Санкт-Петербург. Ожидание бунта
За 10 лет цены на жилищно-коммунальные услуги в Петербурге выросли в десятки раз.По данным Жилищного комитета, динамика цен для населения на коммунальные услуги с 1 января 1996 года по 1 июля 2005 года показывает рост цен на услуги по холодному водоснабжению – в 17,7 раз в квартирах с ГВС и в 22,2 раза в квартирах с газовой колонкой, цены на отопление выросли в 60,6 раз, на горячую воду – в 99,5 раз, на жилищные услуги – в 39,9 раз.
Отметим, что при инфляции на уровне 10-15% в год, общий рост цен за 10 лет составил менее чем 200% или не более чем в три раза. Последнее повышение цен с 1 июля 2005 года не самое большое. Рост цен на жилищно-коммунальные услуги составит 5,7%, повышаются цены только на жилищные услуги – на 24,5%. Однако с 1 января 2006 года цены на водоснабжение и канализацию, отопление, горячую воду, электро- и газоснабжение также подрастут, что заставит многих горожан задуматься о перспективах выживания.
Согласно действующему в Санкт-Петербурге законодательству, сейчас малоимущие горожане получают два вида субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг из городского бюджета. Во-первых, если среднедушевой доход семьи меньше прожиточного минимума, тогда квартплата составляет 50 рублей с человека в месяц. Во втором случае размер финансовой помощи из городского бюджета устанавливается таким образом, чтобы доля расходов по квартплате не превышала 22% от совокупного дохода семьи. По первой схеме в городе платят квартплату 213 тыс. семей, средний размер субсидий – 705 рублей, по второй – 7 тыс.760 семей, размер субсидий – 460 рублей. Общий размер субсидий в месяц составляет 154 млн рублей.
Принятый 1 июня Законодательным собранием за основу внесенный губернатором законопроект «О региональных стандартах в жилищной сфере» оставляет только один вид субсидий – региональный стандарт максимально допустимой доли расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг (учитывается только нормативная жилая площадь) в виде 22% от совокупного дохода семьи. Таким образом, если одинокий пенсионер, получая пенсию в 2 тыс. рублей, платил всего 50 рублей квартплаты, то с 1 июля 2005 года он будет платить 440 рублей в месяц, а если у него жилая площадь превышает нормативную, то и более. Таких горожан, для которых это станет «приятной» новостью, несколько сот тысяч человек.
Учитывая это обстоятельство и возможность социального взрыва, Комиссия по социальным вопросам решила подать ко второму чтению законопроекта «О региональных стандартах в жилищной сфере» поправку, оставляющую льготу на оплату жилья и коммунальных услуг для малоимущих семей. В соответствии с предложением Комиссии, оплата данных услуг для малоимущих должна составлять не более 0,5 МРОТ с одного члена семьи, т.е. 50 рублей.
Комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам готовит две поправки к законопроекту «О плате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов». Одна касается общежитий, плату за проживание в которых предлагается приравнять к плате за комнату в коммунальных квартирах, за исключением общежитий квартирного типа, где за проживание будет установлена плата в 1,6 раза больше, чем за квартиру. Здесь, по-видимому, Правительство Санкт-Петербурга будет проводить свою политику, «уничтожая городские общежития как класс».
Вторая поправка относится к членам ЖСК и ТСЖ, которых предлагается уравнять в правах на получение субсидий из городского бюджета с остальными горожанами.
Как пояснили в Комиссии, кроме субсидий из бюджета малоимущим город доплачивает еще управляющим компаниям за всех горожан (сейчас большинство из них – это бывшие районные агентства, преобразованные в акционерные общества со 100-процентным государственным участием). Сейчас горожане платят 30,45 рубля, а ОАО получают 33, 45 рубля. В 2005 году предлагается установить региональный стандарт стоимости, равный 32,18 рубля за 1 кв. метр в месяц (горожане будут платить 8,78 рубля – за жилищные и 23,4 рубля – за коммунальные услуги). Специалисты отмечают, что эта величина уже сейчас больше федерального стандарта предельной стоимости услуг, определенная для Санкт-Петербурга в 29,3 рубля. Хотя городское правительство не видит в этом ничего особого – во всех регионах ситуация такая же (региональный стандарт выше федеральной нормы).
Экономически же обоснованная стоимость услуг, рассчитанная Университетом экономики и финансов составляет 39,69 рубля (10,98 рубля и 28,71 рубля). Это та норма, которая должна служить для расчета стоимости жилищно-коммунальных услуг, если исходить из цели 100-процентной платы. Если она будет достигнута в 2006 году, то увеличение квартплаты может составить в будущем году 23%. Это не считая того, что будут введены плата на наем жилья и сборы на капитальный ремонт зданий. Все конкретные планы городского правительства на 2006 год будут ясны только осенью, когда в Законодательное собрание будет внесен проект городского бюджета, из которого будет видна сумма дотаций на ЖКХ.
По материалам «Строительного Еженедельника»
Отметим, что при инфляции на уровне 10-15% в год, общий рост цен за 10 лет составил менее чем 200% или не более чем в три раза. Последнее повышение цен с 1 июля 2005 года не самое большое. Рост цен на жилищно-коммунальные услуги составит 5,7%, повышаются цены только на жилищные услуги – на 24,5%. Однако с 1 января 2006 года цены на водоснабжение и канализацию, отопление, горячую воду, электро- и газоснабжение также подрастут, что заставит многих горожан задуматься о перспективах выживания.
Согласно действующему в Санкт-Петербурге законодательству, сейчас малоимущие горожане получают два вида субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг из городского бюджета. Во-первых, если среднедушевой доход семьи меньше прожиточного минимума, тогда квартплата составляет 50 рублей с человека в месяц. Во втором случае размер финансовой помощи из городского бюджета устанавливается таким образом, чтобы доля расходов по квартплате не превышала 22% от совокупного дохода семьи. По первой схеме в городе платят квартплату 213 тыс. семей, средний размер субсидий – 705 рублей, по второй – 7 тыс.760 семей, размер субсидий – 460 рублей. Общий размер субсидий в месяц составляет 154 млн рублей.
Принятый 1 июня Законодательным собранием за основу внесенный губернатором законопроект «О региональных стандартах в жилищной сфере» оставляет только один вид субсидий – региональный стандарт максимально допустимой доли расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг (учитывается только нормативная жилая площадь) в виде 22% от совокупного дохода семьи. Таким образом, если одинокий пенсионер, получая пенсию в 2 тыс. рублей, платил всего 50 рублей квартплаты, то с 1 июля 2005 года он будет платить 440 рублей в месяц, а если у него жилая площадь превышает нормативную, то и более. Таких горожан, для которых это станет «приятной» новостью, несколько сот тысяч человек.
Учитывая это обстоятельство и возможность социального взрыва, Комиссия по социальным вопросам решила подать ко второму чтению законопроекта «О региональных стандартах в жилищной сфере» поправку, оставляющую льготу на оплату жилья и коммунальных услуг для малоимущих семей. В соответствии с предложением Комиссии, оплата данных услуг для малоимущих должна составлять не более 0,5 МРОТ с одного члена семьи, т.е. 50 рублей.
Комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам готовит две поправки к законопроекту «О плате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов». Одна касается общежитий, плату за проживание в которых предлагается приравнять к плате за комнату в коммунальных квартирах, за исключением общежитий квартирного типа, где за проживание будет установлена плата в 1,6 раза больше, чем за квартиру. Здесь, по-видимому, Правительство Санкт-Петербурга будет проводить свою политику, «уничтожая городские общежития как класс».
Вторая поправка относится к членам ЖСК и ТСЖ, которых предлагается уравнять в правах на получение субсидий из городского бюджета с остальными горожанами.
Как пояснили в Комиссии, кроме субсидий из бюджета малоимущим город доплачивает еще управляющим компаниям за всех горожан (сейчас большинство из них – это бывшие районные агентства, преобразованные в акционерные общества со 100-процентным государственным участием). Сейчас горожане платят 30,45 рубля, а ОАО получают 33, 45 рубля. В 2005 году предлагается установить региональный стандарт стоимости, равный 32,18 рубля за 1 кв. метр в месяц (горожане будут платить 8,78 рубля – за жилищные и 23,4 рубля – за коммунальные услуги). Специалисты отмечают, что эта величина уже сейчас больше федерального стандарта предельной стоимости услуг, определенная для Санкт-Петербурга в 29,3 рубля. Хотя городское правительство не видит в этом ничего особого – во всех регионах ситуация такая же (региональный стандарт выше федеральной нормы).
Экономически же обоснованная стоимость услуг, рассчитанная Университетом экономики и финансов составляет 39,69 рубля (10,98 рубля и 28,71 рубля). Это та норма, которая должна служить для расчета стоимости жилищно-коммунальных услуг, если исходить из цели 100-процентной платы. Если она будет достигнута в 2006 году, то увеличение квартплаты может составить в будущем году 23%. Это не считая того, что будут введены плата на наем жилья и сборы на капитальный ремонт зданий. Все конкретные планы городского правительства на 2006 год будут ясны только осенью, когда в Законодательное собрание будет внесен проект городского бюджета, из которого будет видна сумма дотаций на ЖКХ.
По материалам «Строительного Еженедельника»
Подписывайтесь на нас:
Через два года арендные ставки на офисные площади класса A и B в Москве, возможно, стабилизируются и даже снизятся.
В 2005-2007 годах, по предварительным прогнозам, а Москве будет построено огромное количество офисных площадей классов А и В – около 3-5 млн кв. м. Для этого сегмента рынка такое резкое увеличение объемов – настоящее событие. Однако рост предложения офисов обычно так же естественно ведет к стабилизации арендных ставок и даже к их понижению.
Качественные площади международного уровня являются в Москве все еще новым типом «помещений для работы». Это самый дорогостоящий и высокодоходный сегмент офисного рынка. С начала его становления – с 1990-х годов – и до конца 2004 года девелоперам удалось построить в нем 3,5 млн кв. м. К концу 1999 года на рынке был зафиксирован только 1 млн кв. м офисов высокого класса. За 2005 год аналитики предсказали, что будет введено 600 000-800 000 кв. м. Такие темпы сохранятся еще несколько лет. И тот факт, что за ближайшие два-три года построят почти такой же объем, который возвели за предыдущие 14 лет, свидетельствует только о положительной динамике развития.
Но на московском рынке ходят слухи, что неожиданно рано может произойти стабилизация ставок аренды в этом сегменте – возможно, уже через два года. Это будет связано с одновременным выходом на рынок нескольких крупных проектов. К реализации готовится даже большее количество площадей, чем заявлено официально, но многие из них пока не обнародованы. Только в этом году должны быть завершены такие крупные объекты, как бизнес-парк «Крылатские холмы» почти на 50 000 кв. м, где уже для 90% помещений подобраны арендаторы. Или «Дукат Плэйс – 3» (53 000 кв. м), которое также уже заполнено арендаторами. «Полларс» – 56 000 кв. м. Объектов такой величины, запланированных к вводу на этот год, насчитывается около десятка.
Одновременный выход на рынок всех крупнейших офисных зданий может произойти уже в 2006 году. Последствием их появления может стать не только остановка роста, но и некоторое понижение ставок. Особенно если параллельно начнут сдаваться площади в ММДЦ «Москва-Сити» и в технопарке на территории ЗиЛа – примерно по 1 млн кв. м каждый проект. Пока средневзвешенная ставка аренды в А-классе составляет $575 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, в В – $435. И уже сейчас сегмент качественных офисов переживает момент временной стабилизации цен на аренду. В ближайшие два квартала 2005 года ставки останутся на том же уровне. Возможно, нынешняя стабилизация связана с ожиданием выхода на рынок новых офисных центров. Зная о них, потенциальные арендаторы не спешат занимать существующие помещения.
Но вероятен и такой вариант событий, при котором массового выброса офисных площадей не произойдет. Судя по сложившейся в Москве практике, все заявленные здания станут сдаваться в эксплуатацию по фазам, т.е. поочередно. Их строительство – не такой быстрый процесс. Во-первых, девелоперский цикл в Москве (время реализации проекта) составляет не один год. Во-вторых, на рынке немного компаний, которые занимаются проектами А- и В-класса. Из основных – Capital Group, «Мосэнка», «СТ-Груп», «Система-Галс», Hines, Forum Properties, Enka. К тому же не все здания поступают на рынок для сдачи в аренду, некоторые строятся под заказчика или на продажу. Кроме того, объекты в центре Москвы (как правило, А-класса) всегда будут популярны и цены на них останутся высокими из-за сокращающихся объемов нового строительства в этом районе. Не надо забывать, что поведение цен зависит и от макроэкономических факторов: инфляции, повышения ставок на аренду земли, колебаний основных валют и т. д.
Если все-таки в 2006-2007 годы остановка цен произойдет, она будет носить временный характер. По оценкам экспертов, насыщение произойдет на отметке 15-20 млн кв. м общего предложения качественных офисов. В каком году – прогнозы расходятся. При темпах строительства 700 000-800 000 кв. м ежегодно это может наступить и через 14, и через 20 лет, а может быть, гораздо быстрее. Есть даже мнение, что сектор насытится уже через пять лет.
Границы спроса на рынке изменчивы. Заявки на престижные помещения будут зависеть не только от количества отечественных компаний, способных (и готовых) платить за высокий класс. Также они будут зависеть от иностранных арендаторов, от их желания или нежелания осесть в Москве. Пока эти два потребительских сегмента, формирующих спрос на аренду офисов, вполне сопоставимы по объему. За I квартал 2005 года доля заявок иностранцев в общем количестве сделок составила 40%. Кстати, крупнейшими международными рейтинговыми агентствами – Moody's, Standard & Poor's, Fitch – Россия недавно была признана страной, успешной для ведения бизнеса. Так что можно рассчитывать на приход новых международных фирм, которые будут инвестировать в отечественную экономику. А для этого их сотрудникам потребуются как минимум мягкие кресла, массивные столы и просторные светлые комнаты.
По материалам газеты «Ведомости»
Качественные площади международного уровня являются в Москве все еще новым типом «помещений для работы». Это самый дорогостоящий и высокодоходный сегмент офисного рынка. С начала его становления – с 1990-х годов – и до конца 2004 года девелоперам удалось построить в нем 3,5 млн кв. м. К концу 1999 года на рынке был зафиксирован только 1 млн кв. м офисов высокого класса. За 2005 год аналитики предсказали, что будет введено 600 000-800 000 кв. м. Такие темпы сохранятся еще несколько лет. И тот факт, что за ближайшие два-три года построят почти такой же объем, который возвели за предыдущие 14 лет, свидетельствует только о положительной динамике развития.
Но на московском рынке ходят слухи, что неожиданно рано может произойти стабилизация ставок аренды в этом сегменте – возможно, уже через два года. Это будет связано с одновременным выходом на рынок нескольких крупных проектов. К реализации готовится даже большее количество площадей, чем заявлено официально, но многие из них пока не обнародованы. Только в этом году должны быть завершены такие крупные объекты, как бизнес-парк «Крылатские холмы» почти на 50 000 кв. м, где уже для 90% помещений подобраны арендаторы. Или «Дукат Плэйс – 3» (53 000 кв. м), которое также уже заполнено арендаторами. «Полларс» – 56 000 кв. м. Объектов такой величины, запланированных к вводу на этот год, насчитывается около десятка.
Одновременный выход на рынок всех крупнейших офисных зданий может произойти уже в 2006 году. Последствием их появления может стать не только остановка роста, но и некоторое понижение ставок. Особенно если параллельно начнут сдаваться площади в ММДЦ «Москва-Сити» и в технопарке на территории ЗиЛа – примерно по 1 млн кв. м каждый проект. Пока средневзвешенная ставка аренды в А-классе составляет $575 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, в В – $435. И уже сейчас сегмент качественных офисов переживает момент временной стабилизации цен на аренду. В ближайшие два квартала 2005 года ставки останутся на том же уровне. Возможно, нынешняя стабилизация связана с ожиданием выхода на рынок новых офисных центров. Зная о них, потенциальные арендаторы не спешат занимать существующие помещения.
Но вероятен и такой вариант событий, при котором массового выброса офисных площадей не произойдет. Судя по сложившейся в Москве практике, все заявленные здания станут сдаваться в эксплуатацию по фазам, т.е. поочередно. Их строительство – не такой быстрый процесс. Во-первых, девелоперский цикл в Москве (время реализации проекта) составляет не один год. Во-вторых, на рынке немного компаний, которые занимаются проектами А- и В-класса. Из основных – Capital Group, «Мосэнка», «СТ-Груп», «Система-Галс», Hines, Forum Properties, Enka. К тому же не все здания поступают на рынок для сдачи в аренду, некоторые строятся под заказчика или на продажу. Кроме того, объекты в центре Москвы (как правило, А-класса) всегда будут популярны и цены на них останутся высокими из-за сокращающихся объемов нового строительства в этом районе. Не надо забывать, что поведение цен зависит и от макроэкономических факторов: инфляции, повышения ставок на аренду земли, колебаний основных валют и т. д.
Если все-таки в 2006-2007 годы остановка цен произойдет, она будет носить временный характер. По оценкам экспертов, насыщение произойдет на отметке 15-20 млн кв. м общего предложения качественных офисов. В каком году – прогнозы расходятся. При темпах строительства 700 000-800 000 кв. м ежегодно это может наступить и через 14, и через 20 лет, а может быть, гораздо быстрее. Есть даже мнение, что сектор насытится уже через пять лет.
Границы спроса на рынке изменчивы. Заявки на престижные помещения будут зависеть не только от количества отечественных компаний, способных (и готовых) платить за высокий класс. Также они будут зависеть от иностранных арендаторов, от их желания или нежелания осесть в Москве. Пока эти два потребительских сегмента, формирующих спрос на аренду офисов, вполне сопоставимы по объему. За I квартал 2005 года доля заявок иностранцев в общем количестве сделок составила 40%. Кстати, крупнейшими международными рейтинговыми агентствами – Moody's, Standard & Poor's, Fitch – Россия недавно была признана страной, успешной для ведения бизнеса. Так что можно рассчитывать на приход новых международных фирм, которые будут инвестировать в отечественную экономику. А для этого их сотрудникам потребуются как минимум мягкие кресла, массивные столы и просторные светлые комнаты.
По материалам газеты «Ведомости»
Подписывайтесь на нас: