Официальный представитель Правительства РФ статс-секретарь - заместитель министра экономического развития и торговли РФ Анна Попова вчера на заседании Госдумы представила в первом чтении проект федерального закона «О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в части уточнения порядка перехода прав по закладным). С содокладом от Комитета по собственности выступил Виктор Плескачевский и рекомендовал поддержать законопроект. Проект принят, «за» - 415 голосов.

Согласно к пояснительной записке к законопроекту, основной его идеей и целью является повышение юридической безопасности и сокращение времени на осуществление передачи крупных «пулов» закладных. Существующий сейчас порядок передачи закладных не удовлетворяет новым требованиям к обороту закладных, вытекающим из норм ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». С точки зрения эмиссии (выдачи) ипотечных ценных бумаг, формирования и передачи ипотечного покрытия действующий порядок отчуждения закладных обладает следующими недостатками. Во-первых, для передачи прав по закладной на ней должна быть совершена отметка о новом владельце закладной (статья 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В случае, когда речь идет о передаче одной закладной, совершение передаточной надписи никаких заметных расходов и рисков в отношении участников гражданского оборота не предполагает. Однако ситуация в корне меняется в случае одновременной передачи тысяч или десятков тысяч закладных: расходы на совершение передаточных надписей становятся существенными для участников сделки, но, главное, что при этом многократно увеличивается вероятность совершения технических ошибок, которые способны нанести серьезный ущерб, в том числе инвесторам на рынке ценных бумаг. Во-вторых, согласно существующему порядку для передачи закладных необходима их «физическая» передача (статья 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Недостаток заключается в том, что в связи с физическим перемещением закладных возникают существенные транспортные расходы: для рефинансирования могут использоваться закладные из разных регионов РФ, они объединяются в единое ипотечное покрытие, которое, как уже отмечалось, передается, как правило, эмитенту ипотечных ценных бумаг (ипотечному агенту, управляющей компании). В связи с «физическим» перемещением закладных от одного лица к другому неминуемо увеличивается риск утраты или повреждения закладных, для устранения которого стороны сделки вынуждены нести дополнительные затраты.

В мировой практике наблюдается тенденция к переходу системы владения инвестиционными ценными бумагами к владению через посредников, которыми в российском праве являются депозитарии. Депозитарный учет закладных предполагает, что операции с закладными фиксируются депозитарием по счетам депо, в том числе с использованием специальных технических средств, которые позволяют с минимальными затратами, с высокой степенью безопасности и в максимально короткие сроки осуществить передачу значительного «пула» закладных. В частности, на важность именно технической составляющей депозитарного учета также указывает Гражданский кодекс РФ. При введении института фиксации прав, закрепленных ценными бумагами, специально сделано указание на то, что такая фиксация осуществляется в том числе в бездокументарной форме (с помощью средств электронно-вычислительной техники) (пункт 1 статьи 149 Гражданского кодекса РФ).

С целью развития оборота закладных в законопроекте вводится институт депозитарного учета прав на закладные. При этом устанавливается, что депозитарии, осуществляющие такой депозитарный учет, действуют в соответствии со статьей 7 ФЗ «О рынке ценных бумаг». В целом законопроект направлен на регулирование отношений, возникающих при передаче закладных для учета прав на них депозитарием (обездвиживание), а также особенностей отношений по закладным, вытекающим из такого рода фиксации прав. В отношении возникновения депозитарного учета прав на закладные законопроект исходит из принципа добровольности, согласно которому закладная для учета прав на нее передается в депозитарий.

В законопроекте закреплены две процедуры обездвиживания закладной: согласно первой из них залогодатель при составлении закладной указывает в ней, что права на такую закладную подлежат постоянному (обязательному) учету в депозитарии; вторая процедура рассчитана на ситуации, когда закладная уже выдана и находится в обращении. В таком случае законный владелец закладной вправе сделать на закладной специальную передаточную надпись, согласно которой закладная с целью учета прав на нее передается депозитарию. После того как закладная передана на депозитарный учет (обездвижена), все операции с такой закладной осуществляются в форме записей по счету депо в депозитарии. В течение всего времени, когда закладная обездвижена, права на закладную переходят с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя; право залога на закладную возникает с момента фиксации этого факта депозитарием. В указанный период времени на самой закладной никаких отметок о новом владельце закладной или отметок об установлении залога не совершается.

В случае, когда закладная передана в депозитарий для временного учета прав на нее, владелец закладной вправе в любое время заявить о прекращении депозитарного учета. Тогда депозитарий делает отметку на закладной, где указывает последнего владельца закладной согласно своим записям по счетам депо. После прекращения депозитарного учета передача закладной осуществляется в обычном порядке, то есть путем совершения на закладной отметок о ее новом владельце. Законопроектом также устанавливается порядок восстановления прав на утраченную закладную в случае, если она находилась на депозитарном учете.

Принятие законопроекта позволит создать условия для эффективного формирования и передачи ипотечного покрытия, которое служит обеспечением исполнения обязательств перед владельцами ипотечных ценных бумаг. Снижение связанных с ипотечным покрытием рисков и издержек позволит повысить надежность, а также эффективность ипотечных ценных бумаг. В целом принятие законопроекта о введении депозитарного учета закладных будет способствовать развитию рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг, - считают авторы.