А.Вахмистров: Этот год нужно посвятить снятию административных барьеров
Главное, чем нужно заниматься в этом году, для повышения темпов строительства - это снижение административных барьеров на всех этапах: от корректировки Генплана до разработки проектов планировки и вопросов подключения инженерных мощностей. Такое заявление сделал на заседании Координационного совета по реализации в Санкт-Петербурге национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» вице-губернатор Александр Вахмистров.
«Утром я был на совещании по саморегулированию. И там голос бизнеса в плане снижения административных барьеров еле-еле слышен. А ведь это значительным образом снизило бы затраты. Что если мы создадим регламент для строительства объектов «под ключ», регламент обеспечения инженерными мощностями?», - поинтересовался у представителей крупнейших компаний отрасли вице-губернатор.
По словам Александра Вахмистрова, в силу неурегулированности различных правил, город сам по полгода не может заселить в построенное бюджетное жилье очередников. И эта проблема представляется руководству городского строительного блока на текущий момент наиболее актуальной. Для ее разрешения, по словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, внедряется принцип «единого окна», позволяющего сократить количество документов, которые необходимо собрать инвестору для получения разрешения на строительство. Однако пока пакет документации уменьшить не удалось. В него входят, помимо самого проекта, поэтажные планы, а также санкция Санэпидемнадзора, дублирующаяся санкцией Роспотребнадзора. Комитет по строительству намерен добиться отмены требования визы одной из этих организаций. И, кроме того, по мнению председателя комитета, заселение жильцов также можно будет ускорить, перейдя на временные схемы заселения.
Официальный представитель Правительства РФ статс-секретарь - заместитель министра экономического развития и торговли РФ Анна Попова вчера на заседании Госдумы представила в первом чтении проект федерального закона «О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в части уточнения порядка перехода прав по закладным). С содокладом от Комитета по собственности выступил Виктор Плескачевский и рекомендовал поддержать законопроект. Проект принят, «за» - 415 голосов.
Согласно к пояснительной записке к законопроекту, основной его идеей и целью является повышение юридической безопасности и сокращение времени на осуществление передачи крупных «пулов» закладных. Существующий сейчас порядок передачи закладных не удовлетворяет новым требованиям к обороту закладных, вытекающим из норм ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». С точки зрения эмиссии (выдачи) ипотечных ценных бумаг, формирования и передачи ипотечного покрытия действующий порядок отчуждения закладных обладает следующими недостатками. Во-первых, для передачи прав по закладной на ней должна быть совершена отметка о новом владельце закладной (статья 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В случае, когда речь идет о передаче одной закладной, совершение передаточной надписи никаких заметных расходов и рисков в отношении участников гражданского оборота не предполагает. Однако ситуация в корне меняется в случае одновременной передачи тысяч или десятков тысяч закладных: расходы на совершение передаточных надписей становятся существенными для участников сделки, но, главное, что при этом многократно увеличивается вероятность совершения технических ошибок, которые способны нанести серьезный ущерб, в том числе инвесторам на рынке ценных бумаг. Во-вторых, согласно существующему порядку для передачи закладных необходима их «физическая» передача (статья 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Недостаток заключается в том, что в связи с физическим перемещением закладных возникают существенные транспортные расходы: для рефинансирования могут использоваться закладные из разных регионов РФ, они объединяются в единое ипотечное покрытие, которое, как уже отмечалось, передается, как правило, эмитенту ипотечных ценных бумаг (ипотечному агенту, управляющей компании). В связи с «физическим» перемещением закладных от одного лица к другому неминуемо увеличивается риск утраты или повреждения закладных, для устранения которого стороны сделки вынуждены нести дополнительные затраты.
В мировой практике наблюдается тенденция к переходу системы владения инвестиционными ценными бумагами к владению через посредников, которыми в российском праве являются депозитарии. Депозитарный учет закладных предполагает, что операции с закладными фиксируются депозитарием по счетам депо, в том числе с использованием специальных технических средств, которые позволяют с минимальными затратами, с высокой степенью безопасности и в максимально короткие сроки осуществить передачу значительного «пула» закладных. В частности, на важность именно технической составляющей депозитарного учета также указывает Гражданский кодекс РФ. При введении института фиксации прав, закрепленных ценными бумагами, специально сделано указание на то, что такая фиксация осуществляется в том числе в бездокументарной форме (с помощью средств электронно-вычислительной техники) (пункт 1 статьи 149 Гражданского кодекса РФ).
С целью развития оборота закладных в законопроекте вводится институт депозитарного учета прав на закладные. При этом устанавливается, что депозитарии, осуществляющие такой депозитарный учет, действуют в соответствии со статьей 7 ФЗ «О рынке ценных бумаг». В целом законопроект направлен на регулирование отношений, возникающих при передаче закладных для учета прав на них депозитарием (обездвиживание), а также особенностей отношений по закладным, вытекающим из такого рода фиксации прав. В отношении возникновения депозитарного учета прав на закладные законопроект исходит из принципа добровольности, согласно которому закладная для учета прав на нее передается в депозитарий.
В законопроекте закреплены две процедуры обездвиживания закладной: согласно первой из них залогодатель при составлении закладной указывает в ней, что права на такую закладную подлежат постоянному (обязательному) учету в депозитарии; вторая процедура рассчитана на ситуации, когда закладная уже выдана и находится в обращении. В таком случае законный владелец закладной вправе сделать на закладной специальную передаточную надпись, согласно которой закладная с целью учета прав на нее передается депозитарию. После того как закладная передана на депозитарный учет (обездвижена), все операции с такой закладной осуществляются в форме записей по счету депо в депозитарии. В течение всего времени, когда закладная обездвижена, права на закладную переходят с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя; право залога на закладную возникает с момента фиксации этого факта депозитарием. В указанный период времени на самой закладной никаких отметок о новом владельце закладной или отметок об установлении залога не совершается.
В случае, когда закладная передана в депозитарий для временного учета прав на нее, владелец закладной вправе в любое время заявить о прекращении депозитарного учета. Тогда депозитарий делает отметку на закладной, где указывает последнего владельца закладной согласно своим записям по счетам депо. После прекращения депозитарного учета передача закладной осуществляется в обычном порядке, то есть путем совершения на закладной отметок о ее новом владельце. Законопроектом также устанавливается порядок восстановления прав на утраченную закладную в случае, если она находилась на депозитарном учете.
Принятие законопроекта позволит создать условия для эффективного формирования и передачи ипотечного покрытия, которое служит обеспечением исполнения обязательств перед владельцами ипотечных ценных бумаг. Снижение связанных с ипотечным покрытием рисков и издержек позволит повысить надежность, а также эффективность ипотечных ценных бумаг. В целом принятие законопроекта о введении депозитарного учета закладных будет способствовать развитию рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг, - считают авторы.