В 2008 г. строительство складских помещений в Московском регионе может пойти на спад

26.02.2008 19:06

Еще год назад эксперты признавали складской сектор одним из самых динамичных сегментов коммерческой недвижимости, оценивая темпы роста на уровне 1,5-2 млн. кв. м. В 2008 г. эксперты ожидают снижения темпов ввода складских площадей в московском регионе, сообщает РБК.

По предварительным оценкам, в 2008 г. будет построено в 2,5-3 раза меньше складов, чем в 2007. «В этом году будет провал по введению складских помещений класса «А» в московском регионе», - отметил директор департамента индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов.

Эксперты отмечают и причины, по которым затягивается строительство складских помещений - недоступность «дешевых» финансовых ресурсов (кризис на мировых финансовых рынках) и административные барьеры, которые затягивают строительство объектов до 2-3 лет.

Как показывает практика, из всех заявленных проектов только половина выводится на рынок. Например, складские объекты, первоначально заявленные к вводу в 2008 г. перенесены на I квартал 2009 г., В этом году запланированы к вводу складские объекты «Крекшино», «Томилино», «Истра», «Южные ворота», «Дмитров», «Чехово».

Большая стоимость земли и высокие затраты на возведение складов могут вынудить девелоперов уменьшить объемы строительства или изменить концепцию проекта, которая планировалась первоначально. Как отмечает директор по развитию бизнеса Swiss Realty Group Илья Шершнев, столичная земля в пределах МКАД подорожала так, что складские помещения стало строить невыгодно, их перепрофилируют. «Я думаю, что не под торговые. Таких помещений на МКАД много, поэтому строить торговые объекты рискованно. Тренд сезона для МКАД – многофункциональные комплексы», - дополняет он.

Потребительский бум на склады и снижение темпов ввода площадей приводят к росту арендных ставок. В то же время увеличиваются расходы по строительству. Себестоимость склада составляет более 1000 долларов за 1 кв. м, со сроком окупаемости 8 лет в 2007 г., против 800 долларов и 6 лет в 2006 г. Сегодня общий объем рынка складских помещений московского региона составляет более 8 млн. кв. м.

«Арендные ставки в складских помещениях класса «А» выросли на 10%. Если в 2006 и 2007 гг. ставки были на уровне 120-130 долларов за 1 кв. м, сейчас все девелоперы вышли на ставку 140-150 долларов», - говорит И.Казимов.

По той же причине (рост цен на московскую землю) около 74% всех складов строятся на удалении 25-45 км от МКАД. Участники рынка говорят, что успех складских помещений определяет транспортная доступность федеральной трассы. Правда, сегодня они не знают ни одного случая, чтобы строительный проект был не востребован.

Хотя проектов, которые находятся в подвешенном состоянии, достаточно много. Это обусловлено неумением девелопера решать административные вопросы (подключение электричества, разрешение на строительство) и управлять финансами. Поскольку все складские помещения похожи друг на друга, они не имеют ярко выраженной индивидуальности как торговые комплексы или жилая недвижимость, доходность проекта будет зависеть от стоимости заемных средств, количества заключенных контрактов с арендаторами.

Следует отметить, что в России девелоперы предпочитают строить один тип складов (класса «А»), так называемые «гибкие склады», которые могут быть приспособлены под все. Тогда как рынок коммерческой недвижимости США насчитывает десятки категорий складских площадей. Например, в России не развит сегмент (мувинг) сторидж для хранения вещей частных клиентов. В Москве реализован только один подобный проект, (аренда 1 куб. м. порядка 30 долларов в месяц). И.Шершнев считает, что подобные нишевые проекты будут выгодны средним и малым девелоперским компаниям.

Но пока рынок характеризуется существенным повышением спроса над предложением. «Нет необходимости (девелоперам) идти в нишевые проекты, если стандартные проекты обеспечивают необходимую доходность. Согласно оценке текущей ситуации, насыщение рынка складскими помещениями произойдет через 10 лет», - подытожил коммерческий директор компании «Евразия Логистик» Сергей Верещагин.

Подписывайтесь на нас:

Перечень территорий развития стал предметом острых дискуссий в КГХ
22.02.2008 15:19

На заседании Постоянной комиссии по городском хозяйству, градостроительству и земельным вопросам (КГХ) Законодательного собрания Санкт-Петербурга повторно рассматривался проект городского Закона «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге», внесенный губернатором, и поправки к проекту, предложенные многими депутатами ЗакСа.

Проект закона в ст.2 устанавливает, что в ходе развития застроенных территорий многоквартирные дома, построенные по типовым проектам в 1958-1970 гг., многоквартирные малоэтажные дома до 1966 г. постройки, а также многоквартирные дома, размещение, вид разрешенного использования или предельные параметры которых не соответствуют документам территориального планирования Санкт-Петербурга и планам их реализации, правилам землепользования и застройки, иной действующей документации, кроме объектов культурного наследия, планируются к сносу или реконструкции.

План соответствующих мероприятий, согласно проекту закона, согласовывается общественной комиссией по развитию застроенных территорий, порядок формирования которой определяется уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга исполнительным органом городской власти. При этом в состав комиссии включаются представители ЗакС, исполнительной власти, органов местного самоуправления и граждан, проживающих в подлежащих сносу или реконструкции зданиях.

Статья 5 проекта Закона устанавливает, что жители многоквартирных домов, включенных в адресную программу, преимущественно переселяются в жилые помещения на той же территории с предоставлением жилой площади не менее ранее занимаемого помещения.

В приложении к проекту Закона содержится перечень адресов многоквартирных домов, подлежащих сносу или реконструкции. Перечень содержит 43 территории. При этом некоторые из включенных территории либо не содержат зданий указанных лет постройки (квартал между Щепяным и Никольским переулками, набережными Фонтанки и Крюкова канала в Адмиралтейском районе), либо являющимися кварталами смешанной застройки с преобладанием зданий XIX в. и XX в. не позже 1970 г. постройки (ряд кварталов Кронштадта). В список территорий также включен квартал в г. Колпино послевоенной застройки, представляющий собой композиционный центр городского развития. Перечень зданий, предполагаемых к сносу, не уточнен.

Поправки, предложенные депутатами, содержали предложения как по исключении ряда территорий из перечня, так и по включении дополнительных территорий, в том числе в Московском районе и Пушкине.

Рассмотрев предложенные поправки, КГХ приняла решение поддержать только те из них, которые предусматривают исключение ряда территорий из перечня.  В частности, поддержана поправка, предполагающая исключение из перечня вышеназванного квартала в Адмиралтейском районе, внесенная Владимиром Гольманом, Алексеем Ковалевым, Олегом Ниловым, Сергеем Малковым, Виталием Мартыненко и Сергеем Соловьевым. Другие поправки, поддержанные КГХ, предполагают исключение двух территорий в Московском районе вдоль Московского пр. (от Ленинского пр. до площади Победы), а также квартала в Колпино вдоль Комсомольского канала и квартала в Кронштадте между улицами Ленинградской и Мануильского.

Мотивируя предложения комиссии, ее председатель Сергей Никешин подчеркнул, что предложения ряда депутатов по включению дополнительных территорий (в частности, члена той же постоянной комиссии депутата Войтановского по двум кварталам Московского района) уже вызвали беспокойство и поток писем со стороны жителей этих территорий.

Депутат Борис Киселев на заседании комиссии настаивал на утверждении поправок, предполагающих включение в перечень квартала в Пушкине, где, по его словам, находится «дыра» (район преимущественно послевоенной застройки между Ленинградской, Оранжерейной, Школьной улицами и Октябрьским бульваром), ссылаясь на подготовку к юбилею Царского Села. Сергей Никешин обещал рассмотреть данный вопрос отдельно.

Подписывайтесь на нас: