Эксперты: Доля апартаментов на московском рынке недвижимости может вырасти до 25%
На московский рынок жилой недвижимости бизнес-класса в 2012 году вышло 16 новых проектов. Как подсчитали специалисты Аналитического центра Est-A-Tet, ровно половина из них пришлась на апартаменты. При этом в общем объеме жилья доля апартаментов составляет 20%, а в будущем может вырасти до 25%.
"Это говорит о том, что девелоперы были ограничены в возможностях запуска новых жилых проектов в 2012 г., в том числе из-за активного пересмотра инвестконтрактов", - говорит руководитель Аналитического центра Денис Бобков. Общий объем апартаментов без учета элитной недвижимости составляет 20% от всего московского жилья, то есть на апартаменты приходится каждое пятое предложение в столице.
По данным Аналитического центра Est-A-Tet, средняя стоимость апартаментов в сегменте бизнес-класса составляет 180 тыс. руб., или 5,9 тыс. долл., в сегменте премиум-класса - 433 тыс. руб., или 14,1 тыс. долл. за кв. м, а в сегменте элитной недвижимости - 526 тыс. руб., или 17,1 тыс. долл. за кв. м. Около 70% всего объема предложения апартаментов приходится на бизнес-класс, 25% - на премиум-класс и 5% на элитную недвижимость. В 2013-2014 годах на московский рынок недвижимости должно выйти 15-16 проектов апартаментов общей площадью 300 тыс. кв. м. В результате по сравнению с прошлым годом доля апартаментов может серьезно вырасти с 20 до 25%.
Впрочем, этот сценарий будет действительным, только если не произойдет серьезных изменений со стороны городской администрации. В частности, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин уже заявлял о возможном распространении на апартаменты требований по созданию социальной инфраструктуры. Таким образом, застройщиков могут обязать строить детские сады и школы. Этот сценарий может снизить привлекательность формата апартаментов для девелоперов и повысить себестоимость проектов. С другой стороны активно рассматривается законопроект об обложении апартаментов налогом по повышенной ставке.
"Под апартаментами обычно понимают помещение, предназначенное для проживания, но не обладающее статусом квартиры. Например, в апартаментах нельзя зарегистрироваться, хотя при этом они могут продаваться по тем же договорам долевого участия, что и обычные квартиры", - объясняет Денис Бобков. По его словам, все апартаменты можно разделить на два типа. Во-первых, апартаменты в реконструируемых зданиях, том числе административных и производственных, такие проекты предусматривают отделку фасадов, очень качественное оформление интерьеров и мест общего пользования.
Во-вторых, к апартаментам относятся обычные квартиры, которые сооружаются в рамках проекта комплексной застройки, в котором предусмотрены офисы и торговые помещения, и жилую часть можно выделить физически, но нельзя выделить юридически. При этом проект является по всем параметрам де факто жилым, однако комплекс называется апартаментным. В любом случае строительство апартаментов подразумевает возведение какой-то коммерческой недвижимости и развитой инфраструктуры, которая должна удовлетворять потребности как жителей комплекса, так и сторонних посетителей.
"Если говорить о проектах, то на начало 2013 года в Москве было представлено 29 проектов апартаментов. Если проводить аналогии с рынком классического жилья, то можно сказать, что большая часть проектов представлена в бизнес-классе, несколько проектов в элитном сегменте и премиум-классе», - говорит Денис Бобков. По его словам, к элитной недвижимости относятся такие проекты апартаментов, как ЖК "Резиденция Знаменка", "Смоленский Deluxe" и "Арбат, 32". Большая часть объектов относится к сегменту премиум-класса, например, "Империя Тауэр", "ОКО", "Николаевский дом" и другие. Меньшая доля приходится на объекты бизнес-класса. При этом до сих пор на проекты апартаментов сохраняется дисконт по сравнению с обычным жильем, который составляет около 15%. Сегментом, не представленным на рынке апартаментов, остается эконом-класс, так как в этом сегменте квартира обычно является единственным жильем для человека, и возможность зарегистрироваться в ней для покупателя чрезвычайно важна. Впрочем, не исключено, что в ближайшем будущем на рынке могут появиться новые проекты апартаментов, которые по своим характеристикам будут соответствовать комфорт-классу.
На совместном совещании совета депутатов Северодвинска (Архангельская область) и представителей филиала ОАО "МРСК Северо-Запада" - "Архэнерго" энергетики представили проект по развитию распределительных сетей города. Он состоит из 20 отдельных частей, они внесены в долгосрочную инвестиционную программу, рассчитанную на 2012-2017 годы. В целом за данный период капитальные вложения в развитие распределительных сетей составят 370 млн руб. В 2013 году "Архэнерго" планирует направить на эти цели 60 млн руб.
"Приоритеты в распределении средств на инвестиционную программу "Архэнерго" расставляет правительство области, в этом вопросе большую роль играет составляющая тарифа, от которой зависит финансирование проектов реконструкции. Мы со своей стороны обозначаем первоочередные задачи, на которые закладываются средства. Реконструкция распределительных сетей будет проведена поэтапно. В этом году мы начнём работы по резервированию питающих центров, кольцевание и реконструкцию линий Северодвинска. Это позволит перераспределить нагрузки на сети и высвободить мощности для подключения строящихся объектов", - отметил заместитель генерального директора – директора филиала ОАО "МРСК Северо-Запада" "Архэнерго" Игорь Котенко.
Он подчеркнул, что реализация данных мероприятий позволит обеспечить возможность присоединения к электрическим сетям новых потребителей на период до 8 лет, далее потребуется комплексный подход по реконструкции подстанции (ПС) "Северодвинская" и отходящих от неё линий. Это потребует выделения дополнительных средств.
Что касается ближайшей перспективы, то энергетики сосредоточат усилия на повышении надежности электроснабжения трех районах города. В этом году будет проведена реконструкция распределительного пункта РП-1, который питает эти районы. Кроме того, от СТЭЦ-1 до РП-1 будет проложена новая кабельная линия. Изменения в перераспределение мощностей затронут северо-западный, северо-восточный районы и южную часть города. На ПС "Северодвинская" в течение месяца планируется установить новые выключатели. Напомним, что сбой в работе оборудования подстанции привел к нарушению электроснабжения жителей Северодвинска в декабре 2012 года.
Ситуацию с аварийными отключениями электроэнергии, которые были зафиксированы в Северодвинске за последний месяц, по просьбе депутатов пояснил директор производственного отделения "Архангельские электрические сети" филиала "Архэнерго" Андрей Батеев. Причина большинства отключений – повреждение кабельных линий из-за воздействия на них сторонних организаций при проведении земельных работ.
"Погашения носили кратковременный характер, во всех случаях потребители были запитаны менее чем за два часа с момента возникновения аварии. В настоящее время "Архэнерго" передает материалы по этим отключениям в Ростехнадзор и прокуратуру. Виновники аварий будут привлечены к ответственности в административном порядке", – сообщил Андрей Батеев.
В ходе совещания речь зашла о разработке регламента о взаимодействии диспетчерских служб филиала "Архэнерго" и МО "Северодвинск". Игорь Котенко доложил председателю совета депутатов Владимиру Мелехину о том, что данный документ уже представлен на рассмотрение в администрацию города. После согласования корректировок и внесения предложений с обеих сторон, он будет утвержден и станет отправной точкой в формировании эффективной системы оповещения о чрезвычайных ситуациях.