Эксперты: В Московском регионе доля свободных площадей в складских комплексах упала до рекордно низкого уровня - 0,65%
Объем ввода складских площадей в Московском регионе в 4-м квартале 2012 года составил 124 тыс. кв. м, что на 40% меньше чем в соответствующем периоде 2011 года. При этом спрос сохранялся на достаточно высоком уровне, в результате доля свободных площадей снизилась до 0,65% - рекордно низкого показателя за последние пять лет, отмечают эксперты компании Jones Lang LaSalle.
Совокупный объем ввода складских площадей в Московском регионе за 2012 год составил 592,1 тыс. кв. м, что на 22% превышает показатель предыдущего года (486 тыс. кв. м). Однако большая часть этих площадей была сдана или продана еще до завершения строительства, потому их ввод в эксплуатацию не оказывает влияния на количество свободных помещений.
Илья Выдумкин, руководитель направления аналитики складской недвижимости, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, прокомментировал: "В 2012 году из-за существующего дефицита рынок складских помещений в Московском регионе стал рынком будущих, пока не построенных проектов. Именно поэтому к моменту завершения строительства почти все проекты арендованы или куплены и уже неинтересны для рынка поглощения. Мы прогнозируем, что ввод новых площадей в 2013 году превысит показатель прошлого года в 1,5 раза и достигнет 900-950 тыс. кв. м. Среди ключевых проектов 2013 года стоит отметить комплекс "ПНК-Чехов II" (213 тыс. кв. м), ИП "Южные Врата" (200 тыс. кв. м), ЛП "Никольское" (106 тыс. кв. м) и ЛП "Север" (110 тыс. кв. м)".
Объем арендованных и купленных площадей за 2012 год составил чуть менее 1,29 млн кв. м, незначительно превысив уровень 2011 года (1,27 млн. кв. м). За 4-й квартал при этом было реализовано 355 тыс. кв. м, на 90% больше, чем в октябре-декабре 2011 года. Спрос на качественные складские помещения остается на высоком уровне, при этом ключевой тенденцией 2012 года стало увеличение доли покупок в общем объеме. Если в 2011 году их доля составляла лишь 10%, то в 2012 году - достигла 26%. Это связано, c дефицитом существующих площадей, предлагаемых в аренду , распространением схемы строительства под заказчика и разработкой совместных трехсторонних схем финансирования с участием девелопера, банка-кредитора и покупателя.
Если рассматривать отраслевую структуру спроса, "открытием" года стала отрасль электронной коммерции. Доля арендаторов сектора интернет-торговли выросла с почти нулевого значения в 2011 до 13% в 2012 году.
Основную часть спроса (68%) продолжают составлять дистрибьюторы и ритейлеры. Ключевыми транзакциями 2012 года стали две сделки по аренде площадей в "ПНК-Чехов" компаниями Adidas и Enter (65 тыс. и 61 тыс. кв. м соответственно) и четыре сделки по продаже помещений – PRV-Group и НКК в "ПНК-Внуково" (33 тыс. и 58,3 тыс. кв. м соответственно), "Лента" в "ПНК-Чехов" (42 тыс. кв. м) и "Декатлон" в ИП "Южные Врата" (33 тыс. кв. м).
В результате сочетания достаточно высокого спроса и сравнительно невысокого объема предложения доля свободных площадей составила лишь 0,65%, что является рекордно низким значением для складского рынка Московского региона. Схожий показатель был зафиксирован в 2007 году, в самом начале формирования рынка современных складских помещений. По прогнозам Jones Lang LaSalle, в 2013 году дефицит на рынке сохранится, при этом в отдельные кварталы благодаря большому объему ввода доля свободных площадей может колебаться на уровне 3-4%.
Арендные ставки на существующие помещения составляют в среднем 135 долл. за кв. м в год, при этом для проектов строительства под заказчика, арендаторы могут рассчитывать на дисконт в 5-10 долл., а для небольших площадей, предлагаемых в субаренду, наоборот, ставки могут достигать 140-145 долл. США за кв. м в год.
Вице-губернатор Ленинградской области по строительству Георгий Богачев провел видеоконференцию с главами администраций районов, где обсуждалась подготовка документов территориального планирования и освоение субсидий регионального дорожного фонда, который в 2013 году должен составить 8,2 млрд руб.
Как сообщила пресс-служба губернатора и правительства региона, на сегодняшний день утверждены схемы территориального планирования Ленинградской области и 13 районов. Еще четыре района заканчивают разработку документов. В городских и сельских поселениях, по словам председателя комитета по архитектуре и градостроительству Евгения Домрачева, в конце прошлого года сделан "рывок" по утверждению генпланов и правил землепользования и застройки территорий.
Тем не менее, эту работу необходимо завершить в первом полугодии, поскольку изменения в Градостроительный кодекс вступили в силу с 1 января. Если разрешения на перевод, резервирование и предоставление земельных участков под строительство местного масштаба оформлять пока разрешено, то проектирование более существенных объектов федерального и регионального масштаба без утвержденных документов будет осложнено.
По словам вице-губернатора Георгия Богачева, "последний звонок уже прозвучал", и оставшимся нескольким десяткам поселений необходимо найти средства на разработку градостроительных документов, поскольку со следующего года без них они ничего не смогут построить на своих территориях.
"Региональный бюджет выделяет субсидии на строительство социальных объектов, но на подготовку документов можно и нужно найти средства на местах, это не такие большие деньги", - сказал Георгий Богачев.
Лучшим в сфере градостроительной политики признан Приозерский район, где благодаря передаче градостроительных полномочий от муниципальных образований первого уровня – району, за полгода утверждена документация 11 поселений.
Сложными с точки зрения градостроительной политики Георгий Богачев назвал Всеволожский и Выборгский районы, которые интенсивно развиваются. Тем не менее, именно Выборг первым утвердил свой генеральный план, здесь уже ведется постановка всех зон на кадастровый учет.
На видеоконференции также были подведены итоги освоения муниципалитетами субсидий дорожного фонда Ленинградской области. В прошлом году 10% средств дорожного фонда выделялось на ремонт дорог местного значения и внутридворовых территорий и проездов.
По мнению вице-губернатора, в 2012 году эта работа началась, но сами принципы ее проведения нуждаются в корректировке. Было освоено более 966 млн рублей или 72,4% от выделенных средств. Отремонтировано 113,7 км местных дорог и 106,3 тыс. кв. м дворовых территорий.
В 2013 году постановлением правительства будут утверждены новые правила предоставления "дорожных" субсидий муниципальным образованиям. Нововведения, как сообщил председатель комитета по дорожному хозяйству Алексей Львов, следующие. Пропорционально численности населения отныне будут распределяться только лимиты на проектирование, реконструкцию и строительство автодорог, не обеспеченных твердым покрытием. На ремонты и капитальные ремонты остальных местных дорог средства будут выделяться в зависимости от их протяженности. На ремонт покрытий внутридворовых территорий объем субсидий будет зависеть от числа многоквартирных домов.
Новые правила предоставления субсидий планируется утвердить к 7 февраля, они будут обсуждаться на семинаре с муниципальными образованиями, который проведет дорожный комитет. Тогда же станут известны и объемы субсидий, предусмотренных районам.
По словам Георгия Богачева, средства, которые не были освоены в прошлом году, будут использованы в этом. Субсидии муниципальным образованиям составляют 10% от общего объема регионального дорожного фонда.