Эксперты: В Московском регионе доля свободных площадей в складских комплексах упала до рекордно низкого уровня - 0,65%
Объем ввода складских площадей в Московском регионе в 4-м квартале 2012 года составил 124 тыс. кв. м, что на 40% меньше чем в соответствующем периоде 2011 года. При этом спрос сохранялся на достаточно высоком уровне, в результате доля свободных площадей снизилась до 0,65% - рекордно низкого показателя за последние пять лет, отмечают эксперты компании Jones Lang LaSalle.
Совокупный объем ввода складских площадей в Московском регионе за 2012 год составил 592,1 тыс. кв. м, что на 22% превышает показатель предыдущего года (486 тыс. кв. м). Однако большая часть этих площадей была сдана или продана еще до завершения строительства, потому их ввод в эксплуатацию не оказывает влияния на количество свободных помещений.
Илья Выдумкин, руководитель направления аналитики складской недвижимости, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, прокомментировал: "В 2012 году из-за существующего дефицита рынок складских помещений в Московском регионе стал рынком будущих, пока не построенных проектов. Именно поэтому к моменту завершения строительства почти все проекты арендованы или куплены и уже неинтересны для рынка поглощения. Мы прогнозируем, что ввод новых площадей в 2013 году превысит показатель прошлого года в 1,5 раза и достигнет 900-950 тыс. кв. м. Среди ключевых проектов 2013 года стоит отметить комплекс "ПНК-Чехов II" (213 тыс. кв. м), ИП "Южные Врата" (200 тыс. кв. м), ЛП "Никольское" (106 тыс. кв. м) и ЛП "Север" (110 тыс. кв. м)".
Объем арендованных и купленных площадей за 2012 год составил чуть менее 1,29 млн кв. м, незначительно превысив уровень 2011 года (1,27 млн. кв. м). За 4-й квартал при этом было реализовано 355 тыс. кв. м, на 90% больше, чем в октябре-декабре 2011 года. Спрос на качественные складские помещения остается на высоком уровне, при этом ключевой тенденцией 2012 года стало увеличение доли покупок в общем объеме. Если в 2011 году их доля составляла лишь 10%, то в 2012 году - достигла 26%. Это связано, c дефицитом существующих площадей, предлагаемых в аренду , распространением схемы строительства под заказчика и разработкой совместных трехсторонних схем финансирования с участием девелопера, банка-кредитора и покупателя.
Если рассматривать отраслевую структуру спроса, "открытием" года стала отрасль электронной коммерции. Доля арендаторов сектора интернет-торговли выросла с почти нулевого значения в 2011 до 13% в 2012 году.
Основную часть спроса (68%) продолжают составлять дистрибьюторы и ритейлеры. Ключевыми транзакциями 2012 года стали две сделки по аренде площадей в "ПНК-Чехов" компаниями Adidas и Enter (65 тыс. и 61 тыс. кв. м соответственно) и четыре сделки по продаже помещений – PRV-Group и НКК в "ПНК-Внуково" (33 тыс. и 58,3 тыс. кв. м соответственно), "Лента" в "ПНК-Чехов" (42 тыс. кв. м) и "Декатлон" в ИП "Южные Врата" (33 тыс. кв. м).
В результате сочетания достаточно высокого спроса и сравнительно невысокого объема предложения доля свободных площадей составила лишь 0,65%, что является рекордно низким значением для складского рынка Московского региона. Схожий показатель был зафиксирован в 2007 году, в самом начале формирования рынка современных складских помещений. По прогнозам Jones Lang LaSalle, в 2013 году дефицит на рынке сохранится, при этом в отдельные кварталы благодаря большому объему ввода доля свободных площадей может колебаться на уровне 3-4%.
Арендные ставки на существующие помещения составляют в среднем 135 долл. за кв. м в год, при этом для проектов строительства под заказчика, арендаторы могут рассчитывать на дисконт в 5-10 долл., а для небольших площадей, предлагаемых в субаренду, наоборот, ставки могут достигать 140-145 долл. США за кв. м в год.
Новый производственно-складской комплекс общей площадью около 30 000 кв. м займет порядка 5,5 га в черте города Всеволожска (Ленинградская область). Девелопер проекта – ООО "Агротрейд" (ГК "БАЛТСТРОЙ"). Проект является крупнейшим в портфеле индустриальной недвижимости компании, инвестиции в строительство оцениваются более чем в 700 млн руб.
Проект будет реализован в три этапа. Ввод в эксплуатацию первой очереди площадью 8 400 кв. м (6 300 кв. м – производство, 2 100 кв. м – офисы) намечен на сентябрь 2013 года. Вторая очередь будет состоять из двух производственных модулей по 6 300 кв. м каждый. Третья очередь – отдельно стоящий производственный корпус порядка 7 000 кв. м – завершит строительство всего комплекса к лету 2015 года.
В 2015 году во Всеволожске появится новый индустриальный парк "Ладога", завершающий формирование крупной промышленной зоны в этой локации. Консультантом по сдаче в аренду выступит Сolliers International. Ключевое преимущество индустриального парка "Ладога" - его местоположение в уже сложившейся промышленно-складской зоне, что создает дополнительный потенциал для спроса со стороны производственных компаний.
Сегодня во Всеволожске действует более 10 крупных промышленных предприятий. В непосредственной близости от объекта располагаются такие современные промзоны, как "Кирпичный Завод" с заводами Ford Motors и Nokian Tyres, Gestamp, "Каменка"(Nissan и Hyundai), "Шушары" (Toyota, GM, MAN, Scania). Благодаря развитой промышленной инфраструктуре района проект "Ладога" обеспечен современными инженерными коммуникациями и сформированной транспортной сетью. Это повышает его конкурентоспособность и привлекательность для производственных компаний, нуждающихся в инженерных мощностях и удобной логистике. Кроме того, активное развитие социальной инфраструктуры Всеволожска и масштабное жилое строительство (ежегодно здесь вводится более 350 000 кв. м. жилья) создают хороший потенциал для формирования трудовых ресурсов будущих предприятий (резидентов ИП "Ладога") из местного населения, что позволит оптимизировать производственные затраты.
"Спрос на подобные объекты со стороны производств достаточно высок. Только за последние два года на арендованных площадях современных индустриальных комплексов открылись заводы MAN, Scania, TPV Technology и др. Этот факт, а также наличие в проекте самых востребованных площадей от 3 000 кв. м создают все предпосылки для успешного заполнения нового комплекса. На наш взгляд, проект будет интересен, прежде всего, предприятиям автомобилестроения, в то же время многофункциональность ИП "Ладога" дает возможность разместить здесь любые виды производств, кроме опасных. Кроме того, значительный опыт ГК "БАЛТСТРОЙ" в реализации различных проектов, в том числе и индустриальных, позволит осуществить строительство очередей парка по технологии built-to-suit ("под заказчика"). Сегодня достаточно благоприятная ситуация для выхода нового производственного объекта на рынок, и мы уверены в успешной реализации проекта "Ладога" и его быстрой заполняемости", - отмечает Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.Оксана Блохина, собственник группы компаний "БАЛТСТРОЙ":
"Участок, на котором будет осуществляться строительство, является практически последним крупным незастроенным пятном на территории коммунально-складской зоны г. Всеволожска, где возможно реализовать подобный проект. Кроме того, в последний год значительно снизилось количество инвестиционных проектов в этой сфере на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области, что дает нам дополнительные конкурентные преимущества. Нашим партнером в этом проекте стала именно компания Colliers International, которая обладает богатейшим опытом и международными связями с крупными производственными компаниями. Вкупе с таким партнером и нашим опытом строительства производственных и жилых объектов проект, безусловно, будет реализован в установленные сроки и на качественном уровне".
В настоящее время ГК "БАЛТСТРОЙ" реализует порядка пяти проектов:
индустриальный парк "Ладога" - строительство, нулевой цикл, проектирование третий очереди; жилой комплекс "Всеволожский фасад. Вторая очередь" - проектирование; коттеджный поселок "Норвежская деревня" - строительство инженерных сетей; жилой комплекс "Ингрия/IKERI" - проектирование; коттеджный поселок "Тополиная аллея" - разработка концепции.