Ставки аренды офисов снижаются
Впервые с 2009 года на рынке офисной недвижимости Петербурга одновременно снизились запрашиваемые ставки аренды как в классе А, так и в классе В. Об этом сообщают эксперты JLL.
Как отметили в компании, за 1-й квартал средние запрашиваемые рублевые арендные ставки сократились на 3% в классе А - до 1 610 руб. за кв. м в месяц, на 1,5% в классе В – до 1 170 руб. за кв. м в месяц.
«В течение первых трех месяцев года арендаторы были достаточно активны, однако эта активность проявлялась не столько в расширении или переезде, сколько в стремлении внимательно проанализировать альтернативные площади и пересмотреть условия аренды в результате переговоров с текущим арендодателем, - комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. - Естественно, что в условиях роста вакантных площадей, особенно в классе В, арендодатели вынуждены очень внимательно прислушиваться к требованиям арендаторов, хотя финальное решение о пересмотре условий аренды принимается индивидуально. И если еще в конце 2014 года мы наблюдали увеличение размеров дисконта лишь при переговорах по конкретным объектам, то в 1-м квартале 2015 года начали снижаться уже и средние запрашиваемые ставки аренды».
Доля свободных площадей на офисном рынке Петербурга на конец 1-го квартала составила 12,9% в среднем по городу, увеличившись за три месяца на 0,9 п.п. Однако динамика показателя различается между классами: так, в классе А уровень вакантных площадей за квартал сократился на 1,2 п.п. – до 15,9%, тогда как в классе В вырос на 1,9 п.п. – до 11,5%.
«Рост вакансии в классе В связан с сокращением бизнеса компаний малого и среднего бизнеса, которые достаточно быстро реагируют на изменение макроэкономической ситуации. В то же время в классе А серьезного падения спроса не наблюдается", - комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – "Объем чистого поглощения за 1-й квартал 2015 года в Петербурге составил лишь 2,7 тыс. кв. м, что является минимальным квартальным объемом с 2009 года. В среднем за 2010-2014 годы объемы поглощения в 1-м квартале составляли 55 тыс. кв. м".
Более чем в половине административных районов Санкт-Петербурга наблюдался отрицательный объем чистого поглощения за квартал. Существенно выросла доля вакантных площадей в Невском, Приморском, Выборгском районах. В пяти районах объем поглощения был положительным, при этом лишь в Красногвардейском и Петроградском районах наблюдался положительный объем поглощения и в классе А, и в классе В. Высокие показатели в Красногвардейском районе были сформированы за счет как упомянутой сделки «Газпрома», так и нескольких крупных сделок в комплексе «Санкт-Петербург Плаза».
По подсчетам аналитиков, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 1-м квартале 2015 года в составил 490 млн долл., снизившись на 34% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Замедление роста экономики, ограниченность и высокая стоимость заемного финансирования, а также напряженная политическая обстановка – факторы, значительно повлиявшие на инвестиционный климат России в 2014 году, продолжают оказывать давление на настроения инвесторов и сейчас. Вместе с тем появляются позитивные сигналы: цены на нефть стабилизировались, заметно снизилась волатильность курса рубля – рубль укрепился на 19% с конца января, отметили эксперты JLL.
«Возобновление переговоров по сделкам, начатым в прошлом году, является позитивным сигналом для российского рынка. Несмотря на сохраняющуюся неопределенность относительно перспектив экономического роста и валютного курса, которые являются препятствиями для более активных действий инвесторов, их интерес к рынку восстанавливается, – комментирует Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL. – Многие инвесторы рассматривают текущий период как потенциально благоприятный для выгодных приобретений по кризисным ценам, хотя и сталкиваются с небольшим выбором таких активов, предлагаемых к покупке. Они осознали, что неопределенность снизилась, и видят потенциал российского рынка. Мы сохраняем годовой прогноз объема инвестиций в недвижимость России на уровне 3 млрд долларов, с возможностью повышения прогноза».
По результатам первых трех месяцев 2015 года, как и прогнозировали аналитики, основной объем инвестиций привлек офисный сектор: на его долю пришлось 58% от общего объема вложений по сравнению с 35% в аналогичном периоде прошлого года.