К концу 2008 г. «Конкорд Менеджмент» рассчитывает продать все дома в «Северном Версале»
Элитный малоэтажный комплекс «Северный Версаль», который строит ООО «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» на берегу Юнтоловского Разлива, будет полностью сдан госкомиссии к сентябрю 2008 г. К концу года, как рассчитывает директор компании по развитию Анна Прозорова, будут построены все объекты.
В комплексе «Северный Версаль», располагающемся на территории 14 га между Юнтоловским Разливом и заказником «Юнтоловская лесная дача», 45 элитных особняков. Они исполнены в стиле петровско-елизаветинского барокко и частично стилизованы под известные памятники архитектуры Санкт-Петербурга.
Первоначально планировалось возвести 42 дома площадью от 400-850 кв. м на участках от 18 до 60 соток. Но потом было принято решение уменьшить наделы и расширить возможность выбора. Теперь самый маленький дом - 315 кв. м, самый большой - 1500 кв. м.
Как рассказывает Анна Прозорова, когда начиналось проектирование комплекса, многие не верили в возможность его реализации. Действительно, с учетом близости к природному заказнику, согласование проекта затянулось почти на 2 года. Первый объект был построен в 2005 г. Самые дорогие дома стали продаваться только в 2007 г., когда покупатели достоинства проекта: эксклюзивные качества жилья и живую природу в сочетании с удобством транспортного сообщения (12 км от города и 2 км от трассы «Скандинавия»).
«Мы рассчитывали на иностранцев и москвичей, - рассказывает Анна Прозорова. - Однако покупателями наших дворцов оказались в основном петербуржцы». Особняки в «Северном Версале» делятся на 5 ценовых категорий. Самые дорогие дома категории А (в проекте их 5) расположены на первой береговой линии. Здания построены по индивидуальным проектам, некоторые планировки предусматривают наличие атриумов.
Уникальные коттеджи-дворцы, выполненные из керамического кирпича и окрашенные в характерные для классического Петербурга мягкие пастельные тона (цвет клиент выбирает самостоятельно), приобретаются раз в 3-4 недели, что является высокими темпами для малоэтажных комплексов класса de luxe (по оценкам специалистов, «норма» - один дом в 2-3 месяца). Из 45 особняков пока не проданы 12 - в частности, Голландский дворец, дворец Марли, Розовый Эрмитаж, Екатерининский дворец, дворец Баттерфляй.
С момента открытия продаж цена поднялась в среднем вдвое: в 2005 г. 1 кв. м в ансамбле стоил 1800 долларов, сегодня - от 3500 до 5500 долларов. За минимальный лот (дом 315 кв. м на участке 15 соток) придется отдать около 1,6 млн. долларов (почти 40 млн. рублей). Самый дорогой объект обойдется примерно в 7 млн. долларов. В стоимость входят земля, отделка фасада, разводка внутренних инженерных систем и благоустройство прилегающего участка. Инвестиции в строительство «Северного Версаля» составили 70 млн. долларов. Таким образом, элитный проект практически окупился в течение трех лет реализации.
Как рассказала Анна Прозорова, компания намерена разбить парк на территории 5 га, прилежащей к «Северному Версалю».
Юрий Шевчук, глава Санкт-Петербургского филиала «Международного Зеленого Креста», считает комплекс образцом малоэтажной застройки, пригодной для близкого соседства к заказнику, где останавливаются в пути редкие перелетные птицы.
ООО «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» после завершения проекта «Северный Версаль» намерено реализовать еще один небольшой малоэтажный проект в районе Юнтоловского озера. Как рассказала корреспонденту АСН-инфо Анна Прозорова, он (в отличие от «Северного Версаля») расположится на территории федерального подчинения, принадлежащей Минобороны РФ. По стилистике и классу жилья новый проект, по словам Прозоровой, будет «более скромным».
В рамках международной выставки MIPIM, Гильдия Управляющих и Девелоперов провела конференцию на тему «Инвестиции в коммерческую недвижимость России и мировой кризис ликвидности: тихая гавань в штормовом море?». Представители ведущих девелоперских компаний, фондов и банков, работающих в России, сохраняют умеренно оптимистичный взгляд на перспективы российского рынка недвижимости, передает пресс-служба Гильдии.
Конференция прошла в формате панельной дискуссии. Участники обсудили вопросы влияния мирового финансового кризиса на российскую экономику и рынок недвижимости, место России на глобальном рынке и ее инвестиционное будущее и другие. В конференции принял участие президент Гильдии Управляющих и Девелоперов, вице-президент ВТБ Александр Ольховский. Модератором мероприятия выступил Вал Жердес, директор департамента стратегического и инвестиционного консалтинга Praktis Consulting&Brokerage.
Кеймерон Сойер (Cameron Sawyer), президент компании GVA Sawyer and the Rutley, считает, что сейчас – самое время для продажи стабильных активов, принадлежащих западным институциональным инвесторам в России, но при этом «проекты застройки, которые на сегодняшний день занимают большую часть рынка, все еще являются очень привлекательными, обеспечивая потенциальную прибыль в размере 20-25%», даже с учетом усложнившейся ситуации финансирования с привлечением заемного капитала из-за рубежа, а также быстро растущих затрат на строительные материалы и землю.
Мария Голованова, директор по инвестициям компании IMG и создаваемого в настоящее время международного фонда для поддержки российских девелоперов с бюджетом 450 млн евро, согласилась с этим мнением, добавив, что наблюдающийся в настоящее время перерыв в увеличении объемов капиталовложений российских застройщиков посредством первичного размещения акций и более высокая стоимость финансирования путем привлечения заемного капитала как из России, так и из-за границы, ведут к разделению российских девелоперов, давая преимущества более крупным и солидным игрокам. Она сообщила, что компания IMG недавно приобрела 25-процнтную долю в активах петербургского застройщика «Охта Групп».
Артур Маркарьян, генеральный директор корпорации «Главстрой» напомнил о продолжающемся активном спросе, причем не только со стороны частных инвесторов, но и со стороны федерального правительства, для которого холдинг «Главстрой» в настоящее время строит более 800 тысяч кв. м жилой недвижимости в одной только Москве, в краткосрочной перспективе в России будет построено еще порядка 20-21 млн. кв. м. «Даже в 1998 г., когда российская экономика испытала резкое падение в 5-6 раз, рыночная стоимость жилой недвижимости понизилась только на 25-30%». «Важно, – заметил он, – контролировать качество информации относительно рынка в России, чтобы избежать эмоций и обеспечить разумный подход».
Стивен Уэйн (Steven Wayne), президент Jensen Group, согласился с тем, что кризис на Западе, естественно, затронул и российскую инвестиционную деятельность, но при этом отметил, что потенциал российского рынка все еще остается настолько масштабным, что такое влияние минимально. Он сравнил долговые обязательства в России и на Западе: у русских 12 млрд. долларов в ипотечных кредитах. Это составляет всего 67 долларов на душу населения, что при среднем ежемесячном доходе в 680 долларов на человека меньше недельного заработка. Это ничтожная сумма, по сравнению с жителями Запада, которые берут ипотечные кредиты в среднем на сумму дохода за 6 лет. Только в области коммерческой офисной недвижимости 1,1 кв. м, в настоящее время имеющийся в Санкт-Петербурге, и 7 кв. м на душу населения в Москве, также представляют собой ничтожное число по сравнению с 25 кв. м на душу населения в Лондоне. При средней себестоимости 1250 долларов за 1 кв. м, инвестиции, которые довели бы Санкт-Петербург до уровня Москвы, должны составить 34 млрд. долларов. «В свете этих цифр, потенциальные возможности для российской недвижимости все еще остаются фактически неиспользованными», – отметил он. Кроме того, «положительная сторона неразвитых возможностей использования заемных средств в России в настоящий момент заключается в дальнейшем сокращении субъективных рисков для западных инвесторов».
Лев Пукшанский, генеральный директор УК «Морской Фасад» признал, что многие западные компании, которые планировали свой приход в Россию в 2008 году, отложили его после последнего спада, и не строят планов возвратиться сюда в ближайшее время. «Экономика продолжает быстро развиваться, и возможности для индивидуальных инвесторов и частных инвестиционных фондов, которые не были затронуты кризисом, в России увеличились», – заявил он.
Александр Ольховский, президент Гильдии Управляющих и Девелоперов (ГУД), вице-президент банка ВТБ, сообщил, что в ходе недавней переоценки рисков, кредитование недвижимости осталось в пределах 15% от общего объема кредитного портфеля, занимая ведущее место, наряду с финансированием оборонного и нефтегазового секторов. По результатам августовских событий ВТБ поднял ставку для клиентов по проектному финансированию недвижимости с 12% до 18% и в последствии снизили ее к текущим 15%. При этом ВТБ практически отказался от мезонинных кредитов, продолжая предоставлять проектное финансирование при наличия соотношения 30/70 (капитал-кредит).
Александр Ольховский затронул также еще ряд проблем. В частности, что случится с российским рынком недвижимости, если цены на энергоресурсы понизятся по сравнению с сегодняшним высоким уровнем. Куда будут направлены денежные средства по результатам этого кризиса? Останется ли Россия привлекательной для иностранных инвесторов? «На фоне кризисных явлений рынка недвижимости Гильдия является тем инструментом, который обеспечивает профессиональное сообщество актуальной информацией о текущем состоянии рынка, тенденциях его развития, – говорит он. – Ежегодные конференции и форумы, которые мы организуем как в России, так и зарубежом, – это эффективная площадка для обсуждения насущных вопросов рынка, для обмена опытом с иностранными коллегами».
Завершая конференцию, Вал Жердес, директор департамента стратегического и инвестиционного консалтинга Praktis Consulting & Brokerage сказал, что «у российской финансовой системы есть ряд конкурентных преимуществ, поскольку она менее интегрирована в западную финансовую систему, а цены на ее экспортные продукты остаются высокими. Однако для нас, в контексте того, что мы развиваем наш рынок девелопмента и разрабатываем новые инструменты и методы его финансирования, более важен вопрос, как Россия получит прибыль от «бури».