М.Викторов: Закон о «долевке» по-прежнему остается «неживым»
В Российском Союзе Строителей состоялась встреча журналистов с Генеральным директором РСС Михаилом Викторовым и руководителями компаний «Аврора Консалтинг» и «Эксклюзив консалтинг» – Леонидом Масаловым и Ольгой Гаращенко. На мероприятии были затронуты вопросы, касающиеся проблем долевого строительства, а также представлены принципы формирования нового рынка облигаций особого типа – жилищных сертификатов, – правила выпуска и обращения которых прописаны в приказе ФСФР России от 25.01.07 №07-4/пз-н (вступил в силу 29.06.07), сообщает пресс-служба РСС.
По словам Михаила Викторова, законодательство в сфере долевого строительства сегодня по-прежнему не отвечает интересам строительных компаний. «При использовании 214 ФЗ застройщиками по-прежнему применяются различные «серые» схемы, что препятствует нормальному развитию рыночных отношений между строителями и инвесторами, - сообщил гендиректор РСС Михаил Викторов. – К сожалению, практика показывает, что закон о долевом участии в строительстве по-прежнему остается «неживым». Не стимулируя и не защищая участников рынка, он вынуждает их искать новые схемы взаимодействия. Согласно статистике Российского Союза строителей, не более 10% объема площадей возводится согласно букве этого закона, – отметил М. Викторов в своем докладе. – Наиболее эффективной легитимной схемой представляется схема фондирования долевого участия, использующая депозитные счета и включающая трех участников: строительную компанию, инвестора-дольщика и банк. К сожалению, пока трудно назвать и эту схему массовой. Ситуация может поменяться с появлением нового механизма выпуска и обращения жилищных сертификатов, в результате чего сформируется полноценный рынок недвижимости, стабильный и предсказуемый. Самое главное – обеспечить строительным организациям качественный допуск на рынок. И в данном ключе Российский Союз строителей предлагает систему саморегулирования как гарант такого допуска и защиты интересов каждой строительной организации. Основным «идеологическим» принципом саморегулирования является защита интересов потребителя и отечественного строительного комплекса, в первую очередь - его региональных представителей».
Экспертные исследования показали, что привлечение финансирования в строительство в скором времени будет осуществляться главным образом путем выпуска жилищных сертификатов. «По оценкам специалистов нашей компании в течение 2008-2009 гг. о намерении совершить эмиссию жилищных сертификатов объявят не менее 10 российских застройщиков, – сообщил журналистам генеральный директор компании «Аврора Консалтинг» Леонид Масалов. – Такой интерес компаний к новому инструменту объясняется, главным образом, несовершенством некоторых норм 214-го ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также рядом преимуществ новой бумаги как в глазах застройщиков, так и инвесторов. В случае использования ЖС, выпуск и обращение которых регулируется в соответствии с законодательством о рынке ценных бумаг, интересы всех участников процесса более сбалансированы».
Выпуск и обращение жилищных сертификатов должен сформировать новый рынок, где будут присутствовать разные категории инвесторов. «Это принципиально новый подход к инвестициям в долевое строительство, которые отвечают мировым стандартам, – заявила г-жа Гаращенко. – Потенциальный круг приобретателей жилищных сертификатов становится шире, поскольку это не рынок квартир в чистом виде, это рынок квадратных метров». По прогнозам президента ГК «Эксклюзив Консалтинг» Ольги Гаращенко, доход от обращения по таким бумагам может составить от 20% до 50%, в зависимости от конъюнктуры рынка.
Объем выданных в 2007 г. ипотечных кредитов составил почти 556,4 млрд. рублей, почти удвоившись по сравнению с 2006 г., когда кредиты были выданы на сумму около263,5 млрд. рублей, такие данные приводит Центральный Банк России.
В иностранной валюте в 2007 г. было выдано кредитов на сумму, эквивалентную 118,3 млрд. рублей (в 2006 г. – почти 84 млрд. рублей). При этом, в 2007 г. средневзвешенная ставка кредитов составила 10,9% при средневзвешенных сроках кредитования около 15 лет.
В рублях в 2007 г. объем выданных ипотечных кредитов составил 438 млрд. рублей (В 2006 г. - почти 180 млрд. рублей). Средневзвешенная ставка кредита составила 12,6%, средневзвешенный срок кредитования - более 16 лет.
На покупку жилья (в отличие ипотечного от кредита, выдается при наличии поручителей, а приобретаемое жилье не становится предметом залога), банки выдали кредитов в иностранной валюте на сумму, эквивалентную 126,1 млрд. рублей (в 2006 г. - 98,6 млрд. рублей). Средневзвешенная ставка - 11% при средневзвешенном сроке кредитования в чуть более 15 лет.
Рублевые кредиты на покупку жилья в 2007 г. составили почти 524 млрд. рублей (в 2006 г. - 248,4 млрд. рублей). Средневзвешенная ставка кредита составила 12,8%, а средневзвешенный срок кредитования – 16 лет.
Общий объем выданных на начало 2008 г. (в рублях и валюте, включая потребительские) кредитов достиг почти 3,56 трлн. рублей (в 2006 г. - 2,37 трлн. рублей).