Архитекторы московской области решили заботиться об индивидуальности городов
В рамках круглого стола с участием архитекторов и представителей правительства региона было решено поделить города области на четыре категории.
Это исторически сложившиеся города, при осуществлении градостроительной деятельности в которых следует сосредоточить усилия на сохранении и реставрации исторической среды. Новая застройка здесь возможна лишь малоэтажная.
Вторая группа – это наукограды. В этих городах необходимо сохранить их планировочную структуру, используя, в основном, дома малой и средней этажности и многоэтажную застройку.
Третья группа – города, развитие которых шло эволюционным путем, и только в последние годы они стали подвергаться «инвестиционному вмешательству». Здесь целесообразнее всего новое строительство вести в соответствии с масштабами средней этажности и многоэтажной застройки.
Четвертая группа – это города ближнего Подмосковья. Они во многом потеряли свою индивидуальность и стали «спальными» районами Москвы. В этих городах особое внимание следует уделить гуманизации городской среды, которая потеряла связь с человеком. В таких районах сложилась, в основном, высотная застройка.
Заместитель Председателя Правительства Герман Елянюшкин выразил надежду на то, что такой подход позволит сделать города региона более комфортными для жителей и призвал проводить подобные встречи специалистов регулярно.
«Основной показатель, влияющий на доходность – не этажность, а плотность застройки, - считает Руководитель Аналитического Центра Est-a-Tet Денис Бобков, - сегодня норматив по плотности в области – от 6 до 15 тыс. кв.м. на 1 гектар земли. Это позволяет строить здания практически с любой этажностью».
Учитывая гибкие рамки плотности, девелопер может построить на одном участке или несколько высотных домов, или много домов более низкой этажности, плотность и доход девелопера от этого не изменится. В то же время с точки зрения ландшафта, визуальных характеристик и качества проживания более низкая застройка является оптимальной и значительно улучшит внешний вид Московской области.
Сегодня 90% жилых зданий в Московской области составляют 17-этажные дома, 10% - малоэтажное строительство (3-5 этажей), высоток практически нет, максимальная этажность – 25 этажей. Есть участки, где этажность уже ограничена 9 этажами – например, расположенные рядом с правительственными объектами, аэропортами и т.д.
Себестоимость строительства в Московской области сегодня находится на уровне 50 000 рублей за кв.м. (от 35 000 до 60 000), в зависимости от удаленности от Москвы, наличия инфраструктуры, сетей, геологических условий и т.д. Средняя цена на квартиры – 78 000 рублей за кв.м., от 38 000 до 110 000 рублей. Максимальные потери девелоперов составят не более 5% от доходности за счет того, что придется строить больше фундаментов и больше крыш, но, с другой стороны, они смогут сэкономить на дорогостоящих кранах и другом оборудовании, предназначенном для строительства более высоких объектов.
«Инициативы властей, направленные на снижение этажности, безусловно, можно расценить как положительные, - считает Денис Бобков, - если девелоперы не станут поднимать цены на свои объекты, переводя их в категорию бизнес-класса, рынок вполне справится с этой ситуацией. Так, сегодня цены даже на малоэтажные проекты сопоставимы с традиционными 17-этажками за счет сниженной нагрузки на себестоимость строительства».