офисных проектов высоких классов заявляются в нецентральных локациях. В первом квартале 2015 на рынок вышли БЦ ECO Status во Фрунзенском районе, БЦ «Сова» - в Красногвардейском.
Большинство заявок на улучшение качества площадей поступает от IT-компаний и государственных корпораций. Среди требований IT-бизнеса к офисам: достаточное количество свободных площадей для организации open space, хорошее естественное освещение, качественное телекоммуникационное оборудование и возможность использовать интернет-провайдера по своему выбору.
Эксперты добавили, что около 20% заявок поступает на подбор более качественного размещения без увеличения стоимости аренды.
Кризисные явления тянут рынок вниз, рынок арендного жилья Москвы еще не достиг дна и неизвестно, когда это произойдет. Не исключено, что спад на рынке аренды продлится до осени 2016 года. Об этом сообщил и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.
Как отметили в компании, собственникам, которые привыкли зарабатывать большие деньги на аренде квартир, приходится умерять свои «аппетиты». Если раньше – до весны 2014 года, ставки постоянно увеличивались, то затем рынок развернулся в обратную сторону. За год объем предложений вырос на 24%, а цены на аренду снизились в пределах 10-30% в зависимости от сегмента.
До весны прошлого года стоимость квартир увеличивалась каждую осень на 7-12%, но сейчас приходится учитывать новые реалии - режим жесткой экономии на фоне большого количества свободных объектов. Это очевидный факт, но собственники до сих пор задаются вопросом: «Почему цены на продукты, ЖКХ и все остальное растут, а на аренду квартир нет?». Текущее положение экономики, включая ускорение инфляции и падение доходов в реальном выражении, не способствует росту спроса. Именно от этого фактора зависит, куда пойдут цены на квартиры: вверх или вниз. На сегодняшний день многие арендаторы переключили внимание на более доступные варианты. В то же время собственники, которые получают основную прибыль за счет сдачи жилья в аренду, неохотно идут на уступки. В результате квартиры и вовсе простаивают длительное время.
Эксперты «НДВ-Недвижимость» также напоминают, что в Московском регионе ежегодно вводятся в эксплуатацию миллионы квадратных метров жилья. Многие люди начинают сдавать квартиры, только получив ключи. Таким образом, рынок аренды пополняется за счет нового жилья, и конкуренция между объектами возрастает.