Эксперты: В Московском регионе доля свободных площадей в складских комплексах упала до рекордно низкого уровня - 0,65%
Объем ввода складских площадей в Московском регионе в 4-м квартале 2012 года составил 124 тыс. кв. м, что на 40% меньше чем в соответствующем периоде 2011 года. При этом спрос сохранялся на достаточно высоком уровне, в результате доля свободных площадей снизилась до 0,65% - рекордно низкого показателя за последние пять лет, отмечают эксперты компании Jones Lang LaSalle.
Совокупный объем ввода складских площадей в Московском регионе за 2012 год составил 592,1 тыс. кв. м, что на 22% превышает показатель предыдущего года (486 тыс. кв. м). Однако большая часть этих площадей была сдана или продана еще до завершения строительства, потому их ввод в эксплуатацию не оказывает влияния на количество свободных помещений.
Илья Выдумкин, руководитель направления аналитики складской недвижимости, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, прокомментировал: "В 2012 году из-за существующего дефицита рынок складских помещений в Московском регионе стал рынком будущих, пока не построенных проектов. Именно поэтому к моменту завершения строительства почти все проекты арендованы или куплены и уже неинтересны для рынка поглощения. Мы прогнозируем, что ввод новых площадей в 2013 году превысит показатель прошлого года в 1,5 раза и достигнет 900-950 тыс. кв. м. Среди ключевых проектов 2013 года стоит отметить комплекс "ПНК-Чехов II" (213 тыс. кв. м), ИП "Южные Врата" (200 тыс. кв. м), ЛП "Никольское" (106 тыс. кв. м) и ЛП "Север" (110 тыс. кв. м)".
Объем арендованных и купленных площадей за 2012 год составил чуть менее 1,29 млн кв. м, незначительно превысив уровень 2011 года (1,27 млн. кв. м). За 4-й квартал при этом было реализовано 355 тыс. кв. м, на 90% больше, чем в октябре-декабре 2011 года. Спрос на качественные складские помещения остается на высоком уровне, при этом ключевой тенденцией 2012 года стало увеличение доли покупок в общем объеме. Если в 2011 году их доля составляла лишь 10%, то в 2012 году - достигла 26%. Это связано, c дефицитом существующих площадей, предлагаемых в аренду , распространением схемы строительства под заказчика и разработкой совместных трехсторонних схем финансирования с участием девелопера, банка-кредитора и покупателя.
Если рассматривать отраслевую структуру спроса, "открытием" года стала отрасль электронной коммерции. Доля арендаторов сектора интернет-торговли выросла с почти нулевого значения в 2011 до 13% в 2012 году.
Основную часть спроса (68%) продолжают составлять дистрибьюторы и ритейлеры. Ключевыми транзакциями 2012 года стали две сделки по аренде площадей в "ПНК-Чехов" компаниями Adidas и Enter (65 тыс. и 61 тыс. кв. м соответственно) и четыре сделки по продаже помещений – PRV-Group и НКК в "ПНК-Внуково" (33 тыс. и 58,3 тыс. кв. м соответственно), "Лента" в "ПНК-Чехов" (42 тыс. кв. м) и "Декатлон" в ИП "Южные Врата" (33 тыс. кв. м).
В результате сочетания достаточно высокого спроса и сравнительно невысокого объема предложения доля свободных площадей составила лишь 0,65%, что является рекордно низким значением для складского рынка Московского региона. Схожий показатель был зафиксирован в 2007 году, в самом начале формирования рынка современных складских помещений. По прогнозам Jones Lang LaSalle, в 2013 году дефицит на рынке сохранится, при этом в отдельные кварталы благодаря большому объему ввода доля свободных площадей может колебаться на уровне 3-4%.
Арендные ставки на существующие помещения составляют в среднем 135 долл. за кв. м в год, при этом для проектов строительства под заказчика, арендаторы могут рассчитывать на дисконт в 5-10 долл., а для небольших площадей, предлагаемых в субаренду, наоборот, ставки могут достигать 140-145 долл. США за кв. м в год.
Объем рынка инвестиций в строящуюся недвижимость Петербурга составляет около 22,7 млрд руб., подсчитали аналитики группы компаний "Новый Петербург". Но большая часть игроков на этом рынке небольшие инвесторы с объемом инвестиций до 1 млн долл.
За 2012 год объем инвестиций вырос почти на 40%. "Сейчас первичный рынок один из самых интересных для инвестиций. Доходность подобных вложений может достигать 20-35% годовых, что выше, чем у любых других инструментов", - говорит Андрей Вересов, генеральный директор группы компаний "Новый Петербург". Россия на сегодня занимает четвертое место в мире по росту стоимости жилой недвижимости. По итогам последних 12 месяцев жилье в целом по России подорожало на 10,7%. В Петербурге по итогам 2012 года цены на строящееся жилье выросли на 9,7%.
Плюс к этому росту инвесторы получают дополнительную прибыль за счет увеличения стоимости инвестиционной квартиры по мере строительства жилья. Так по оценкам аналитиков группы компаний "Новый Петербург" инвестировавшие в покупку квартиры в 2010 году со сроком сдачи дома в 2013 году в Приморском районе увеличили свои вложения на 170,9%.
Наиболее востребованы для инвестирования студии и однокомнатные квартиры. На их долю приходится более 80% всех вложений в недвижимость. Еще около 15% - это инвестиции в двухкомнатные квартиры.
"Большая часть инвесторов – это частные, которые готовы вложить в недвижимость сумму от $0,3 до $1 млн и приобретающих от одной до трех квартир. Они действуют самостоятельно, принимая решения на свой страх и риск, ориентируясь либо на самую низкую цену, либо на хорошо знакомую строительную компанию, - отметил Андрей Вересов. - Для более крупных инвесторов, которые готовы вложить от $3 до $5 млн рынок пока не очень интересен – слишком много нюансов, и не смотря на то, что рынок строящейся недвижимости уже третий год показывает положительную динамику, риски остаются велики. В первую очередь, это риск недостройки объекта, сдачи его с не должным качеством, финансовых сложностей, которые могут возникнуть у застройщика. Кроме того большой объем инвестиций предполагает большую погруженность в управления подобными инвестициями", пояснил он.