Санкт-Петербург. Рынок недвижимости: состояние стабильное
![](/sites/default/files/images/old/120x100/real-estate.jpg)
Вчера члены Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти поделились с журналистами своими оценками состояния рынка недвижимости в начале текущего года и прогнозами на последующие шесть месяцев. Риэлтеры постарались нарисовать как можно более полную картину, отражающую состояние первичного и вторичного рынков, а также рынка коммерческой недвижимости.
По общему мнению собравшихся, ни о каком «обрушении» рынка недвижимости как в Петербурге, так и по стране в целом не может идти речи. Прекратившийся рост цен на вторичном рынке и замедление динамики роста на первичном говорят отнюдь не о коллапсе. Наоборот, происходящие процессы свидетельствуют о том, что российский рынок недвижимости приобретает цивилизованный вид, переходя от рынка продавца, который существовал вплоть до 2004 года, к рынку покупателя. На сегодняшний день недвижимость перестала быть инструментом для быстрого получения прибылей, вложенные деньги уже не могут принести реальный доход за 1,5-2 года, и это вполне нормально.
В первую очередь все вышесказанное относится к сегменту жилой недвижимости. Основным «двигателем» подавляющего большинства совершенных сделок является стремление покупателя решить свои жилищные проблемы, а не прибыльно вложить деньги. На вторичном рынке, по данным генерального директора компании «Легион-Недвижимость» Максима Чернова, с начала 2005 года наблюдалось постепенное снижение цены на квадратный метр площади, и к маю оно вышло на уровень 1-1,5% в месяц.
Это в достаточно сильной мере повлияло на покупательскую активность: незавершенный второй квартал 2005 года по количеству сделок уже обогнал третий и четвертый кварталы прошлого года. Впрочем, снижение цен по прогнозам продлится де далее, чем до октября, а затем снова начнется рост.
Из основных тенденций развития вторичного рынка жилья можно отметить постепенное снижение разницы в цене между двухкомнатными и многокомнатными квартирами, а также перемещение интереса покупателей от стоимости квартиры к условиям окружающей среды обитания. В перспективе на состояние дел на рынке может повлиять развитие потребительского кредитования на приобретение жилья. Часто для улучшения своих жилищных условий людям не хватает $7-8 тыс., которые они вполне могут взять в кредит в банке. Постепенное «привыкание» к покупкам в кредит и его распространение на сферу недвижимости может в скором будущем благотворно сказаться на операциях купли-продажи квартир.
Ситуация на первичном рынке жилья также далека от катастрофической. В связи со снижением предложения в ближайшем будущем спрос и предложение придут в равновесие, так как сейчас спрос гораздо ниже, чем количество предложений на рынке, чем и можно объяснить возросшее количество непроданных квартир в принятых госкомиссией домах. Цена квадратного метра площади по данным корпорации «Петербургская Недвижимость» в мае 2005 года составила $1020-1030. Естественно, это касается сегмента недорогого жилья. Снижения цен на первичном рынке ожидать не приходится, поскольку продолжается рост себестоимости. Удар по жилищному домостроению может нанести только уход с рынка ряда игроков, которые в стремлении реализовывать квартиры снизят цены до границ окупаемости. Это может отпугнуть потенциальных покупателей, которые отдадут предпочтение вторичному рынку жилья. Если этого не произойдет, к началу 2006 года первичный рынок придет в нормальное состояние сбалансированного спроса.
Сегмент коммерческой недвижимости также постепенно «европеизируется». В нынешнем году, по оценкам директора департамента коммерческой недвижимости ЦН «Ината» Александра Степанова, доходность коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 16-18%, и намечается тенденция к постепенному снижению доходности и приближению ее к уровню европейских столиц (для примера, в Праге доходность составляет порядка 8-10%). Таким образом, сроки окупаемости вложений в коммерческую недвижимость увеличиваются с 2-3 до 6-8 лет.
Что же касается цены квадратного метра коммерческой недвижимости, то приводить средние показатели по городу бессмысленно – все зависит от места расположения объекта. Так, стоимость 1 кв. метра на Большом проспекте Петроградской стороны доходит до $7000, но чем дальше от центра и «проходных» мест, тем она ниже.
Характерными чертами современного рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге являются господство предложения над спросом (исключение составляют только небольшие торговые площади в проходных местах), перевод квартир на первых этажах в нежилой фонд.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо
По общему мнению собравшихся, ни о каком «обрушении» рынка недвижимости как в Петербурге, так и по стране в целом не может идти речи. Прекратившийся рост цен на вторичном рынке и замедление динамики роста на первичном говорят отнюдь не о коллапсе. Наоборот, происходящие процессы свидетельствуют о том, что российский рынок недвижимости приобретает цивилизованный вид, переходя от рынка продавца, который существовал вплоть до 2004 года, к рынку покупателя. На сегодняшний день недвижимость перестала быть инструментом для быстрого получения прибылей, вложенные деньги уже не могут принести реальный доход за 1,5-2 года, и это вполне нормально.
В первую очередь все вышесказанное относится к сегменту жилой недвижимости. Основным «двигателем» подавляющего большинства совершенных сделок является стремление покупателя решить свои жилищные проблемы, а не прибыльно вложить деньги. На вторичном рынке, по данным генерального директора компании «Легион-Недвижимость» Максима Чернова, с начала 2005 года наблюдалось постепенное снижение цены на квадратный метр площади, и к маю оно вышло на уровень 1-1,5% в месяц.
Это в достаточно сильной мере повлияло на покупательскую активность: незавершенный второй квартал 2005 года по количеству сделок уже обогнал третий и четвертый кварталы прошлого года. Впрочем, снижение цен по прогнозам продлится де далее, чем до октября, а затем снова начнется рост.
Из основных тенденций развития вторичного рынка жилья можно отметить постепенное снижение разницы в цене между двухкомнатными и многокомнатными квартирами, а также перемещение интереса покупателей от стоимости квартиры к условиям окружающей среды обитания. В перспективе на состояние дел на рынке может повлиять развитие потребительского кредитования на приобретение жилья. Часто для улучшения своих жилищных условий людям не хватает $7-8 тыс., которые они вполне могут взять в кредит в банке. Постепенное «привыкание» к покупкам в кредит и его распространение на сферу недвижимости может в скором будущем благотворно сказаться на операциях купли-продажи квартир.
Ситуация на первичном рынке жилья также далека от катастрофической. В связи со снижением предложения в ближайшем будущем спрос и предложение придут в равновесие, так как сейчас спрос гораздо ниже, чем количество предложений на рынке, чем и можно объяснить возросшее количество непроданных квартир в принятых госкомиссией домах. Цена квадратного метра площади по данным корпорации «Петербургская Недвижимость» в мае 2005 года составила $1020-1030. Естественно, это касается сегмента недорогого жилья. Снижения цен на первичном рынке ожидать не приходится, поскольку продолжается рост себестоимости. Удар по жилищному домостроению может нанести только уход с рынка ряда игроков, которые в стремлении реализовывать квартиры снизят цены до границ окупаемости. Это может отпугнуть потенциальных покупателей, которые отдадут предпочтение вторичному рынку жилья. Если этого не произойдет, к началу 2006 года первичный рынок придет в нормальное состояние сбалансированного спроса.
Сегмент коммерческой недвижимости также постепенно «европеизируется». В нынешнем году, по оценкам директора департамента коммерческой недвижимости ЦН «Ината» Александра Степанова, доходность коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 16-18%, и намечается тенденция к постепенному снижению доходности и приближению ее к уровню европейских столиц (для примера, в Праге доходность составляет порядка 8-10%). Таким образом, сроки окупаемости вложений в коммерческую недвижимость увеличиваются с 2-3 до 6-8 лет.
Что же касается цены квадратного метра коммерческой недвижимости, то приводить средние показатели по городу бессмысленно – все зависит от места расположения объекта. Так, стоимость 1 кв. метра на Большом проспекте Петроградской стороны доходит до $7000, но чем дальше от центра и «проходных» мест, тем она ниже.
Характерными чертами современного рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге являются господство предложения над спросом (исключение составляют только небольшие торговые площади в проходных местах), перевод квартир на первых этажах в нежилой фонд.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо
![](/sites/default/files/images/old/120x100/antonov.jpg)
Заявление Владимира Антонова не что иное, как словесное подтверждение новой политики нового же руководства КБДХ. Как считает председатель комитета, деятельность вверенного ему ведомства должна наиболее полно отражать двойное название комитета – «благоустройства и дорожного хозяйства». И если дорожному хозяйству в минувшие годы внимания уделялось немало, теперь следует с той же заботой отнестись и к благоустройству. «Диктовать стратегию развития в этой сфере должны мы», – сказал, в частности, Владимир Антонов. «Районам также следует взять курс на благоустройство дворов». Что касается дорожной отрасли, то, по словам главы КБДХ, здесь следует также навести порядок, но только с разграничением полномочий: чтобы дороги содержала, строила и ремонтировала одна, а не несколько структур.
Несмотря на возможную смену курса, вопросы состояния дорожного хозяйства Петербурга, по-видимому, все же остаются достаточно важными для КБДХ. Свидетельство тому – весомый бюджет КБДХ на 2005 год, который составляет 13,5 млрд рублей. На текущий и капитальный ремонт из этой суммы планируется направить 8,5 млрд рублей. Не забывает нас и столица: из федеральной казны в 2005 году город получит 3,2 млрд рублей. «Поэтому всегда надо делать так, чтобы президент был наш», – прокомментировал московскую щедрость Владимир Антонов.
Тем временем в Петербурге плановыми темпами идет сезонный ремонт дорог. Завершен его первый этап, в течение которого отремонтировано 20 адресов. В рамках второго этапа уже разыграно 18 тендеров. В числе приоритетных объектов программы капитального ремонта – Канонерский тоннель, набережная лейтенанта Шмидта, Петроградская набережная. В 2005 году будет полностью завершен ремонт на проспектах Энгельса и Среднем, Садовой улице. В текущем же году работы начнутся на Наличной улице и проспекте Науки. Последний адрес достаточно сложный: под проспектом залегает канализационный коллектор большого диаметра. К тому же пока к делу не готовы ни смежники, ни проектная документация. Значительная часть адресной программы традиционно посвящена мостам и искусственным сооружениям. В этом году завершится ремонт мостов Певческого, Старо-Никольского и Большого Чухонского (Колпино). Из по-настоящему больших мостов первым на капремонт уйдет мост лейтенанта Шмидта – возможно, уже в последнем квартале 2005 года.
Перспективные планы развития дорожно-мостового хозяйства Петербурга предусматривают реконструкцию и строительство ряда важных для города магистралей и сооружений. Среди них – Московский проспект. С открытием продолжения Витебского проспекта транспортная нагрузка на Московский несколько уменьшилась, однако проспект все равно нуждается в дублирующей магистрали. Такой проект, известный всем, давно разработан: это транспортная связь Кубинской улицы с Обводным каналом через Митрофаньевское шоссе. По словам Владимира Антонова, вопрос финансирования уже решен, осталось провести тендерную процедуру. Как считает Владимир Антонов, с проспекта неплохо бы убрать и трамвай. «Между четырьмя из пяти станций метро на Московском ходит трамвай. Так шикарно не живет ни один другой город», – заявил председатель КБДХ.
Проблему существующих в черте города железнодорожных переездов должны решить новые путепроводы. Это, прежде всего автомобильный мост у железнодорожной станции «Новая деревня». Путепровод свяжет северные районы Петербурга с бывшим Комендантским аэродромом, и тем самым обеспечит второй магистральный вход в Приморский район (сегодня действует лишь один – в створе проспекта Испытателей). Стоимость моста, по которому уже выполнены предпроектные проработки – около 700 млн рублей. Четырехпролетный путепровод длиной 350 метров рассчитан под четыре полосы движения. Строительство может начаться в 2007 году. Тогда же, возможно, начнут строить и виадук в Адмиралтейском районе в створе Транспортного переулка и Кременчугской улицы – также через железную дорогу.
По материалам «Строительного Еженедельника»
Несмотря на возможную смену курса, вопросы состояния дорожного хозяйства Петербурга, по-видимому, все же остаются достаточно важными для КБДХ. Свидетельство тому – весомый бюджет КБДХ на 2005 год, который составляет 13,5 млрд рублей. На текущий и капитальный ремонт из этой суммы планируется направить 8,5 млрд рублей. Не забывает нас и столица: из федеральной казны в 2005 году город получит 3,2 млрд рублей. «Поэтому всегда надо делать так, чтобы президент был наш», – прокомментировал московскую щедрость Владимир Антонов.
Тем временем в Петербурге плановыми темпами идет сезонный ремонт дорог. Завершен его первый этап, в течение которого отремонтировано 20 адресов. В рамках второго этапа уже разыграно 18 тендеров. В числе приоритетных объектов программы капитального ремонта – Канонерский тоннель, набережная лейтенанта Шмидта, Петроградская набережная. В 2005 году будет полностью завершен ремонт на проспектах Энгельса и Среднем, Садовой улице. В текущем же году работы начнутся на Наличной улице и проспекте Науки. Последний адрес достаточно сложный: под проспектом залегает канализационный коллектор большого диаметра. К тому же пока к делу не готовы ни смежники, ни проектная документация. Значительная часть адресной программы традиционно посвящена мостам и искусственным сооружениям. В этом году завершится ремонт мостов Певческого, Старо-Никольского и Большого Чухонского (Колпино). Из по-настоящему больших мостов первым на капремонт уйдет мост лейтенанта Шмидта – возможно, уже в последнем квартале 2005 года.
Перспективные планы развития дорожно-мостового хозяйства Петербурга предусматривают реконструкцию и строительство ряда важных для города магистралей и сооружений. Среди них – Московский проспект. С открытием продолжения Витебского проспекта транспортная нагрузка на Московский несколько уменьшилась, однако проспект все равно нуждается в дублирующей магистрали. Такой проект, известный всем, давно разработан: это транспортная связь Кубинской улицы с Обводным каналом через Митрофаньевское шоссе. По словам Владимира Антонова, вопрос финансирования уже решен, осталось провести тендерную процедуру. Как считает Владимир Антонов, с проспекта неплохо бы убрать и трамвай. «Между четырьмя из пяти станций метро на Московском ходит трамвай. Так шикарно не живет ни один другой город», – заявил председатель КБДХ.
Проблему существующих в черте города железнодорожных переездов должны решить новые путепроводы. Это, прежде всего автомобильный мост у железнодорожной станции «Новая деревня». Путепровод свяжет северные районы Петербурга с бывшим Комендантским аэродромом, и тем самым обеспечит второй магистральный вход в Приморский район (сегодня действует лишь один – в створе проспекта Испытателей). Стоимость моста, по которому уже выполнены предпроектные проработки – около 700 млн рублей. Четырехпролетный путепровод длиной 350 метров рассчитан под четыре полосы движения. Строительство может начаться в 2007 году. Тогда же, возможно, начнут строить и виадук в Адмиралтейском районе в створе Транспортного переулка и Кременчугской улицы – также через железную дорогу.
По материалам «Строительного Еженедельника»