Повышение доступности ипотеки потребует времени, считают эксперты
Участники онлайн-конференции «Стагнация на рынке жилой недвижимости: экономические проблемы тормозят рост цен?», организованной Finam.ru, констатировали, что дороговизна российской ипотеки объясняется отсутствием в стране «длинных» денег и высокой инфляцией, с одной стороны, и невысокой конкуренцией на рынке при неудовлетворенном спросе на жилищные кредиты, с другой. В среднем по России процентная ставка по ипотечному кредитованию в рублях находится на уровне 12,7% годовых, и это, действительно, довольно дорого, констатировал аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. «Основные причины сохраняющихся высоких ставок ипотечного кредитования в России – это, прежде всего, высокая стоимость денег и сравнительный дефицит ликвидности, высокие средние темпы инфляции и значительные издержки кредитных институтов, а кроме того, и относительно невысокий уровень конкуренции в данной сфере. При текущей ставке рефинансирования и наблюдаемых уровнях инфляции потенциал снижения ставок исчерпан», - считает он. Ставка по ипотеке не может быть низкой при высоких темпах инфляции и высоких темпах роста рынка жилищного кредитования, как было в последние годы, плюс высокие риски российской экономики, считает руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин. «То есть, с одной стороны, деньги в стране дорогие и “короткие”, с другой – и при таких ставках спрос на ипотечные кредиты немаленький. Однако допускаю, что выше 13% ставка не поднимется, так как уже сейчас на рынке жилищного кредитования наблюдаются проблемы роста и, вполне возможно, банки начнут поступаться рентабельностью (маржой) ради сохранения и расширения рынка сбыта жилищных кредитов», - пояснил он. Российская ипотека была создана и в настоящее время работает на так называемых «коротких» деньгах, поскольку системы «длинных» денег так и не было создано, говорит генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин. «Основная внутренняя причина – кредитно-денежная политика ЦБ РФ. Объективным этот процесс назвать нельзя», - подчеркнул Крапин. Он предполагает, что банки могли бы уже сейчас предложить ипотечные кредиты под 6% годовых, однако при условии первоначального взноса в размере около 80-90%. В то же время, напомнила заместитель генерального директора «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова, как показывают последние события в мировой экономике, недорогая ипотека и кредиты, как в западных странах, – крайне опасный путь. «С другой стороны, проблема отсутствия “длинных” денег в российской экономике действительно существует, - отметила она. – По идее сформировать некий пул “длинных денег” должен был после пенсионной реформы Пенсионный фонд России. Однако ситуация со средствами в этой организации настолько туманна, что не приходится надеяться на скорое решение проблемы».
Участники онлайн-конференции «Стагнация на рынке жилой недвижимости: экономические проблемы тормозят рост цен?», организованной Finam.ru, ожидают замедления темпов роста цен на жилую недвижимость по сравнению с прошлым годом. Причины – общее ухудшение макроэкономической конъюнктуры и охлаждение российского ипотечного рынка. Ценовая конъюнктура на российском рынке недвижимости в первом квартале года оставалась под воздействием инфляционного роста и дальнейшего формирования дефицита предложения, констатировал аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. «Это оказывало определенное давление на динамику стоимости жилья всех типов. В итоге в большинстве регионов за период темпы роста цен оказались довольно высокими и в среднем варьировались в диапазоне 1-3% в зависимости от локализации и качества объектов», - отметил он. Темпы роста стоимости жилья в дальнейшем, по оценкам участников конференции, снизятся. В первую очередь, это будет происходить на фоне замедления рынка ипотечного кредитования, говорит Клягин. «По итогам года динамика, вероятно, будет несколько слабее, чем в 2012 году, когда цены выросли в среднем на 12%. Думаю, что для Москвы, несмотря на высокую капитализацию локального рынка и опережающий спрос, будут характерны общие тренды – рост цен по сравнению с 2012 годом замедлится», - сказал Клягин. С ним согласен руководитель департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе, прогнозирующий в ближайшие годы удорожание жилья в пределах МКАД на уровне 10-12% в год. Кризис в Европе приобретает затяжной характер, что не может не сказаться на положении дел в России, которая так и не отошла от отраслевой модели экономики, считает заместитель генерального директора «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. «При наступлении кризиса неизбежно падение цен на стройматериалы, и, как следствие, снижение себестоимости строительства. Цену, конечно, как всегда, будет диктовать рынок, покупательская способность населения. И девелоперы будут проявлять необходимую гибкость в ценообразовании, особенно на тех проектах, которые на момент кризиса будут находиться на ранней стадии строительства, а, следовательно, не будут требовать “отбивки” уже вложенных средств. Если мы вспомним 2008-2009 годы, адекватную стоимость квадратного метра предложили рынку именно те проекты, которые только начинали строиться», - подчеркнула она. Помимо ухудшения макроэкономической ситуации, в числе возможных триггеров значительных изменений цен на жилье генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин выделяет возможное существенное изменение кредитно-денежной политики ЦБ РФ и высокие ставки налога на недвижимость. «Если ставки по налогу на недвижимость будут порядка 1-5% (а не 0,1-0,5%, как это сейчас планируется для объектов со стоимостью до 300 млн рублей), то это может привести к снижению цен на жилье на 25-35%», - прогнозирует эксперт. Снижения рублевых цен на жилую недвижимость более чем на 1-2% руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин в обозримом будущем не ожидает. По его мнению, более вероятно падение долларовых цен при резком и продолжительном снижении цен на продукцию российского экспорта. «Но кому от этого будет легче? – задался вопросом он. – Увы, цифры могут меняться, а соотношение стоимости жилья к уровню доходов населения существенно – вряд ли. Хотя постепенное повышение уровня доступности жилья в стране на 2-3% в год при разумной политике властей и отсутствии кризисов в экономике возможно».