Кризис на Западе затронул российскую инвестиционную деятельность, но незначительно
В рамках международной выставки MIPIM, Гильдия Управляющих и Девелоперов провела конференцию на тему «Инвестиции в коммерческую недвижимость России и мировой кризис ликвидности: тихая гавань в штормовом море?». Представители ведущих девелоперских компаний, фондов и банков, работающих в России, сохраняют умеренно оптимистичный взгляд на перспективы российского рынка недвижимости, передает пресс-служба Гильдии.
Конференция прошла в формате панельной дискуссии. Участники обсудили вопросы влияния мирового финансового кризиса на российскую экономику и рынок недвижимости, место России на глобальном рынке и ее инвестиционное будущее и другие. В конференции принял участие президент Гильдии Управляющих и Девелоперов, вице-президент ВТБ Александр Ольховский. Модератором мероприятия выступил Вал Жердес, директор департамента стратегического и инвестиционного консалтинга Praktis Consulting&Brokerage.
Кеймерон Сойер (Cameron Sawyer), президент компании GVA Sawyer and the Rutley, считает, что сейчас – самое время для продажи стабильных активов, принадлежащих западным институциональным инвесторам в России, но при этом «проекты застройки, которые на сегодняшний день занимают большую часть рынка, все еще являются очень привлекательными, обеспечивая потенциальную прибыль в размере 20-25%», даже с учетом усложнившейся ситуации финансирования с привлечением заемного капитала из-за рубежа, а также быстро растущих затрат на строительные материалы и землю.
Мария Голованова, директор по инвестициям компании IMG и создаваемого в настоящее время международного фонда для поддержки российских девелоперов с бюджетом 450 млн евро, согласилась с этим мнением, добавив, что наблюдающийся в настоящее время перерыв в увеличении объемов капиталовложений российских застройщиков посредством первичного размещения акций и более высокая стоимость финансирования путем привлечения заемного капитала как из России, так и из-за границы, ведут к разделению российских девелоперов, давая преимущества более крупным и солидным игрокам. Она сообщила, что компания IMG недавно приобрела 25-процнтную долю в активах петербургского застройщика «Охта Групп».
Артур Маркарьян, генеральный директор корпорации «Главстрой» напомнил о продолжающемся активном спросе, причем не только со стороны частных инвесторов, но и со стороны федерального правительства, для которого холдинг «Главстрой» в настоящее время строит более 800 тысяч кв. м жилой недвижимости в одной только Москве, в краткосрочной перспективе в России будет построено еще порядка 20-21 млн. кв. м. «Даже в 1998 г., когда российская экономика испытала резкое падение в 5-6 раз, рыночная стоимость жилой недвижимости понизилась только на 25-30%». «Важно, – заметил он, – контролировать качество информации относительно рынка в России, чтобы избежать эмоций и обеспечить разумный подход».
Стивен Уэйн (Steven Wayne), президент Jensen Group, согласился с тем, что кризис на Западе, естественно, затронул и российскую инвестиционную деятельность, но при этом отметил, что потенциал российского рынка все еще остается настолько масштабным, что такое влияние минимально. Он сравнил долговые обязательства в России и на Западе: у русских 12 млрд. долларов в ипотечных кредитах. Это составляет всего 67 долларов на душу населения, что при среднем ежемесячном доходе в 680 долларов на человека меньше недельного заработка. Это ничтожная сумма, по сравнению с жителями Запада, которые берут ипотечные кредиты в среднем на сумму дохода за 6 лет. Только в области коммерческой офисной недвижимости 1,1 кв. м, в настоящее время имеющийся в Санкт-Петербурге, и 7 кв. м на душу населения в Москве, также представляют собой ничтожное число по сравнению с 25 кв. м на душу населения в Лондоне. При средней себестоимости 1250 долларов за 1 кв. м, инвестиции, которые довели бы Санкт-Петербург до уровня Москвы, должны составить 34 млрд. долларов. «В свете этих цифр, потенциальные возможности для российской недвижимости все еще остаются фактически неиспользованными», – отметил он. Кроме того, «положительная сторона неразвитых возможностей использования заемных средств в России в настоящий момент заключается в дальнейшем сокращении субъективных рисков для западных инвесторов».
Лев Пукшанский, генеральный директор УК «Морской Фасад» признал, что многие западные компании, которые планировали свой приход в Россию в 2008 году, отложили его после последнего спада, и не строят планов возвратиться сюда в ближайшее время. «Экономика продолжает быстро развиваться, и возможности для индивидуальных инвесторов и частных инвестиционных фондов, которые не были затронуты кризисом, в России увеличились», – заявил он.
Александр Ольховский, президент Гильдии Управляющих и Девелоперов (ГУД), вице-президент банка ВТБ, сообщил, что в ходе недавней переоценки рисков, кредитование недвижимости осталось в пределах 15% от общего объема кредитного портфеля, занимая ведущее место, наряду с финансированием оборонного и нефтегазового секторов. По результатам августовских событий ВТБ поднял ставку для клиентов по проектному финансированию недвижимости с 12% до 18% и в последствии снизили ее к текущим 15%. При этом ВТБ практически отказался от мезонинных кредитов, продолжая предоставлять проектное финансирование при наличия соотношения 30/70 (капитал-кредит).
Александр Ольховский затронул также еще ряд проблем. В частности, что случится с российским рынком недвижимости, если цены на энергоресурсы понизятся по сравнению с сегодняшним высоким уровнем. Куда будут направлены денежные средства по результатам этого кризиса? Останется ли Россия привлекательной для иностранных инвесторов? «На фоне кризисных явлений рынка недвижимости Гильдия является тем инструментом, который обеспечивает профессиональное сообщество актуальной информацией о текущем состоянии рынка, тенденциях его развития, – говорит он. – Ежегодные конференции и форумы, которые мы организуем как в России, так и зарубежом, – это эффективная площадка для обсуждения насущных вопросов рынка, для обмена опытом с иностранными коллегами».
Завершая конференцию, Вал Жердес, директор департамента стратегического и инвестиционного консалтинга Praktis Consulting & Brokerage сказал, что «у российской финансовой системы есть ряд конкурентных преимуществ, поскольку она менее интегрирована в западную финансовую систему, а цены на ее экспортные продукты остаются высокими. Однако для нас, в контексте того, что мы развиваем наш рынок девелопмента и разрабатываем новые инструменты и методы его финансирования, более важен вопрос, как Россия получит прибыль от «бури».
Представляя депутатам Законодательного собрания Санкт-Петербурга измененный вариант Генерального плана, вице-губернатор Александр Вахмистров подчеркнул, что правительство города настояло на первоочередном принятии Закона о внесении изменений в Генплан в связи с тем, что ряд инвесторов, включая иностранные корпорации, после проведения проектно-изыскательских работ не могут получить разрешений на строительство в связи с излишней детализацией функциональных зон в действующем Генеральном плане.
Неудовлетворенность значительной части законодателей спешкой в принятии закона сказалась уже при утверждении регламента сессии, когда депутат Алексей Ковалев внес предложении об исключении рассмотрения Закона о внесении изменений в Закон о Генплане в повестку дня сессии, и был поддержан 21 депутатом. После доклада А.Вахмистрова Президент Союза строительных компаний Санкт–Петербурга «Союзпетрострой», депутат Владимир Гольман заявил, что за три дня многие депутаты не имели возможности ознакомиться с Генпланом, в том числе материалами по общественным слушаниям, которые не были размножены. Со своей стороны, председатель Постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа Сергей Никешин указал на то, что обсуждение Закона о внесении изменений в Генплан проходило не в соответствии с процедурой принятия первоначального Закона о Генплане, что представляется ему юридической вольностью.
Вице-спикер Геннадий Озеров, участвовавший в работе комиссий по подготовке изменений в Генплан, возразил, что при строгом следовании процедуре изменения пришлось бы обсуждать вплоть до 2025 г.
Содержательные претензии к откорректированному Генплану были суммированы А.Ковалевым, который отметил, что ряд существенных изменений, затрагивающих права граждан, с общественностью не обсуждалась. В частности, речь шла о смещении трассы Западного скоростного диаметра в сторону Морской набережной. Депутат насчитал не менее 100 изменений на территории Василеостровского района. Со ссылкой на экспертное заключение главы независимого центра ЭКОМ Александра Карпова, А.Ковалев указал, что изменения в Генплан предусматривают сокращение территории ряда парков, включенных в адресный список Закона о зеленых насаждениях общего пользования, а именно Полежаевского, Муринского, Ладожского парков, парка Авиаторов, а также зеленой зоны вокруг Кикиных палат (Шпалерная ул.).
А.Ковалев также поинтересовался причиной отнесения одной половины бульвара на Большом пр. Васильевского острова к зоне Р2, а другой – к зоне Р5. Подобное несоответствие обнаружилось и на двух отрезках ул. Кораблестроителей. К зоне Р5 оказались отнесены также бульвар на Фурштатской ул. и зеленая зона вокруг Инженерного замка.
Первый заместитель главы КГА Виктор Полищук пояснил, что к зоне Р5 в измененном Генплане преимущественно отнесены зеленые полосы защитного характера, а также охранные зоны водоемов. Как подтвердил один из разработчиков проекта корректировки Генплана, генеральный директор ЗАО «НИПИГрад», академик РААСН Валентин Назаров, зона Р5 была внесена в список функциональных зон по настоянию Росприроднадзора.
Отвечая на вопросы депутатов, Александр Вахмистров признал, что при внесении изменений в Генплан были возможны технические ошибки. Именно техническими ошибками Виктор Полищук объясняет отнесение к различным зонам зеленых полос на Большом пр. и ул. Кораблестроителей. А.Ковалев, однако, усматривает в этом намерение разработчиков «легализовать» возникшие на этих магистралях стоянки и торговые точки. Он напомнил, что в соответствии с Законом о зеленых насаждениях в случае ликвидации зоны насаждений специального назначения не предусматривается компенсация путем создания в том же микрорайоне другой зеленой зоны.
Глава Комиссии по городскому хозяйству Сергей Никешин высказал мнение о том, что для внесения поправок в новый закон перед его рассмотрением во втором чтении необходимо от трех недель до месяца. Та же точка зрения была высказана членом комиссии Сергеем Малковым.
После дискуссии с Александром Вахмистровым была достигнута договоренность о том, что поправки будут подготовлены к 11 апреля, после чего закон будет представлен на второе чтение 16 апреля. По словам вице-губернатора, это позволит Правительству внести в ЗакС проект Правил землепользования и застройки уже в мае, с тем, чтобы этот документ был утвержден в сентябре 2008 г.