Санкт-Петербург. Людей вводят в заблуждение
На днях советник губернатора Санкт-Петербурга, генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский развенчал мифы о строителях и строительном рынке в целом.Приводим выборочно его слова, произнесенные в ходе круглого стола «Современные финансово-экономические инструменты решения проблем жилищного строительства», состоявшегося на прошлой неделе в рамках IX Петербургского экономического форума:
– Наша задача – развенчать те мифы, которые складываются вокруг строителей и строительства. Есть много позитивного в Санкт-Петербурге, есть хороший диалог с властью, но, тем не менее, есть вещи, которые отравляют нам жизнь. Уже на протяжении почти полутора лет мы постоянно слышим из СМИ о том, что рентабельность строительного бизнеса составляет 50-100 процентов. На самом деле, цены на строящееся жилье в Санкт-Петербурге уже больше года стоят. Типовое жилье стоит около 1 тысячи долларов за один квадратный метр, а за последний квартал они даже упали на 1,3 процента.
Когда чиновники говорят, какие строители плохие и какие у них сверхприбыли, почему-то они забывают о росте цен на материалы и на энергоносители. Только в 2004 году цены на материалы выросли от 12 до 90 процентов, что касается платы за подключение к источникам энергоснабжения, то за один год цифры выросли почти в два раза. При этом цены на недвижимость не растут.
Если в январе 2004 рентабельность строительства равнялась 18,5 процентам, то уже в ноябре 2004 года – 13,8 процента, в феврале 2005 года – 12,7, то к июлю маржа составит 10 процентов. Из этой маржи застройщики должны нести накладные расходы, платить налоги, создавать резервные фонды на случаи колебаний рынка и выплачивать банковские кредиты.
Когда чиновники приводят средние, как им кажется, цены на квадратный метр жилья по России и называют суммы 400-500 долларов, они берут в расчет только стоимость строительно-монтажных работ и не учитывают стоимость выкупа участка. А эта цифра в Петербурге по типовому жилью составляет никак не ниже 100 долларов за квадратный метр, в этом году эта цифра приближается к 140 долларов за квадратный метр дешевого жилья. Забывают почему-то и затраты на проектирование, на подключение к внешним сетям и так далее. Так что разговоры о стопроцентной прибыли – это просто ложь, миф, обман. Людей вводят в заблуждение.
Еще один миф, который особенно муссировался, когда создавался пакет жилищных законов, о том, что долевое участие – это российский пережиток, тогда как на Западе все строят за свои деньги, продают готовое жилье с привлечением банковских кредитов. Но это не так. Долевое строительство востребовано на Западе в полном объеме.
Строители-жулики – тема модная. Но в Санкт-Петербурге случаи, когда строители обманывали население, незначительны. Еще больше мифов преподнесли нам федеральные законы, в частности, федеральный закон №214. Этот документ полностью игнорирует реальное положение дел на строительном рынке.
Если чиновники не пересмотрят свои подходы, не задумаются о принятых законах, не подумают о действительности строительного рынка, объемы строительства будут падать, а кредиты банков станут недостижимой мечтой.
АСН-Инфо
– Наша задача – развенчать те мифы, которые складываются вокруг строителей и строительства. Есть много позитивного в Санкт-Петербурге, есть хороший диалог с властью, но, тем не менее, есть вещи, которые отравляют нам жизнь. Уже на протяжении почти полутора лет мы постоянно слышим из СМИ о том, что рентабельность строительного бизнеса составляет 50-100 процентов. На самом деле, цены на строящееся жилье в Санкт-Петербурге уже больше года стоят. Типовое жилье стоит около 1 тысячи долларов за один квадратный метр, а за последний квартал они даже упали на 1,3 процента.
Когда чиновники говорят, какие строители плохие и какие у них сверхприбыли, почему-то они забывают о росте цен на материалы и на энергоносители. Только в 2004 году цены на материалы выросли от 12 до 90 процентов, что касается платы за подключение к источникам энергоснабжения, то за один год цифры выросли почти в два раза. При этом цены на недвижимость не растут.
Если в январе 2004 рентабельность строительства равнялась 18,5 процентам, то уже в ноябре 2004 года – 13,8 процента, в феврале 2005 года – 12,7, то к июлю маржа составит 10 процентов. Из этой маржи застройщики должны нести накладные расходы, платить налоги, создавать резервные фонды на случаи колебаний рынка и выплачивать банковские кредиты.
Когда чиновники приводят средние, как им кажется, цены на квадратный метр жилья по России и называют суммы 400-500 долларов, они берут в расчет только стоимость строительно-монтажных работ и не учитывают стоимость выкупа участка. А эта цифра в Петербурге по типовому жилью составляет никак не ниже 100 долларов за квадратный метр, в этом году эта цифра приближается к 140 долларов за квадратный метр дешевого жилья. Забывают почему-то и затраты на проектирование, на подключение к внешним сетям и так далее. Так что разговоры о стопроцентной прибыли – это просто ложь, миф, обман. Людей вводят в заблуждение.
Еще один миф, который особенно муссировался, когда создавался пакет жилищных законов, о том, что долевое участие – это российский пережиток, тогда как на Западе все строят за свои деньги, продают готовое жилье с привлечением банковских кредитов. Но это не так. Долевое строительство востребовано на Западе в полном объеме.
Строители-жулики – тема модная. Но в Санкт-Петербурге случаи, когда строители обманывали население, незначительны. Еще больше мифов преподнесли нам федеральные законы, в частности, федеральный закон №214. Этот документ полностью игнорирует реальное положение дел на строительном рынке.
Если чиновники не пересмотрят свои подходы, не задумаются о принятых законах, не подумают о действительности строительного рынка, объемы строительства будут падать, а кредиты банков станут недостижимой мечтой.
АСН-Инфо
Генеральный директор УК «Свиньин и партнеры» Владимир Свиньин подвел сегодня итоги первого года работы «Первого Петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость». Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости – сравнительно новый инструмент фондового рынка, позволяющий инвестировать в коммерческую недвижимость. Говоря о российских ЗПИФН, Владимир Свиньин предложил классифицировать их на три категории: рентные, девелоперные и жилищно-строительные фонды.
«Первый Петербургский» – это пока единственный в России рентный фонд недвижимости, который является наиболее близким к западным Real Estate Investment Trust. Основной доход фонда приносит рента от непосредственного владения объектами недвижимости. В активах «Первого Петербургского фонда» в настоящее время имеется два объекта – бизнес-центр «Нарвский» и индустриальный парк «Нарвский». Руководство не исключает возможности приобретения еще одного или двух объектов в случае уверенности в их доходности и последующей ликвидности.
Деятельность фонда призвана обеспечивать не только ежеквартальные выплаты, но и удорожание активов в течение срока существования фонда (в случае с «Первым Петербургским фондом» этот срок составляет 7 лет – до 2010 года). С этой позиции приобретение фондом индустриального парка «Нарвский» – очень перспективное вложение, так как, находясь сейчас на границе депрессивной городской зоны ул. Шкапина – Розенштейна, через 5 лет окажется в центре прогрессивно развивающегося района, что, несомненно, приведет к значительному удорожанию стоимости пая.
По словам Владимира Свиньина, за год своего существования фонд прошел стадию «экспериментов на самих себе» и отработал все схемы основных операций с недвижимостью. Вообще первый год существования фонда вполне можно назвать удачным – на 01.04. 2005 года его активы составили около $4,3 млн, с 01.04.2004 года они увеличились на $364 555, доходность паев превысила прогнозируемый уровень и составила 12,1% в рублях и 17% в валюте. Сейчас 40% паев «Первого Петербургского прямых инвестиций в недвижимость» сосредоточены в руках «сторонних» пайщиков, причем 97% из них – частные лица. Руководство фонда не скрывает своей заинтересованности в привлечении именно частных пайщиков, как в России, так и по всему миру.
Оценивая перспективы закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в России, Владимир Свиньин сказал, что фонды стали тем инструментом, который вывел недвижимость на фондовый рынок. Главное, чтобы процесс развития продолжался.
Вероника ШЕМЕНЕВА, АСН-Инфо
«Первый Петербургский» – это пока единственный в России рентный фонд недвижимости, который является наиболее близким к западным Real Estate Investment Trust. Основной доход фонда приносит рента от непосредственного владения объектами недвижимости. В активах «Первого Петербургского фонда» в настоящее время имеется два объекта – бизнес-центр «Нарвский» и индустриальный парк «Нарвский». Руководство не исключает возможности приобретения еще одного или двух объектов в случае уверенности в их доходности и последующей ликвидности.
Деятельность фонда призвана обеспечивать не только ежеквартальные выплаты, но и удорожание активов в течение срока существования фонда (в случае с «Первым Петербургским фондом» этот срок составляет 7 лет – до 2010 года). С этой позиции приобретение фондом индустриального парка «Нарвский» – очень перспективное вложение, так как, находясь сейчас на границе депрессивной городской зоны ул. Шкапина – Розенштейна, через 5 лет окажется в центре прогрессивно развивающегося района, что, несомненно, приведет к значительному удорожанию стоимости пая.
По словам Владимира Свиньина, за год своего существования фонд прошел стадию «экспериментов на самих себе» и отработал все схемы основных операций с недвижимостью. Вообще первый год существования фонда вполне можно назвать удачным – на 01.04. 2005 года его активы составили около $4,3 млн, с 01.04.2004 года они увеличились на $364 555, доходность паев превысила прогнозируемый уровень и составила 12,1% в рублях и 17% в валюте. Сейчас 40% паев «Первого Петербургского прямых инвестиций в недвижимость» сосредоточены в руках «сторонних» пайщиков, причем 97% из них – частные лица. Руководство фонда не скрывает своей заинтересованности в привлечении именно частных пайщиков, как в России, так и по всему миру.
Оценивая перспективы закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в России, Владимир Свиньин сказал, что фонды стали тем инструментом, который вывел недвижимость на фондовый рынок. Главное, чтобы процесс развития продолжался.
Вероника ШЕМЕНЕВА, АСН-Инфо