В 2008 г. строительство складских помещений в Московском регионе может пойти на спад
Еще год
назад эксперты признавали складской сектор одним из самых динамичных сегментов
коммерческой недвижимости, оценивая темпы роста на уровне 1,5-2 млн. кв. м. В
По
предварительным оценкам, в
Эксперты
отмечают и причины, по которым затягивается строительство складских помещений -
недоступность «дешевых» финансовых ресурсов (кризис на мировых финансовых
рынках) и административные барьеры, которые затягивают строительство объектов
до 2-3 лет.
Как
показывает практика, из всех заявленных проектов только половина выводится на
рынок. Например, складские объекты, первоначально заявленные к вводу в
Большая
стоимость земли и высокие затраты на возведение складов могут вынудить
девелоперов уменьшить объемы строительства или изменить концепцию проекта,
которая планировалась первоначально. Как отмечает директор по развитию бизнеса
Swiss Realty Group Илья Шершнев, столичная земля в пределах МКАД подорожала так,
что складские помещения стало строить невыгодно, их перепрофилируют. «Я думаю,
что не под торговые. Таких помещений на МКАД много, поэтому строить торговые
объекты рискованно. Тренд сезона для МКАД – многофункциональные комплексы», -
дополняет он.
Потребительский
бум на склады и снижение темпов ввода площадей приводят к росту арендных
ставок. В то же время увеличиваются расходы по строительству. Себестоимость
склада составляет более 1000 долларов за
«Арендные
ставки в складских помещениях класса «А» выросли на 10%. Если в 2006 и 2007 гг.
ставки были на уровне 120-130 долларов за
По той же
причине (рост цен на московскую землю) около 74% всех складов строятся на
удалении 25-
Хотя
проектов, которые находятся в подвешенном состоянии, достаточно много. Это
обусловлено неумением девелопера решать административные вопросы (подключение
электричества, разрешение на строительство) и управлять финансами. Поскольку
все складские помещения похожи друг на друга, они не имеют ярко выраженной
индивидуальности как торговые комплексы или жилая недвижимость, доходность
проекта будет зависеть от стоимости заемных средств, количества заключенных
контрактов с арендаторами.
Следует
отметить, что в России девелоперы предпочитают строить один тип складов (класса
«А»), так называемые «гибкие склады», которые могут быть приспособлены под все.
Тогда как рынок коммерческой недвижимости США насчитывает десятки категорий
складских площадей. Например, в России не развит сегмент (мувинг) сторидж для
хранения вещей частных клиентов. В Москве реализован только один подобный
проект, (аренда
Но пока
рынок характеризуется существенным повышением спроса над предложением. «Нет
необходимости (девелоперам) идти в нишевые проекты, если стандартные проекты
обеспечивают необходимую доходность. Согласно оценке текущей ситуации,
насыщение рынка складскими помещениями произойдет через 10 лет», - подытожил
коммерческий директор компании «Евразия Логистик» Сергей Верещагин.
Девелоперская группа «Макромир», основанная в
Первым шагом компании на пути региональной экспансии станет реализация нескольких проектов в Перми, предполагающих комплексное освоение земельных участков, которые группа представила в ноябре
В
К
Еще один город, в котором компания собирается реализовывать свои региональные планы - Уфа. На пересечении пр. Салавата-Юлаева и ул. Лесотехникума компания «Макромир» планирует построить ТРК формата «мода-парк». Предполагается, что на общей площади объекта, которая составит 76 тысяч кв. м появятся также фитнес-центр со SPA-зоной, детская развлекательная площадка, большое количество кафе и ресторанов. Ввод ТРК в эксплуатацию намечен на
Как сообщили АСН-Инфо в пресс-службе «Макромира», в настоящий момент компания прорабатывает и другие проекты по продвижение в регионы. В
Также для возведения ТРК было выкуплено несколько новых участков в Санкт-Петербурге: «Мальцевский рынок», участок на Ситцевой ул., на пересечении Планерной ул. и ул. Оптиков, и в промышленной зоне «Парнас». Оценочная стоимость этих участков составила 62,2 млн. долларов.
На всех приобретенных территориях с учетом градостроительных ограничений планируется построить более 1 млн. кв. м торговых площадей, бизнес-центров, гостиниц и не менее 700 тысяч кв. м жилья.
Группа «Макромир» уже приступила к проектированию этих объектов. Объем инвестиций, которые компания собирается вложить в строительство ТРК, составит не менее 2 млрд. долларов.
Покупка земельных участков производилась частично за счет финансирования от акционеров, а также за счет средств, полученных от размещения облигационного займа (1,5 млрд. рублей), которое «Макромир-Финанс», дочерняя компания группы «Макромир», осуществила в апреле
Согласно данным аудиторской отчетности, за