В 2008 г. в Петербурге будет введено 1,68 млн. кв. м офисных площадей
Сегодня в Санкт-Петербурге прошла конференция «Деловые зоны Петербурга». В ее работе приняли участие представители таких компаний, как УК «Морской фасад», ООО «Охта-Групп», ЗАО НПО «Геоконструкция – Фундаментпроект», фонд «Центр стратегических разработок «Северо-Запад», УК «Музей», ООО «Архитектурная мастерская Цыцина», ЮК «Пепеляев, Гольблат и партнеры», петербургский филиал английской компании GVA Sawyer, Агентство развития и исследований в недвижимости и другие. Организатором конференции выступила газета «Деловой Петербург», спонсором - корпорация «Главстрой». По самым оптимистическим прогнозам, согласно данным, представленным директором департамента консалтинга петербургского офиса GVA Sawyer Ириной Романовой, возможные объемы коммерческой и жилой недвижимости в ближайшие 10-20 лет могут составить 43 млн. кв. м. Правда, этими расчетами предусматривается вывод из центра города, в частности, таких предприятий, как Водоканал и порт «Санкт-Петербург». Притом, что развивающиеся деловые зоны Санкт-Петербурга сегодня составляют 420 га, а территории, зарезервированные Генпланом под деловую недвижимость - 1600 га. По данным управляющего партнера «Агентства развития и исследований в недвижимости» Игоря Горского, в 2007 г. в Петербурге было введено 250,5 тысяч кв. м. офисных площадей. А общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах составил порядка 1,3 млн. кв. м.. По прогнозам Горского, в 2008 г. количество вводимых офисных площадей увеличится в 1,2 раза (до 1,68 млн. кв. м), а к 2010 г. - в 1,9 раза (до 2,27 млн. кв. м). Но насыщения рынка при этом не произойдет. Сегодня, среднеевропейская обеспеченность офисными площадями класса «А» и «В» составляет от 2,5 до 4,5 кв.м. на человека, а в Санкт-Петербурге эта цифра на сегодняшний день не превышает 1,37 кв.м. В то же время общий потенциал рынка офисных площадей, по мнению эксперта, близится к 14,6 млн. кв. м.
Еще год
назад эксперты признавали складской сектор одним из самых динамичных сегментов
коммерческой недвижимости, оценивая темпы роста на уровне 1,5-2 млн. кв. м. В
По
предварительным оценкам, в
Эксперты
отмечают и причины, по которым затягивается строительство складских помещений -
недоступность «дешевых» финансовых ресурсов (кризис на мировых финансовых
рынках) и административные барьеры, которые затягивают строительство объектов
до 2-3 лет.
Как
показывает практика, из всех заявленных проектов только половина выводится на
рынок. Например, складские объекты, первоначально заявленные к вводу в
Большая
стоимость земли и высокие затраты на возведение складов могут вынудить
девелоперов уменьшить объемы строительства или изменить концепцию проекта,
которая планировалась первоначально. Как отмечает директор по развитию бизнеса
Swiss Realty Group Илья Шершнев, столичная земля в пределах МКАД подорожала так,
что складские помещения стало строить невыгодно, их перепрофилируют. «Я думаю,
что не под торговые. Таких помещений на МКАД много, поэтому строить торговые
объекты рискованно. Тренд сезона для МКАД – многофункциональные комплексы», -
дополняет он.
Потребительский
бум на склады и снижение темпов ввода площадей приводят к росту арендных
ставок. В то же время увеличиваются расходы по строительству. Себестоимость
склада составляет более 1000 долларов за
«Арендные
ставки в складских помещениях класса «А» выросли на 10%. Если в 2006 и 2007 гг.
ставки были на уровне 120-130 долларов за
По той же
причине (рост цен на московскую землю) около 74% всех складов строятся на
удалении 25-
Хотя
проектов, которые находятся в подвешенном состоянии, достаточно много. Это
обусловлено неумением девелопера решать административные вопросы (подключение
электричества, разрешение на строительство) и управлять финансами. Поскольку
все складские помещения похожи друг на друга, они не имеют ярко выраженной
индивидуальности как торговые комплексы или жилая недвижимость, доходность
проекта будет зависеть от стоимости заемных средств, количества заключенных
контрактов с арендаторами.
Следует
отметить, что в России девелоперы предпочитают строить один тип складов (класса
«А»), так называемые «гибкие склады», которые могут быть приспособлены под все.
Тогда как рынок коммерческой недвижимости США насчитывает десятки категорий
складских площадей. Например, в России не развит сегмент (мувинг) сторидж для
хранения вещей частных клиентов. В Москве реализован только один подобный
проект, (аренда
Но пока
рынок характеризуется существенным повышением спроса над предложением. «Нет
необходимости (девелоперам) идти в нишевые проекты, если стандартные проекты
обеспечивают необходимую доходность. Согласно оценке текущей ситуации,
насыщение рынка складскими помещениями произойдет через 10 лет», - подытожил
коммерческий директор компании «Евразия Логистик» Сергей Верещагин.