Эксперты: В 2008 г. российский ипотечный рынок вырастет на 20 млрд. долларов

24.03.2008 16:24

Главный экономист Альфа-Банка Наталья Орлова и аналитик Ольга Найденова отмечают в своем исследовании, что продолжающийся рост цен на недвижимость стимулирует спрос на ипотечные кредиты и в 2008 г., по всей вероятности, обеспечит рост рынка на 20 млрд. долларов США. Спрос на ипотеку будет расти больше за счет регионов, поскольку цены в Москве уже слишком высоки, сообщает пресс-служба банка.

В конце 2007 г. рынок ипотечных кредитов достиг 30 млрд. долларов (2,3% ВВП). В 2007 г. ипотечный рынок вырос на 140% (или на 17,6 млрд. долларов). В целом популярность ипотечного кредитования остается низкой: его доля составляет 2,3% ВВП (или 211 долларов на душу населения) по сравнению с 10-15% ВВП в Польше, Венгрии и Чехии. С использованием банковских кредитов в России приобретается лишь 10-15% жилья.

Сбербанк и ВТБ контролируют 52% рынка; высокая ротация среди лидирующих частных банков. Во II полугодии 2007 г. Сбербанк перестал терять свою долю рынка ипотеки и к концу года контролировал 39,7% рынка. Доля ВТБ выросла в 2007 г. с 7,5% до 12% рынка. Москоммерцбанк, занимавший год назад третье место, откатился на девятое. Иностранные банки не смогли укрепить свои позиции на рынке ипотеки в рамках органического роста, но, вероятно, продолжат расширять свое присутствие за счет слияний и поглощений.

Во II полугодии 2007 г. процентные ставки выросли на 1,0-1,5 п.п.; из-за роста цен на недвижимость число просроченных кредитов минимально. Несмотря на небольшое повышение кредитных ставок во II полугодии 2007 г., рост рынка остается значительным. Доля просроченных кредитов все еще ниже 1% ипотечных портфелей банков. Объясняется это, главным образом, сильным ростом цен на недвижимость. Только в январе-феврале 2008 г. цены на недвижимость в Москве выросли на 8-10%. В 2008 г. вероятен рост ипотечного рынка на 20 млрд. долларов.

Во II полугодии 2007 г. объем ипотеки, выданный в регионах, удвоился против аналогичного периода 2006 г. В то же время объем ипотечных кредитов, выданных в Москве, оказался на 5% меньше, чем в I полугодии 2007 г. Между тем, во II полугодии 2007 г. крупнейшие игроки ипотечного рынка обратились к регионам. При этом на долю Москвы все еще приходится 22% от суммарного объема ипотечных кредитов, выданных в 2007 г., тогда как рыночная доля Санкт-Петербурга, второго по размеру города в России, составляла в 2007 г. лишь 7% всех кредитов.

Руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев отмечает: «Рынок ипотеки набирает обороты, несмотря на рост ставок, все основные игроки ощущают последовательный и уверенный спрос на ипотеку.

В 2008 г. будет увеличиваться доля рынка крупных коммерческих и государственных банков за счет крупных и средних региональных игроков, которые больше всего пострадали от кризиса ликвидности, вызванного ипотечным кризисом в США.

Дальнейшие факторы роста ипотечного кредитования в России я связываю в том числе и с кредитованием строящегося жилья, т.к. этот сегмент постоянно набирает обороты.

И большие темпы роста возможны в кредитовании на покупку загородной недвижимости, как в столице, так и в регионах. Сейчас по оценкам не более 10-15% от всех ипотечных кредитов выдается на покупку загородного жилья, в перспективе банки обратят свое внимание именно на этот сегмент рынка.

Увеличение объемов ипотечного кредитования будет связано и с ростом цен на недвижимость, увеличится средняя сумма кредита, соответственно — объем всего ипотечного рынка.

Большие перспективы в регионах второго эшелона. Альфа-Банк начал активную экспансию в города с населением порядка 600 тыс. человек, так как там спрос на ипотеку высок. В течение года Альфа-Банк планирует открыть 20-30 Центров ипотечного кредитования именно в таких городах».

«Студия 44» представила проект перестройки Михайловской дачи под кампус
21.03.2008 23:03

Сегодня Общественный совет по проблемам градостроительства и архитектуры при губернаторе Санкт-Петербурга рассмотрел эскиз проекта застройки и проекта приспособление и реставрации существующих зданий дворцово-паркового ансамбля «Михайловская дача» для размещения кампуса Высшей школы менеджмента Санкт-Петербургского государственного университета. Заказчиком проекта является СПбГУ.

Михайловка, памятник архитектуры XIX в., находится между Знаменкой и Стрельной на Петергофском шоссе. Первоначально на этой территории была дача семьи Фельтенов, затем строилась усадьба министра Ивана Миниха, однако в связи с его опалой строительство было прекращено. В начале 1850-х гг. император Николай I задумал создание загородного дворца для своего сына Михаила. Первоначально над проектом работал Андрей Штакеншнейдер, однако в итоге основные здания были построены по проекту Геральда Боссе.

В центре территории, являющейся объектом культурного наследия, находится дворец своеобразной асимметричной планировки с нисходящим каскадом кровель и боковой ротондой. Кроме дворца, сохранились гофмейстерский корпус, кухонный корпус, конюшня, дом садовника и частично – оранжерея. В советский период объект был базой отдыха Кировского завода.

Проект приспособления, частичной реставрации и нового строительства для размещения кампуса Университета, в общей сложности охватывает территорию в 104 га и включает как сам дворцово-парковый ансамбль (I этап проекта), так и прилегающую территорию к западу вдоль шоссе, где находилась деревня Коркули (II этап), и участок между Нижней дорогой и Финским заливом, также входящая в охранную зону (III этап). Поскольку третья из названных территорий уступом спускается к заливу, с моря открывается вид на дворец, гофмейстерский корпус и церковь Св. Ольги к северу от бывшей деревни.

Генеральным проектировщиком реконструкции является ООО «Архитектурная мастерская «Студия 44» под руководством бывшего председателя КГИОП Никиты Явейна. К проекту также были привлечены ГУП «Ленпроектреставрация» (реконструкция дворца и архитектурных элементов парка), студия Михайлова (приспособление Кухонного корпуса), BCC (инженерная подготовка), ООО «Геоизол» и ООО «Профиль» (мелиоративные работы).

Как рассказал корреспонденту АСН-инфо Никита Явейн, объем инвестиций в I этап проекта (реконструкция и приспособление ансамбля Михайловка) оценивается в 8 млрд. рублей. Работы по первой части проекта включают реконструкцию исторических зданий в их первоначальном внешнем облике и частичную реставрацию интерьеров, включая парк с множеством мостов через речку, впадающую в залив, и протоки между прудами парка. II этап предусматривает строительство на территории бывшей деревни корпусов для проживания бакалавров и магистров (MBI и MBA) современной архитектуры, а также спортивного комплекса и библиотеки.

Проректор СПбГУ по учебной работе Илья Дементьев подчеркнул, что высшая школа менеджмента должна располагать всеми необходимыми элементами кампуса мирового уровня, что предусматривает сочетание учебных помещений с помещениями для отдыха и спорта.

Во дворце запланировано разместить Институт менеджмента при СПбГУ. Здесь же будут обучаться топ-менеджеры компаний по программе Executive Manager. Гофмейстерский корпус займет администрация ВСМ. Основная часть учебных помещений и кабинеты для преподавателей разместятся в Конюшенном корпусе, где внутренние дворы будут преобразованы в атриумы, а бывшую оранжерею займет гостиница на 115 мест. На территории бывшей деревни Коркули разместятся корпуса для бакалавров (10 трехэтажных зданий, выстроенных в шахматном порядке), корпус для MBI кольцевидной формы и 5 корпусов для MBA, расположенных под острыми углами друг к другу в виде складной линейки. Новые здания предполагается облицевать деревянной рейкой. Отдельно стоящее здание библиотеки спроектировано в виде пирамиды. Наиболее удаленный от дворца спортивный корпус овальной формы предполагается увенчать стеклянным куполом.

Согласно пояснениям Никиты Явейна, представлявшего проект, разработчики были стеснены двумя условиями – необходимостью размещения большого количества студентов (только число одновременно обучающихся бакалавров составляет 800 человек) и соответствующих площадей для учебного процесса и релаксации, и с другой стороны – ограничением по высотности (10 м в том числе и на территории бывшей деревни), связанным с намерением сохранить исторический вид

Михайловки со стороны моря. Этим объясняется проектирование большого количества зданий, а также включением в территорию исторического ансамбля единственного современного элемента – дополнительного учебного здания, соединенного галереей с Конюшенным корпусом. Этому новому зданию разработчики решили придать форму существовавшего здесь конного манежа. На представленном макете он размещен под углом к оси исторического здания и имеет вид заглубленного ангара под стеклянной крышей.

Исторические интерьеры дворца будут полностью восстановлены по чертежам Геральда Боссе только в двух помещениях. Как пояснила председатель КГИОП Вера Дементьева, исторические паркеты воссозданы не будут, так как согласно ст. 5 Закона о культурном наследии это производится, по ее словам, «лишь в случае крайней необходимости».

Дискуссия не отличалась оживленностью, что некоторые участники объяснили отсутствием претензий к проекту. Высокой оценки проект действительно удостоился со стороны членов Общественного совета, не принадлежащих к архитектурному сообществу – в частности, проект горячо одобрили Станислав Гаудасинский и Владимир Гусев. Однако планировка и архитектурное решение современной части кампуса вызвали нарекания со стороны ряда специалистов, в частности, главы Союза архитекторов Владимира Попова и первого заместителя председателя КГА Виктора Полищука.

Так, по мнению Полищука, новые здания в виде отдельно стоящих правильных геометрических фигур разной формы весьма напоминают корпуса ВДНХ в Москве. На его взгляд, новые здания можно было связать с собой галереями даже в виде единого корпуса, освободив часть территории для спортивных объектов, в частности, для теннисных кортов. Нарекания архитекторов вызвал также ангар, присоединенный к Конюшенному корпусу (Никита Явейн предпочитает определение «стеклянный холм») – в особенности по той причине, что он частично закрывает вид на историческое здание со стороны шоссе.

Как пояснил корреспонденту АСН-инфо руководитель проекта Павел Соколов, забота о сохранении исторического облика Петергофского шоссе уже не имеет смысла, поскольку другая его сторона застроена коттеджами. По его словам, архитекторы больше заботились видом на территорию со стороны моря.

Завершая дискуссию, председатель КГА Александр Викторов согласился с критическими замечаниями своих коллег в отношении как ангаровидной пристройки, так и прямоугольных зданий для проживания бакалавров, которые издали сливаются в одну полосу. Было предложено доработать архитектурное решение зданий для бакалавров с детализацией фасадов.

Одновременно главный архитектор выразил воодушевление в связи с тем, что в наши дни городское архитектурное сообщество получает подобные заказы. По его мнению, это свидетельствует о прогрессе не только города, но и страны.