Санкт-Петербург. Временные проблемы
Состояние инвестиционно-строительного рынка именуют сегодня «стагнацией», «началом системного кризиса» или, в крайнем случае, «очень проблематичным». При этом некоторые застройщики едва ли не всю вину возлагают на федеральные и городские власти, которые своими действиями якобы довели рынок до «абсурдности».Это не первый случай, когда общественность пугают (пред) кризисным явлением. В частности, 2-2,5 года назад некоторые особо «ретивые» эксперты говорили о неимоверно раздутом «пузыре» на рынке недвижимости, то есть о небывалых темпах роста цен на жилье, в том числе на первичном рынке – и это соответствовало действительности. Убеждали, что «пузырь» вот-вот лопнет, а негативные последствия этого процесса коснутся не только застройщиков, но чуть ли не всех россиян.
Был и другой аспект. В январе 2003 года уже другие эксперты подсчитали, что количество «старых» объектов не восполняется за счет начала строительства новых. По оценкам одной из петербургских компаний, снижение ввода новых домов в конце 2003 и 2004 годах должно было стать существенным для рынка. «Налицо кризис в отрасли», – заключил тогда глава одной из ведущих компаний города.
Однако ничего страшного в итоге не произошло: рынок устоял, цены стабилизировались (в определенный момент они даже снизились), строительные компании не разорились, а объемы жилищного строительства в Санкт-Петербурге не только не сократились, но и возросли. И вот теперь нам предвещают новый «коллапс».
Как заявил на днях председатель Комитета по строительству Роман Филимонов, строительный рынок нельзя рассматривать в отрыве от экономики в целом: «С введением в действие пакета федеральных законов в области градостроительной и жилищной политики появились определенные проблемы в стройиндустрии, – говорит он. – Эти проблемы носят временный характер, а не системный. Администрация города делает все возможное для сокращения этого сложного периода».
По оценкам стройкомитета, сегодня петербургские застройщики обеспечены достаточным объемом земельных участков под застройку. В настоящее время в городе на разной стадии ведется строительство 3 млн 423 тыс. кв. метров жилья. В прошлом году целевым образом было предоставлено 540 земельных участков под строительство 5 млн 606 тыс. кв. метров, из которых 3 млн 457 тыс. – жилье. На торгах в 2004 году было продано 20 участков под строительство 510 тыс. кв. метров жилья.
По мнению Романа Филимонова, стагнация, наблюдаемая сегодня на рынке недвижимости, обусловлена в большей степени падением покупательского спроса и снижением инвестиционной привлекательности строительной индустрии. В результате есть некоторое снижение оборотных капиталов и сокращение спроса на земельные участки. «Администрация города, в целях демпфирования негативных последствий, расширяет объемы капитального строительства за счет средств бюджета. Эта мера, с одной стороны, позволяет решать социальные задачи, а с другой – поддерживать и развивать строительную отрасль города», – рассказывает глава Комитета по строительству.
Под «расширением объемов капитального строительства», вероятно, подразумеваются 5 млрд 236 тыс. рублей, которые определены в бюджете города на текущий год. Раньше в бюджете на эти цели средства не выделялись.
На состоявшемся на прошлой неделе в рамках Петербургского экономического форума круглом столе «Современные финансово-экономические инструменты решения проблем жилищного строительства» член Комитета Совета Федерации по правовым и судебным вопросам Тимур Тимербулатов сказал, что Росстрой, строительный бизнес «не имеют четких программ по увеличению объемов строительства жилья», в то время как президент страны дал установку на увеличение показателей с нынешних 40 млн кв. метров жилья до 80-90 млн «квадратов» к 2010 году. Причем сенатор считает, что важную роль в этом вопросе должна сыграть федеральная и региональная исполнительные власти. Г-н Тимербулатов предложил даже создать некую федеральную общественную домостроительную организацию, где российское правительство выполняло бы организационную функцию, а власть на местах занялась бы непосредственно исполнением тех или иных решений.
Слабо представляется, каким образом это поможет удвоению темпов строительства жилья. Во-первых, что это за общественная организация, в которой присутствует исполнительная власть. Во-вторых, это, по нашему мнению, идет вразрез другой установке президента, конкретно – о дебюрократизации экономики и создании саморегулируемых организаций.
Но сейчас это не главное. Строители готовы наращивать объемы, но, по словам советника губернатора Санкт-Петербурга, генерального директора компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, налицо «элементы саботажа» жилищной политики. Очевидно, речь идет о пресловутом пакете законов, направленных на создание рынка доступного жилья, и в первую очередь о законе о долевом строительстве, о недостатках которого мы неоднократно писали.
Уже сейчас застройщики активно пересматривают свою адресную политику, а некоторые подумывают о сокращении объемов строительства жилья. Главное – продать построенное, утверждают они. По данным Виталия Вотолевского, за I квартал 2005 года объем продаж жилья в Петербурге сократился на 35 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2004 года.
Многие эксперты говорят о затоваривании рынка, о невозможности найти компромисс с банками (взамен схемы долевого участия), о все том же «жилищном пакете» законов, о необъективной цене продажи земли с торгов (она доходит в Северной столице до $140 за 1 кв. метр возводимого жилья, в то время как петербургские застройщики готовы платить по $80-100), о трудностях с монополистами и о прочих моментах, которые, по мнению строителей, и служат предвестниками кризиса.
Между тем, высокостоящий чиновник из Смольного нас заверил, что разговоры о предполагаемом коллапсе надуманны и не имеют под собой реальных, объективных аргументов. По его убеждению, инвестиционно-строительный рынок реформируется согласно современным условиям и новому законодательству, а значит возврата к прежним временам, когда «пятна» раздавались практически за бесценок, не будет. Выход один: надо оптимизировать организационную, финансовую и маркетинговую политику компаний, искать общий язык с финансовыми институтами, помогать местной власти устранять ошибки власти федеральной (и это, кстати, сейчас происходит) и прочее, прочее. Только в этом случае – совместными усилиями, по словам нашего собеседника, удастся исправить нынешнее сложнейшее положение в строительной отрасли и решить задачу, поставленную президентом.
Андрей Теплоухов, АСН-Инфо
Мнения застройщиков Санкт-Петербурга о проблемах рынка и о возможном кризисе см. здесь.
Был и другой аспект. В январе 2003 года уже другие эксперты подсчитали, что количество «старых» объектов не восполняется за счет начала строительства новых. По оценкам одной из петербургских компаний, снижение ввода новых домов в конце 2003 и 2004 годах должно было стать существенным для рынка. «Налицо кризис в отрасли», – заключил тогда глава одной из ведущих компаний города.
Однако ничего страшного в итоге не произошло: рынок устоял, цены стабилизировались (в определенный момент они даже снизились), строительные компании не разорились, а объемы жилищного строительства в Санкт-Петербурге не только не сократились, но и возросли. И вот теперь нам предвещают новый «коллапс».
Как заявил на днях председатель Комитета по строительству Роман Филимонов, строительный рынок нельзя рассматривать в отрыве от экономики в целом: «С введением в действие пакета федеральных законов в области градостроительной и жилищной политики появились определенные проблемы в стройиндустрии, – говорит он. – Эти проблемы носят временный характер, а не системный. Администрация города делает все возможное для сокращения этого сложного периода».
По оценкам стройкомитета, сегодня петербургские застройщики обеспечены достаточным объемом земельных участков под застройку. В настоящее время в городе на разной стадии ведется строительство 3 млн 423 тыс. кв. метров жилья. В прошлом году целевым образом было предоставлено 540 земельных участков под строительство 5 млн 606 тыс. кв. метров, из которых 3 млн 457 тыс. – жилье. На торгах в 2004 году было продано 20 участков под строительство 510 тыс. кв. метров жилья.
По мнению Романа Филимонова, стагнация, наблюдаемая сегодня на рынке недвижимости, обусловлена в большей степени падением покупательского спроса и снижением инвестиционной привлекательности строительной индустрии. В результате есть некоторое снижение оборотных капиталов и сокращение спроса на земельные участки. «Администрация города, в целях демпфирования негативных последствий, расширяет объемы капитального строительства за счет средств бюджета. Эта мера, с одной стороны, позволяет решать социальные задачи, а с другой – поддерживать и развивать строительную отрасль города», – рассказывает глава Комитета по строительству.
Под «расширением объемов капитального строительства», вероятно, подразумеваются 5 млрд 236 тыс. рублей, которые определены в бюджете города на текущий год. Раньше в бюджете на эти цели средства не выделялись.
На состоявшемся на прошлой неделе в рамках Петербургского экономического форума круглом столе «Современные финансово-экономические инструменты решения проблем жилищного строительства» член Комитета Совета Федерации по правовым и судебным вопросам Тимур Тимербулатов сказал, что Росстрой, строительный бизнес «не имеют четких программ по увеличению объемов строительства жилья», в то время как президент страны дал установку на увеличение показателей с нынешних 40 млн кв. метров жилья до 80-90 млн «квадратов» к 2010 году. Причем сенатор считает, что важную роль в этом вопросе должна сыграть федеральная и региональная исполнительные власти. Г-н Тимербулатов предложил даже создать некую федеральную общественную домостроительную организацию, где российское правительство выполняло бы организационную функцию, а власть на местах занялась бы непосредственно исполнением тех или иных решений.
Слабо представляется, каким образом это поможет удвоению темпов строительства жилья. Во-первых, что это за общественная организация, в которой присутствует исполнительная власть. Во-вторых, это, по нашему мнению, идет вразрез другой установке президента, конкретно – о дебюрократизации экономики и создании саморегулируемых организаций.
Но сейчас это не главное. Строители готовы наращивать объемы, но, по словам советника губернатора Санкт-Петербурга, генерального директора компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, налицо «элементы саботажа» жилищной политики. Очевидно, речь идет о пресловутом пакете законов, направленных на создание рынка доступного жилья, и в первую очередь о законе о долевом строительстве, о недостатках которого мы неоднократно писали.
Уже сейчас застройщики активно пересматривают свою адресную политику, а некоторые подумывают о сокращении объемов строительства жилья. Главное – продать построенное, утверждают они. По данным Виталия Вотолевского, за I квартал 2005 года объем продаж жилья в Петербурге сократился на 35 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2004 года.
Многие эксперты говорят о затоваривании рынка, о невозможности найти компромисс с банками (взамен схемы долевого участия), о все том же «жилищном пакете» законов, о необъективной цене продажи земли с торгов (она доходит в Северной столице до $140 за 1 кв. метр возводимого жилья, в то время как петербургские застройщики готовы платить по $80-100), о трудностях с монополистами и о прочих моментах, которые, по мнению строителей, и служат предвестниками кризиса.
Между тем, высокостоящий чиновник из Смольного нас заверил, что разговоры о предполагаемом коллапсе надуманны и не имеют под собой реальных, объективных аргументов. По его убеждению, инвестиционно-строительный рынок реформируется согласно современным условиям и новому законодательству, а значит возврата к прежним временам, когда «пятна» раздавались практически за бесценок, не будет. Выход один: надо оптимизировать организационную, финансовую и маркетинговую политику компаний, искать общий язык с финансовыми институтами, помогать местной власти устранять ошибки власти федеральной (и это, кстати, сейчас происходит) и прочее, прочее. Только в этом случае – совместными усилиями, по словам нашего собеседника, удастся исправить нынешнее сложнейшее положение в строительной отрасли и решить задачу, поставленную президентом.
Андрей Теплоухов, АСН-Инфо
Мнения застройщиков Санкт-Петербурга о проблемах рынка и о возможном кризисе см. здесь.
За день до московской катастрофы питерский губернатор Валентина Матвиенко обрушилась с резкой критикой в адрес ОАО «Ленэнерго», которое, по ее мнению, не хочет вкладывать в развитие энергооборудования и сетей столько, сколько нужно.Глава энергокомпании Андрей Лихачев справедливость критики признал.
«Ленэнерго» в прошлом году подписалось под обязательствами инвестировать в Петербург в 2005 году 2,08 млрд руб., а в 2005-2010 годах в общей сложности 17,6 млрд руб. (это примерно половина выручки энергокомпании за прошлый год). Но г-жа Матвиенко, как выяснилось, очень недовольна тем, как выполняются эти обязательства. По мнению питерской градоначальницы, оттого, что у «Ленэнерго» мало денег, страдает городская инфраструктура и сдерживается развитие питерской экономики. В принципе чиновники Смольного и энергетики едины в том, что большая часть построенных в середине прошлого века мощностей и сетей «Ленэнерго» неоднократно выработала ресурс и требует немедленной замены, в противном случае Петербургу тоже грозит блэкаут.
Тем не менее, питерский губернатор конкретизировала свои претензии: компания не строит теплотрассу, тормозит сооружение одной из подстанций, а также не ремонтирует ТЭЦ-14. «Финансовое положение компании не позволяет нам развиваться», – заявила губернатор и потребовала вызвать на заседание правительства города главу РАО «ЕЭС» Анатолия Чубайса. Она также пообещала, что если «Ленэнерго» не изменит свою политику, то она будет искать других партнеров для финансирования городских энергетических объектов. Впрочем, искать их не нужно – «Газпром» и Российские коммунальные системы уже строят в городе котельные и подстанции.
Гендиректор «Ленэнерго» Андрей Лихачев, оговорившись, что вопрос «к сожалению, был поставлен (на заседании городского правительства. – Ред.) впопыхах», принял эти упреки. «Собственных средств компании не хватает, все осложнено 30-летним недоремонтом», – сетовал он. Но попросил помнить, что компания занимается «не ловлей бабочек и отдыхом на пляже», а как раз наоборот – в этом году вложит в ремонт целых 1,5 млрд руб. Кроме того, две недели назад была утверждена инвестпрограмма «Ленэнерго» в объеме 2,16 млрд руб. с перспективой увеличения до 3,16 млрд. Увеличена она может быть за счет взыскания долгов потребителей «Ленэнерго», среди которых с суммой 160 млн руб. и городская администрация, напомнил г-н Лихачев.
Спор о расходах на ремонт возник далеко не вчера. Гг. Матвиенко и Лихачев долгое время вели его с председателем совета директоров «Ленэнерго» и членом правления РАО Михаилом Абызовым, который в июне покидает энергомонополию. Он курировал в РАО отношения с региональными компаниями и, как утверждают энергетики, настаивал на перераспределении доходов в пользу головной компании. В Петербурге эта стратегия наталкивалась на твердое сопротивление губернатора и главы «Ленэнерго». Еще недавно г-н Абызов требовал сократить объем финансирования ремонтов почти на 500 млн руб. – и, соответственно, увеличить планируемую в 2005 году чистую прибыль компании.
«Состояние оборудования вызывает озабоченность губернатора, и я очень рад, что наши мнения совпадают, я тоже много раз об этом говорил», – подытожил заочную полемику Лихачев. И напомнил, что инвестиции, как и сама выручка энергокомпании, зависят только от утверждаемых городскими властями тарифов. Поэтому, сказал гендиректор, чтобы увеличить свои капиталовложения, «Ленэнерго» ждет от Смольного такого тарифного регулирования, которое позволит получить необходимые средства.
По материалам «Время новостей»
«Ленэнерго» в прошлом году подписалось под обязательствами инвестировать в Петербург в 2005 году 2,08 млрд руб., а в 2005-2010 годах в общей сложности 17,6 млрд руб. (это примерно половина выручки энергокомпании за прошлый год). Но г-жа Матвиенко, как выяснилось, очень недовольна тем, как выполняются эти обязательства. По мнению питерской градоначальницы, оттого, что у «Ленэнерго» мало денег, страдает городская инфраструктура и сдерживается развитие питерской экономики. В принципе чиновники Смольного и энергетики едины в том, что большая часть построенных в середине прошлого века мощностей и сетей «Ленэнерго» неоднократно выработала ресурс и требует немедленной замены, в противном случае Петербургу тоже грозит блэкаут.
Тем не менее, питерский губернатор конкретизировала свои претензии: компания не строит теплотрассу, тормозит сооружение одной из подстанций, а также не ремонтирует ТЭЦ-14. «Финансовое положение компании не позволяет нам развиваться», – заявила губернатор и потребовала вызвать на заседание правительства города главу РАО «ЕЭС» Анатолия Чубайса. Она также пообещала, что если «Ленэнерго» не изменит свою политику, то она будет искать других партнеров для финансирования городских энергетических объектов. Впрочем, искать их не нужно – «Газпром» и Российские коммунальные системы уже строят в городе котельные и подстанции.
Гендиректор «Ленэнерго» Андрей Лихачев, оговорившись, что вопрос «к сожалению, был поставлен (на заседании городского правительства. – Ред.) впопыхах», принял эти упреки. «Собственных средств компании не хватает, все осложнено 30-летним недоремонтом», – сетовал он. Но попросил помнить, что компания занимается «не ловлей бабочек и отдыхом на пляже», а как раз наоборот – в этом году вложит в ремонт целых 1,5 млрд руб. Кроме того, две недели назад была утверждена инвестпрограмма «Ленэнерго» в объеме 2,16 млрд руб. с перспективой увеличения до 3,16 млрд. Увеличена она может быть за счет взыскания долгов потребителей «Ленэнерго», среди которых с суммой 160 млн руб. и городская администрация, напомнил г-н Лихачев.
Спор о расходах на ремонт возник далеко не вчера. Гг. Матвиенко и Лихачев долгое время вели его с председателем совета директоров «Ленэнерго» и членом правления РАО Михаилом Абызовым, который в июне покидает энергомонополию. Он курировал в РАО отношения с региональными компаниями и, как утверждают энергетики, настаивал на перераспределении доходов в пользу головной компании. В Петербурге эта стратегия наталкивалась на твердое сопротивление губернатора и главы «Ленэнерго». Еще недавно г-н Абызов требовал сократить объем финансирования ремонтов почти на 500 млн руб. – и, соответственно, увеличить планируемую в 2005 году чистую прибыль компании.
«Состояние оборудования вызывает озабоченность губернатора, и я очень рад, что наши мнения совпадают, я тоже много раз об этом говорил», – подытожил заочную полемику Лихачев. И напомнил, что инвестиции, как и сама выручка энергокомпании, зависят только от утверждаемых городскими властями тарифов. Поэтому, сказал гендиректор, чтобы увеличить свои капиталовложения, «Ленэнерго» ждет от Смольного такого тарифного регулирования, которое позволит получить необходимые средства.
По материалам «Время новостей»