Санкт-Петербург. Временные проблемы
Состояние инвестиционно-строительного рынка именуют сегодня «стагнацией», «началом системного кризиса» или, в крайнем случае, «очень проблематичным». При этом некоторые застройщики едва ли не всю вину возлагают на федеральные и городские власти, которые своими действиями якобы довели рынок до «абсурдности».Это не первый случай, когда общественность пугают (пред) кризисным явлением. В частности, 2-2,5 года назад некоторые особо «ретивые» эксперты говорили о неимоверно раздутом «пузыре» на рынке недвижимости, то есть о небывалых темпах роста цен на жилье, в том числе на первичном рынке – и это соответствовало действительности. Убеждали, что «пузырь» вот-вот лопнет, а негативные последствия этого процесса коснутся не только застройщиков, но чуть ли не всех россиян.
Был и другой аспект. В январе 2003 года уже другие эксперты подсчитали, что количество «старых» объектов не восполняется за счет начала строительства новых. По оценкам одной из петербургских компаний, снижение ввода новых домов в конце 2003 и 2004 годах должно было стать существенным для рынка. «Налицо кризис в отрасли», – заключил тогда глава одной из ведущих компаний города.
Однако ничего страшного в итоге не произошло: рынок устоял, цены стабилизировались (в определенный момент они даже снизились), строительные компании не разорились, а объемы жилищного строительства в Санкт-Петербурге не только не сократились, но и возросли. И вот теперь нам предвещают новый «коллапс».
Как заявил на днях председатель Комитета по строительству Роман Филимонов, строительный рынок нельзя рассматривать в отрыве от экономики в целом: «С введением в действие пакета федеральных законов в области градостроительной и жилищной политики появились определенные проблемы в стройиндустрии, – говорит он. – Эти проблемы носят временный характер, а не системный. Администрация города делает все возможное для сокращения этого сложного периода».
По оценкам стройкомитета, сегодня петербургские застройщики обеспечены достаточным объемом земельных участков под застройку. В настоящее время в городе на разной стадии ведется строительство 3 млн 423 тыс. кв. метров жилья. В прошлом году целевым образом было предоставлено 540 земельных участков под строительство 5 млн 606 тыс. кв. метров, из которых 3 млн 457 тыс. – жилье. На торгах в 2004 году было продано 20 участков под строительство 510 тыс. кв. метров жилья.
По мнению Романа Филимонова, стагнация, наблюдаемая сегодня на рынке недвижимости, обусловлена в большей степени падением покупательского спроса и снижением инвестиционной привлекательности строительной индустрии. В результате есть некоторое снижение оборотных капиталов и сокращение спроса на земельные участки. «Администрация города, в целях демпфирования негативных последствий, расширяет объемы капитального строительства за счет средств бюджета. Эта мера, с одной стороны, позволяет решать социальные задачи, а с другой – поддерживать и развивать строительную отрасль города», – рассказывает глава Комитета по строительству.
Под «расширением объемов капитального строительства», вероятно, подразумеваются 5 млрд 236 тыс. рублей, которые определены в бюджете города на текущий год. Раньше в бюджете на эти цели средства не выделялись.
На состоявшемся на прошлой неделе в рамках Петербургского экономического форума круглом столе «Современные финансово-экономические инструменты решения проблем жилищного строительства» член Комитета Совета Федерации по правовым и судебным вопросам Тимур Тимербулатов сказал, что Росстрой, строительный бизнес «не имеют четких программ по увеличению объемов строительства жилья», в то время как президент страны дал установку на увеличение показателей с нынешних 40 млн кв. метров жилья до 80-90 млн «квадратов» к 2010 году. Причем сенатор считает, что важную роль в этом вопросе должна сыграть федеральная и региональная исполнительные власти. Г-н Тимербулатов предложил даже создать некую федеральную общественную домостроительную организацию, где российское правительство выполняло бы организационную функцию, а власть на местах занялась бы непосредственно исполнением тех или иных решений.
Слабо представляется, каким образом это поможет удвоению темпов строительства жилья. Во-первых, что это за общественная организация, в которой присутствует исполнительная власть. Во-вторых, это, по нашему мнению, идет вразрез другой установке президента, конкретно – о дебюрократизации экономики и создании саморегулируемых организаций.
Но сейчас это не главное. Строители готовы наращивать объемы, но, по словам советника губернатора Санкт-Петербурга, генерального директора компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, налицо «элементы саботажа» жилищной политики. Очевидно, речь идет о пресловутом пакете законов, направленных на создание рынка доступного жилья, и в первую очередь о законе о долевом строительстве, о недостатках которого мы неоднократно писали.
Уже сейчас застройщики активно пересматривают свою адресную политику, а некоторые подумывают о сокращении объемов строительства жилья. Главное – продать построенное, утверждают они. По данным Виталия Вотолевского, за I квартал 2005 года объем продаж жилья в Петербурге сократился на 35 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2004 года.
Многие эксперты говорят о затоваривании рынка, о невозможности найти компромисс с банками (взамен схемы долевого участия), о все том же «жилищном пакете» законов, о необъективной цене продажи земли с торгов (она доходит в Северной столице до $140 за 1 кв. метр возводимого жилья, в то время как петербургские застройщики готовы платить по $80-100), о трудностях с монополистами и о прочих моментах, которые, по мнению строителей, и служат предвестниками кризиса.
Между тем, высокостоящий чиновник из Смольного нас заверил, что разговоры о предполагаемом коллапсе надуманны и не имеют под собой реальных, объективных аргументов. По его убеждению, инвестиционно-строительный рынок реформируется согласно современным условиям и новому законодательству, а значит возврата к прежним временам, когда «пятна» раздавались практически за бесценок, не будет. Выход один: надо оптимизировать организационную, финансовую и маркетинговую политику компаний, искать общий язык с финансовыми институтами, помогать местной власти устранять ошибки власти федеральной (и это, кстати, сейчас происходит) и прочее, прочее. Только в этом случае – совместными усилиями, по словам нашего собеседника, удастся исправить нынешнее сложнейшее положение в строительной отрасли и решить задачу, поставленную президентом.
Андрей Теплоухов, АСН-Инфо
Мнения застройщиков Санкт-Петербурга о проблемах рынка и о возможном кризисе см. здесь.
Был и другой аспект. В январе 2003 года уже другие эксперты подсчитали, что количество «старых» объектов не восполняется за счет начала строительства новых. По оценкам одной из петербургских компаний, снижение ввода новых домов в конце 2003 и 2004 годах должно было стать существенным для рынка. «Налицо кризис в отрасли», – заключил тогда глава одной из ведущих компаний города.
Однако ничего страшного в итоге не произошло: рынок устоял, цены стабилизировались (в определенный момент они даже снизились), строительные компании не разорились, а объемы жилищного строительства в Санкт-Петербурге не только не сократились, но и возросли. И вот теперь нам предвещают новый «коллапс».
Как заявил на днях председатель Комитета по строительству Роман Филимонов, строительный рынок нельзя рассматривать в отрыве от экономики в целом: «С введением в действие пакета федеральных законов в области градостроительной и жилищной политики появились определенные проблемы в стройиндустрии, – говорит он. – Эти проблемы носят временный характер, а не системный. Администрация города делает все возможное для сокращения этого сложного периода».
По оценкам стройкомитета, сегодня петербургские застройщики обеспечены достаточным объемом земельных участков под застройку. В настоящее время в городе на разной стадии ведется строительство 3 млн 423 тыс. кв. метров жилья. В прошлом году целевым образом было предоставлено 540 земельных участков под строительство 5 млн 606 тыс. кв. метров, из которых 3 млн 457 тыс. – жилье. На торгах в 2004 году было продано 20 участков под строительство 510 тыс. кв. метров жилья.
По мнению Романа Филимонова, стагнация, наблюдаемая сегодня на рынке недвижимости, обусловлена в большей степени падением покупательского спроса и снижением инвестиционной привлекательности строительной индустрии. В результате есть некоторое снижение оборотных капиталов и сокращение спроса на земельные участки. «Администрация города, в целях демпфирования негативных последствий, расширяет объемы капитального строительства за счет средств бюджета. Эта мера, с одной стороны, позволяет решать социальные задачи, а с другой – поддерживать и развивать строительную отрасль города», – рассказывает глава Комитета по строительству.
Под «расширением объемов капитального строительства», вероятно, подразумеваются 5 млрд 236 тыс. рублей, которые определены в бюджете города на текущий год. Раньше в бюджете на эти цели средства не выделялись.
На состоявшемся на прошлой неделе в рамках Петербургского экономического форума круглом столе «Современные финансово-экономические инструменты решения проблем жилищного строительства» член Комитета Совета Федерации по правовым и судебным вопросам Тимур Тимербулатов сказал, что Росстрой, строительный бизнес «не имеют четких программ по увеличению объемов строительства жилья», в то время как президент страны дал установку на увеличение показателей с нынешних 40 млн кв. метров жилья до 80-90 млн «квадратов» к 2010 году. Причем сенатор считает, что важную роль в этом вопросе должна сыграть федеральная и региональная исполнительные власти. Г-н Тимербулатов предложил даже создать некую федеральную общественную домостроительную организацию, где российское правительство выполняло бы организационную функцию, а власть на местах занялась бы непосредственно исполнением тех или иных решений.
Слабо представляется, каким образом это поможет удвоению темпов строительства жилья. Во-первых, что это за общественная организация, в которой присутствует исполнительная власть. Во-вторых, это, по нашему мнению, идет вразрез другой установке президента, конкретно – о дебюрократизации экономики и создании саморегулируемых организаций.
Но сейчас это не главное. Строители готовы наращивать объемы, но, по словам советника губернатора Санкт-Петербурга, генерального директора компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, налицо «элементы саботажа» жилищной политики. Очевидно, речь идет о пресловутом пакете законов, направленных на создание рынка доступного жилья, и в первую очередь о законе о долевом строительстве, о недостатках которого мы неоднократно писали.
Уже сейчас застройщики активно пересматривают свою адресную политику, а некоторые подумывают о сокращении объемов строительства жилья. Главное – продать построенное, утверждают они. По данным Виталия Вотолевского, за I квартал 2005 года объем продаж жилья в Петербурге сократился на 35 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2004 года.
Многие эксперты говорят о затоваривании рынка, о невозможности найти компромисс с банками (взамен схемы долевого участия), о все том же «жилищном пакете» законов, о необъективной цене продажи земли с торгов (она доходит в Северной столице до $140 за 1 кв. метр возводимого жилья, в то время как петербургские застройщики готовы платить по $80-100), о трудностях с монополистами и о прочих моментах, которые, по мнению строителей, и служат предвестниками кризиса.
Между тем, высокостоящий чиновник из Смольного нас заверил, что разговоры о предполагаемом коллапсе надуманны и не имеют под собой реальных, объективных аргументов. По его убеждению, инвестиционно-строительный рынок реформируется согласно современным условиям и новому законодательству, а значит возврата к прежним временам, когда «пятна» раздавались практически за бесценок, не будет. Выход один: надо оптимизировать организационную, финансовую и маркетинговую политику компаний, искать общий язык с финансовыми институтами, помогать местной власти устранять ошибки власти федеральной (и это, кстати, сейчас происходит) и прочее, прочее. Только в этом случае – совместными усилиями, по словам нашего собеседника, удастся исправить нынешнее сложнейшее положение в строительной отрасли и решить задачу, поставленную президентом.
Андрей Теплоухов, АСН-Инфо
Мнения застройщиков Санкт-Петербурга о проблемах рынка и о возможном кризисе см. здесь.
Подписывайтесь на нас:
В 2005 году петербургский филиал Национального Резервного Банка планирует выдать до $10 млн ипотечных кредитов.
Как сообщили в банке, за первый квартал 2005 года филиалом уже выдано 46 ипотечных кредитов на сумму около $2 млн.
Напомним, что Национальный Резервный Банк (Москва) в 2003 году приступил к реализации собственной широкомасштабной инвестиционной программы по развитию в России системы ипотечного жилищного кредитования. Общая сумма выданных НРБанком за полтора года кредитов (Москва, Московская область и Санкт-Петербург) составляет $25 млн. В планах банка на 2005 год выдача ипотечных кредитов на сумму $40 млн.
В 2004 году Национальный Резервный Банк вывел ипотечную программу на санкт-петербургский рынок. За 2004 год и первый квартал 2005 года петербургский филиал НРБанка выдал жителям Санкт-Петербурга 119 ипотечных кредитов на сумму $5 млн.
НРБанк выступает в качестве кредитора, а разработкой кредитных продуктов, оформлением, организацией выдачи и обслуживанием ипотечных жилищных кредитов занимается его дочерняя структура – Национальная Ипотечная Компания.
Национальный Резервный Банк в Санкт-Петербурге предоставляет кредиты на суммы от $15 000 до $350 000, сроком до 10-15 лет. Базовая процентная ставка по кредиту: 9 – 15,5% годовых в валюте. На размер процентной ставки влияет уровень рисков по конкретному кредиту. Снижен размер первоначального взноса до 15 или 20 % для всех клиентов. Учитываются совокупные доходы членов семьи и альтернативные доходы.
Главной особенностью программы, реализуемой Национальным Резервным Банком, является то, что, кредитные продукты разработаны с учетом особенностей различных групп заемщиков и имеют ряд преимуществ. Кредитные продукты различаются по суммам, размерам авансового платежа, процентным ставкам, видам обеспечения. Кредитный продукт «Молодежный» разработан для поддержки молодых граждан, желающих приобрести свою первую квартиру. Для клиентов в возрасте до 33 лет сумма первоначального взноса за квартиру снижена до 5-10% от ее полной стоимости. Кредит «На улучшение жилищных условий» позволяет приобрести новую квартиру без внесения кого-либо первоначального взноса и без предварительной продажи существующего жилья. Кредит «Кредитное окно» предназначен для заемщиков, доходы которых подразумевают получение регулярных дополнительных доходов, таких как бонусы, гонорары и т.д.
В основном заемщиками являются менеджеры среднего звена крупных и средних компаний или руководители предприятий малого бизнеса. Средний возраст от 25 до 45 лет. Уровень дохода от $600 до $5 000 в месяц.
Справка:
Дата регистрации Санкт-Петербургского филиала НРБанка – 2 ноября 2000 года. Активы СПб филиала НРБанка на 01.04.05 – 1,4 млрд руб. Прибыль до налогообложения СПб филиала НРБанка за 2004 год – 71 млн руб. Чистая ссудная задолженность СПб филиала НРБанка на 01.04.05 – 1,2 млрд руб.
АСН-Инфо
Напомним, что Национальный Резервный Банк (Москва) в 2003 году приступил к реализации собственной широкомасштабной инвестиционной программы по развитию в России системы ипотечного жилищного кредитования. Общая сумма выданных НРБанком за полтора года кредитов (Москва, Московская область и Санкт-Петербург) составляет $25 млн. В планах банка на 2005 год выдача ипотечных кредитов на сумму $40 млн.
В 2004 году Национальный Резервный Банк вывел ипотечную программу на санкт-петербургский рынок. За 2004 год и первый квартал 2005 года петербургский филиал НРБанка выдал жителям Санкт-Петербурга 119 ипотечных кредитов на сумму $5 млн.
НРБанк выступает в качестве кредитора, а разработкой кредитных продуктов, оформлением, организацией выдачи и обслуживанием ипотечных жилищных кредитов занимается его дочерняя структура – Национальная Ипотечная Компания.
Национальный Резервный Банк в Санкт-Петербурге предоставляет кредиты на суммы от $15 000 до $350 000, сроком до 10-15 лет. Базовая процентная ставка по кредиту: 9 – 15,5% годовых в валюте. На размер процентной ставки влияет уровень рисков по конкретному кредиту. Снижен размер первоначального взноса до 15 или 20 % для всех клиентов. Учитываются совокупные доходы членов семьи и альтернативные доходы.
Главной особенностью программы, реализуемой Национальным Резервным Банком, является то, что, кредитные продукты разработаны с учетом особенностей различных групп заемщиков и имеют ряд преимуществ. Кредитные продукты различаются по суммам, размерам авансового платежа, процентным ставкам, видам обеспечения. Кредитный продукт «Молодежный» разработан для поддержки молодых граждан, желающих приобрести свою первую квартиру. Для клиентов в возрасте до 33 лет сумма первоначального взноса за квартиру снижена до 5-10% от ее полной стоимости. Кредит «На улучшение жилищных условий» позволяет приобрести новую квартиру без внесения кого-либо первоначального взноса и без предварительной продажи существующего жилья. Кредит «Кредитное окно» предназначен для заемщиков, доходы которых подразумевают получение регулярных дополнительных доходов, таких как бонусы, гонорары и т.д.
В основном заемщиками являются менеджеры среднего звена крупных и средних компаний или руководители предприятий малого бизнеса. Средний возраст от 25 до 45 лет. Уровень дохода от $600 до $5 000 в месяц.
Справка:
Дата регистрации Санкт-Петербургского филиала НРБанка – 2 ноября 2000 года. Активы СПб филиала НРБанка на 01.04.05 – 1,4 млрд руб. Прибыль до налогообложения СПб филиала НРБанка за 2004 год – 71 млн руб. Чистая ссудная задолженность СПб филиала НРБанка на 01.04.05 – 1,2 млрд руб.
АСН-Инфо
Подписывайтесь на нас: