«Студия 44» представила проект перестройки Михайловской дачи под кампус
Сегодня Общественный совет по проблемам градостроительства и архитектуры при губернаторе Санкт-Петербурга рассмотрел эскиз проекта застройки и проекта приспособление и реставрации существующих зданий дворцово-паркового ансамбля «Михайловская дача» для размещения кампуса Высшей школы менеджмента Санкт-Петербургского государственного университета. Заказчиком проекта является СПбГУ.
Михайловка, памятник архитектуры XIX в., находится между Знаменкой и Стрельной на Петергофском шоссе. Первоначально на этой территории была дача семьи Фельтенов, затем строилась усадьба министра Ивана Миниха, однако в связи с его опалой строительство было прекращено. В начале 1850-х гг. император Николай I задумал создание загородного дворца для своего сына Михаила. Первоначально над проектом работал Андрей Штакеншнейдер, однако в итоге основные здания были построены по проекту Геральда Боссе.
В центре территории, являющейся объектом культурного наследия, находится дворец своеобразной асимметричной планировки с нисходящим каскадом кровель и боковой ротондой. Кроме дворца, сохранились гофмейстерский корпус, кухонный корпус, конюшня, дом садовника и частично – оранжерея. В советский период объект был базой отдыха Кировского завода.
Проект приспособления, частичной реставрации и нового строительства для размещения кампуса Университета, в общей сложности охватывает территорию в 104 га и включает как сам дворцово-парковый ансамбль (I этап проекта), так и прилегающую территорию к западу вдоль шоссе, где находилась деревня Коркули (II этап), и участок между Нижней дорогой и Финским заливом, также входящая в охранную зону (III этап). Поскольку третья из названных территорий уступом спускается к заливу, с моря открывается вид на дворец, гофмейстерский корпус и церковь Св. Ольги к северу от бывшей деревни.
Генеральным проектировщиком реконструкции является ООО «Архитектурная мастерская «Студия 44» под руководством бывшего председателя КГИОП Никиты Явейна. К проекту также были привлечены ГУП «Ленпроектреставрация» (реконструкция дворца и архитектурных элементов парка), студия Михайлова (приспособление Кухонного корпуса), BCC (инженерная подготовка), ООО «Геоизол» и ООО «Профиль» (мелиоративные работы).
Как рассказал корреспонденту АСН-инфо Никита Явейн, объем инвестиций в I этап проекта (реконструкция и приспособление ансамбля Михайловка) оценивается в 8 млрд. рублей. Работы по первой части проекта включают реконструкцию исторических зданий в их первоначальном внешнем облике и частичную реставрацию интерьеров, включая парк с множеством мостов через речку, впадающую в залив, и протоки между прудами парка. II этап предусматривает строительство на территории бывшей деревни корпусов для проживания бакалавров и магистров (MBI и MBA) современной архитектуры, а также спортивного комплекса и библиотеки.
Проректор СПбГУ по учебной работе Илья Дементьев подчеркнул, что высшая школа менеджмента должна располагать всеми необходимыми элементами кампуса мирового уровня, что предусматривает сочетание учебных помещений с помещениями для отдыха и спорта.
Во дворце запланировано разместить Институт менеджмента при СПбГУ. Здесь же будут обучаться топ-менеджеры компаний по программе Executive Manager. Гофмейстерский корпус займет администрация ВСМ. Основная часть учебных помещений и кабинеты для преподавателей разместятся в Конюшенном корпусе, где внутренние дворы будут преобразованы в атриумы, а бывшую оранжерею займет гостиница на 115 мест. На территории бывшей деревни Коркули разместятся корпуса для бакалавров (10 трехэтажных зданий, выстроенных в шахматном порядке), корпус для MBI кольцевидной формы и 5 корпусов для MBA, расположенных под острыми углами друг к другу в виде складной линейки. Новые здания предполагается облицевать деревянной рейкой. Отдельно стоящее здание библиотеки спроектировано в виде пирамиды. Наиболее удаленный от дворца спортивный корпус овальной формы предполагается увенчать стеклянным куполом.
Согласно пояснениям Никиты Явейна, представлявшего проект, разработчики были стеснены двумя условиями – необходимостью размещения большого количества студентов (только число одновременно обучающихся бакалавров составляет 800 человек) и соответствующих площадей для учебного процесса и релаксации, и с другой стороны – ограничением по высотности (10 м в том числе и на территории бывшей деревни), связанным с намерением сохранить исторический вид
Михайловки со стороны моря. Этим объясняется проектирование большого количества зданий, а также включением в территорию исторического ансамбля единственного современного элемента – дополнительного учебного здания, соединенного галереей с Конюшенным корпусом. Этому новому зданию разработчики решили придать форму существовавшего здесь конного манежа. На представленном макете он размещен под углом к оси исторического здания и имеет вид заглубленного ангара под стеклянной крышей.
Исторические интерьеры дворца будут полностью восстановлены по чертежам Геральда Боссе только в двух помещениях. Как пояснила председатель КГИОП Вера Дементьева, исторические паркеты воссозданы не будут, так как согласно ст. 5 Закона о культурном наследии это производится, по ее словам, «лишь в случае крайней необходимости».
Дискуссия не отличалась оживленностью, что некоторые участники объяснили отсутствием претензий к проекту. Высокой оценки проект действительно удостоился со стороны членов Общественного совета, не принадлежащих к архитектурному сообществу – в частности, проект горячо одобрили Станислав Гаудасинский и Владимир Гусев. Однако планировка и архитектурное решение современной части кампуса вызвали нарекания со стороны ряда специалистов, в частности, главы Союза архитекторов Владимира Попова и первого заместителя председателя КГА Виктора Полищука.
Так, по мнению Полищука, новые здания в виде отдельно стоящих правильных геометрических фигур разной формы весьма напоминают корпуса ВДНХ в Москве. На его взгляд, новые здания можно было связать с собой галереями даже в виде единого корпуса, освободив часть территории для спортивных объектов, в частности, для теннисных кортов. Нарекания архитекторов вызвал также ангар, присоединенный к Конюшенному корпусу (Никита Явейн предпочитает определение «стеклянный холм») – в особенности по той причине, что он частично закрывает вид на историческое здание со стороны шоссе.
Как пояснил корреспонденту АСН-инфо руководитель проекта Павел Соколов, забота о сохранении исторического облика Петергофского шоссе уже не имеет смысла, поскольку другая его сторона застроена коттеджами. По его словам, архитекторы больше заботились видом на территорию со стороны моря.
Завершая дискуссию, председатель КГА Александр Викторов согласился с критическими замечаниями своих коллег в отношении как ангаровидной пристройки, так и прямоугольных зданий для проживания бакалавров, которые издали сливаются в одну полосу. Было предложено доработать архитектурное решение зданий для бакалавров с детализацией фасадов.
Одновременно главный архитектор выразил воодушевление в связи с тем, что в наши дни городское архитектурное сообщество получает подобные заказы. По его мнению, это свидетельствует о прогрессе не только города, но и страны.
В рамках международной выставки MIPIM, Гильдия Управляющих и Девелоперов провела конференцию на тему «Инвестиции в коммерческую недвижимость России и мировой кризис ликвидности: тихая гавань в штормовом море?». Представители ведущих девелоперских компаний, фондов и банков, работающих в России, сохраняют умеренно оптимистичный взгляд на перспективы российского рынка недвижимости, передает пресс-служба Гильдии.
Конференция прошла в формате панельной дискуссии. Участники обсудили вопросы влияния мирового финансового кризиса на российскую экономику и рынок недвижимости, место России на глобальном рынке и ее инвестиционное будущее и другие. В конференции принял участие президент Гильдии Управляющих и Девелоперов, вице-президент ВТБ Александр Ольховский. Модератором мероприятия выступил Вал Жердес, директор департамента стратегического и инвестиционного консалтинга Praktis Consulting&Brokerage.
Кеймерон Сойер (Cameron Sawyer), президент компании GVA Sawyer and the Rutley, считает, что сейчас – самое время для продажи стабильных активов, принадлежащих западным институциональным инвесторам в России, но при этом «проекты застройки, которые на сегодняшний день занимают большую часть рынка, все еще являются очень привлекательными, обеспечивая потенциальную прибыль в размере 20-25%», даже с учетом усложнившейся ситуации финансирования с привлечением заемного капитала из-за рубежа, а также быстро растущих затрат на строительные материалы и землю.
Мария Голованова, директор по инвестициям компании IMG и создаваемого в настоящее время международного фонда для поддержки российских девелоперов с бюджетом 450 млн евро, согласилась с этим мнением, добавив, что наблюдающийся в настоящее время перерыв в увеличении объемов капиталовложений российских застройщиков посредством первичного размещения акций и более высокая стоимость финансирования путем привлечения заемного капитала как из России, так и из-за границы, ведут к разделению российских девелоперов, давая преимущества более крупным и солидным игрокам. Она сообщила, что компания IMG недавно приобрела 25-процнтную долю в активах петербургского застройщика «Охта Групп».
Артур Маркарьян, генеральный директор корпорации «Главстрой» напомнил о продолжающемся активном спросе, причем не только со стороны частных инвесторов, но и со стороны федерального правительства, для которого холдинг «Главстрой» в настоящее время строит более 800 тысяч кв. м жилой недвижимости в одной только Москве, в краткосрочной перспективе в России будет построено еще порядка 20-21 млн. кв. м. «Даже в 1998 г., когда российская экономика испытала резкое падение в 5-6 раз, рыночная стоимость жилой недвижимости понизилась только на 25-30%». «Важно, – заметил он, – контролировать качество информации относительно рынка в России, чтобы избежать эмоций и обеспечить разумный подход».
Стивен Уэйн (Steven Wayne), президент Jensen Group, согласился с тем, что кризис на Западе, естественно, затронул и российскую инвестиционную деятельность, но при этом отметил, что потенциал российского рынка все еще остается настолько масштабным, что такое влияние минимально. Он сравнил долговые обязательства в России и на Западе: у русских 12 млрд. долларов в ипотечных кредитах. Это составляет всего 67 долларов на душу населения, что при среднем ежемесячном доходе в 680 долларов на человека меньше недельного заработка. Это ничтожная сумма, по сравнению с жителями Запада, которые берут ипотечные кредиты в среднем на сумму дохода за 6 лет. Только в области коммерческой офисной недвижимости 1,1 кв. м, в настоящее время имеющийся в Санкт-Петербурге, и 7 кв. м на душу населения в Москве, также представляют собой ничтожное число по сравнению с 25 кв. м на душу населения в Лондоне. При средней себестоимости 1250 долларов за 1 кв. м, инвестиции, которые довели бы Санкт-Петербург до уровня Москвы, должны составить 34 млрд. долларов. «В свете этих цифр, потенциальные возможности для российской недвижимости все еще остаются фактически неиспользованными», – отметил он. Кроме того, «положительная сторона неразвитых возможностей использования заемных средств в России в настоящий момент заключается в дальнейшем сокращении субъективных рисков для западных инвесторов».
Лев Пукшанский, генеральный директор УК «Морской Фасад» признал, что многие западные компании, которые планировали свой приход в Россию в 2008 году, отложили его после последнего спада, и не строят планов возвратиться сюда в ближайшее время. «Экономика продолжает быстро развиваться, и возможности для индивидуальных инвесторов и частных инвестиционных фондов, которые не были затронуты кризисом, в России увеличились», – заявил он.
Александр Ольховский, президент Гильдии Управляющих и Девелоперов (ГУД), вице-президент банка ВТБ, сообщил, что в ходе недавней переоценки рисков, кредитование недвижимости осталось в пределах 15% от общего объема кредитного портфеля, занимая ведущее место, наряду с финансированием оборонного и нефтегазового секторов. По результатам августовских событий ВТБ поднял ставку для клиентов по проектному финансированию недвижимости с 12% до 18% и в последствии снизили ее к текущим 15%. При этом ВТБ практически отказался от мезонинных кредитов, продолжая предоставлять проектное финансирование при наличия соотношения 30/70 (капитал-кредит).
Александр Ольховский затронул также еще ряд проблем. В частности, что случится с российским рынком недвижимости, если цены на энергоресурсы понизятся по сравнению с сегодняшним высоким уровнем. Куда будут направлены денежные средства по результатам этого кризиса? Останется ли Россия привлекательной для иностранных инвесторов? «На фоне кризисных явлений рынка недвижимости Гильдия является тем инструментом, который обеспечивает профессиональное сообщество актуальной информацией о текущем состоянии рынка, тенденциях его развития, – говорит он. – Ежегодные конференции и форумы, которые мы организуем как в России, так и зарубежом, – это эффективная площадка для обсуждения насущных вопросов рынка, для обмена опытом с иностранными коллегами».
Завершая конференцию, Вал Жердес, директор департамента стратегического и инвестиционного консалтинга Praktis Consulting & Brokerage сказал, что «у российской финансовой системы есть ряд конкурентных преимуществ, поскольку она менее интегрирована в западную финансовую систему, а цены на ее экспортные продукты остаются высокими. Однако для нас, в контексте того, что мы развиваем наш рынок девелопмента и разрабатываем новые инструменты и методы его финансирования, более важен вопрос, как Россия получит прибыль от «бури».