В 2008 г. строительство складских помещений в Московском регионе может пойти на спад

26.02.2008 19:06

Еще год назад эксперты признавали складской сектор одним из самых динамичных сегментов коммерческой недвижимости, оценивая темпы роста на уровне 1,5-2 млн. кв. м. В 2008 г. эксперты ожидают снижения темпов ввода складских площадей в московском регионе, сообщает РБК.

По предварительным оценкам, в 2008 г. будет построено в 2,5-3 раза меньше складов, чем в 2007. «В этом году будет провал по введению складских помещений класса «А» в московском регионе», - отметил директор департамента индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов.

Эксперты отмечают и причины, по которым затягивается строительство складских помещений - недоступность «дешевых» финансовых ресурсов (кризис на мировых финансовых рынках) и административные барьеры, которые затягивают строительство объектов до 2-3 лет.

Как показывает практика, из всех заявленных проектов только половина выводится на рынок. Например, складские объекты, первоначально заявленные к вводу в 2008 г. перенесены на I квартал 2009 г., В этом году запланированы к вводу складские объекты «Крекшино», «Томилино», «Истра», «Южные ворота», «Дмитров», «Чехово».

Большая стоимость земли и высокие затраты на возведение складов могут вынудить девелоперов уменьшить объемы строительства или изменить концепцию проекта, которая планировалась первоначально. Как отмечает директор по развитию бизнеса Swiss Realty Group Илья Шершнев, столичная земля в пределах МКАД подорожала так, что складские помещения стало строить невыгодно, их перепрофилируют. «Я думаю, что не под торговые. Таких помещений на МКАД много, поэтому строить торговые объекты рискованно. Тренд сезона для МКАД – многофункциональные комплексы», - дополняет он.

Потребительский бум на склады и снижение темпов ввода площадей приводят к росту арендных ставок. В то же время увеличиваются расходы по строительству. Себестоимость склада составляет более 1000 долларов за 1 кв. м, со сроком окупаемости 8 лет в 2007 г., против 800 долларов и 6 лет в 2006 г. Сегодня общий объем рынка складских помещений московского региона составляет более 8 млн. кв. м.

«Арендные ставки в складских помещениях класса «А» выросли на 10%. Если в 2006 и 2007 гг. ставки были на уровне 120-130 долларов за 1 кв. м, сейчас все девелоперы вышли на ставку 140-150 долларов», - говорит И.Казимов.

По той же причине (рост цен на московскую землю) около 74% всех складов строятся на удалении 25-45 км от МКАД. Участники рынка говорят, что успех складских помещений определяет транспортная доступность федеральной трассы. Правда, сегодня они не знают ни одного случая, чтобы строительный проект был не востребован.

Хотя проектов, которые находятся в подвешенном состоянии, достаточно много. Это обусловлено неумением девелопера решать административные вопросы (подключение электричества, разрешение на строительство) и управлять финансами. Поскольку все складские помещения похожи друг на друга, они не имеют ярко выраженной индивидуальности как торговые комплексы или жилая недвижимость, доходность проекта будет зависеть от стоимости заемных средств, количества заключенных контрактов с арендаторами.

Следует отметить, что в России девелоперы предпочитают строить один тип складов (класса «А»), так называемые «гибкие склады», которые могут быть приспособлены под все. Тогда как рынок коммерческой недвижимости США насчитывает десятки категорий складских площадей. Например, в России не развит сегмент (мувинг) сторидж для хранения вещей частных клиентов. В Москве реализован только один подобный проект, (аренда 1 куб. м. порядка 30 долларов в месяц). И.Шершнев считает, что подобные нишевые проекты будут выгодны средним и малым девелоперским компаниям.

Но пока рынок характеризуется существенным повышением спроса над предложением. «Нет необходимости (девелоперам) идти в нишевые проекты, если стандартные проекты обеспечивают необходимую доходность. Согласно оценке текущей ситуации, насыщение рынка складскими помещениями произойдет через 10 лет», - подытожил коммерческий директор компании «Евразия Логистик» Сергей Верещагин.

Подписывайтесь на нас:

УК «Доходъ» прогнозирует переток свободных средств инвесторов в сферу недвижимости
21.02.2008 15:14

Как рассказала корреспонденту АСН-Инфо генеральный директор управляющей компании "Доходъ" Маргарита Бородатова, компания намерена в ближайшее время создать закрытый паевой фонд недвижимости. Аналитики компании предполагают, что в связи с глобальным кризисом на рынке ценных бумаг свободные средства населения будут перетекать на рынок недвижимости.

По оценке специалистов УК «Доходъ», в случае сохранения стабильных цен на нефть и в условиях политической стабильности в России в 2008 г. ожидается значительное возрастание спроса на недвижимость. В Петербурге, по мнению Бородатовой, на рынок недвижимости может переместиться до 30% средств, циркулирующих на фондовом рынке. В Москве переток будет более плавным, поскольку там уже сформирован значительный рынок паевых инвестиционных фондов недвижимости.

Маргарита Бородатова не согласна с мнением о том, что кризис фондового рынка США обусловлен в основном политическими причинами, и что экономика мгновенно выздоровеет после президентских выборов. По ее оценкам, кризис ипотечных ценных бумаг в США был связан в первую очередь не с недостаточными требованиями к платежеспособности клиентов (subprime-облигации), сколько с фактическим возникновением «финансовой пирамиды» на этом рынке в результате повторного рефинансирования с созданием множества вторичных инструментов. Эта ситуация, по ее мнению, не сможет скомпенсироваться в краткосрочный период.

В свою очередь, влияние кризиса на рынках США на российский фондовый рынок глава УК «Доходъ» связывает с истощением ресурсов рефинансирования российских банков на рынках Запада. Обращая внимание на активную тенденцию арабских банков по скупке активов западных инвестбанков, Маргарита Бородатова не исключает, что в ближайшие годы структура управления мировой финансовой системой может кардинально измениться.

Подписывайтесь на нас: