Эксперты: В Новой Москве в 2013 году сдадут 1 млн кв. м жилья
В общей сложности на территории Новой Москвы в настоящее время строится около 30 млн кв. м жилья. При этом за текущий год планируется сдать в эксплуатацию около 1 млн кв. м, то есть около 3% от общего числа всех площадей. Если темпы строительства сохранятся, то территории застроят за тридцать лет. К такому выводу пришли эксперты компании Est-a-Tet.
"Речь идет о достаточно серьезных объемах строительства, причем большая часть проектов находится на средней стадии реализации, некоторые будут сданы уже в этом году. В основном это проекты, которые были начаты год или два назад, т.е. до закрепления за новомосковскими территориями юридического статуса столицы", - объясняет генеральный директор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма.
В числе проектов, которые планируется завершить в 2013 году, эксперт называет ЖК "Бутовские аллеи", ЖК "Новое Бутово", ЖК "Прима-Парк", часть проектов в Щербинке, Московском, Кокошкино и Ватутинках. При этом, по его словам, реализация всех заявленных проектов потребует серьезных затрат со стороны городских властей на прокладку коммуникаций, несмотря на то, что большая часть комплексов строится на расстоянии не более 20 км от МКАД. В настоящий момент московские власти разрабатывают генплан развития присоединенных к столице территорий, его подготовка должна завершиться к началу 2014 года.
"В настоящий момент заявлено проектов на 30 млн кв. м недвижимости, из которых какая-то часть строится, часть проектов будет сдаваться в этом году, что-то только запланировано. Окончательная застройка присоединенных к столице территорий возможна только в долгосрочной перспективе, однако мы ожидаем увеличения объемов строительства после принятия генплана", - говорит Кайдо Каарма.
По его словам, в лучшие годы в Москве строилось около 5-6 млн кв. м в год, в 2012 году сдано только 2,5 млн. В этом году будет сдано не более 1,5 млн. кв. м – за счет смены правительства и пересмотра инвестконтрактов в 2011-2012 годах вышло не так много проектов, и результаты этого года в старых границах столицы будут провальными. Положение спасут новые территории – дополнительный 1 млн. кв. м сохранит темпы развития столичного стройкомплекса на прежнем уровне.
На московский рынок жилой недвижимости бизнес-класса в 2012 году вышло 16 новых проектов. Как подсчитали специалисты Аналитического центра Est-A-Tet, ровно половина из них пришлась на апартаменты. При этом в общем объеме жилья доля апартаментов составляет 20%, а в будущем может вырасти до 25%.
"Это говорит о том, что девелоперы были ограничены в возможностях запуска новых жилых проектов в 2012 г., в том числе из-за активного пересмотра инвестконтрактов", - говорит руководитель Аналитического центра Денис Бобков. Общий объем апартаментов без учета элитной недвижимости составляет 20% от всего московского жилья, то есть на апартаменты приходится каждое пятое предложение в столице.
По данным Аналитического центра Est-A-Tet, средняя стоимость апартаментов в сегменте бизнес-класса составляет 180 тыс. руб., или 5,9 тыс. долл., в сегменте премиум-класса - 433 тыс. руб., или 14,1 тыс. долл. за кв. м, а в сегменте элитной недвижимости - 526 тыс. руб., или 17,1 тыс. долл. за кв. м. Около 70% всего объема предложения апартаментов приходится на бизнес-класс, 25% - на премиум-класс и 5% на элитную недвижимость. В 2013-2014 годах на московский рынок недвижимости должно выйти 15-16 проектов апартаментов общей площадью 300 тыс. кв. м. В результате по сравнению с прошлым годом доля апартаментов может серьезно вырасти с 20 до 25%.
Впрочем, этот сценарий будет действительным, только если не произойдет серьезных изменений со стороны городской администрации. В частности, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин уже заявлял о возможном распространении на апартаменты требований по созданию социальной инфраструктуры. Таким образом, застройщиков могут обязать строить детские сады и школы. Этот сценарий может снизить привлекательность формата апартаментов для девелоперов и повысить себестоимость проектов. С другой стороны активно рассматривается законопроект об обложении апартаментов налогом по повышенной ставке.
"Под апартаментами обычно понимают помещение, предназначенное для проживания, но не обладающее статусом квартиры. Например, в апартаментах нельзя зарегистрироваться, хотя при этом они могут продаваться по тем же договорам долевого участия, что и обычные квартиры", - объясняет Денис Бобков. По его словам, все апартаменты можно разделить на два типа. Во-первых, апартаменты в реконструируемых зданиях, том числе административных и производственных, такие проекты предусматривают отделку фасадов, очень качественное оформление интерьеров и мест общего пользования.
Во-вторых, к апартаментам относятся обычные квартиры, которые сооружаются в рамках проекта комплексной застройки, в котором предусмотрены офисы и торговые помещения, и жилую часть можно выделить физически, но нельзя выделить юридически. При этом проект является по всем параметрам де факто жилым, однако комплекс называется апартаментным. В любом случае строительство апартаментов подразумевает возведение какой-то коммерческой недвижимости и развитой инфраструктуры, которая должна удовлетворять потребности как жителей комплекса, так и сторонних посетителей.
"Если говорить о проектах, то на начало 2013 года в Москве было представлено 29 проектов апартаментов. Если проводить аналогии с рынком классического жилья, то можно сказать, что большая часть проектов представлена в бизнес-классе, несколько проектов в элитном сегменте и премиум-классе», - говорит Денис Бобков. По его словам, к элитной недвижимости относятся такие проекты апартаментов, как ЖК "Резиденция Знаменка", "Смоленский Deluxe" и "Арбат, 32". Большая часть объектов относится к сегменту премиум-класса, например, "Империя Тауэр", "ОКО", "Николаевский дом" и другие. Меньшая доля приходится на объекты бизнес-класса. При этом до сих пор на проекты апартаментов сохраняется дисконт по сравнению с обычным жильем, который составляет около 15%. Сегментом, не представленным на рынке апартаментов, остается эконом-класс, так как в этом сегменте квартира обычно является единственным жильем для человека, и возможность зарегистрироваться в ней для покупателя чрезвычайно важна. Впрочем, не исключено, что в ближайшем будущем на рынке могут появиться новые проекты апартаментов, которые по своим характеристикам будут соответствовать комфорт-классу.