Депутат Ковалев: "Угроза сноса исторического здания на Загородном пр., 19 - продолжение практики беззакония"
Депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Алексей Ковалев считает, что ответ губернатора Георгия Полтавченко на депутатский запрос Ковалева фактически отказывает дому по Загородному пр.,19 в праве на жизнь. В своем запросе 27 декабря 2012 года депутат писал о готовящемся противозаконном сносе под новое строительство исторического неаварийного здания по Загородному пр., 19 и просил предотвратить начатые работы до проверки законности выданных разрешений и согласований. В ответе на запрос Алексея Ковалева Георгий Полтавченко сообщает, что все необходимые разрешения на строительство получены, пообещав, что работы по сносу не будут вестись в выходные и праздничные дни.
В депутатском запросе указывалось, что Дом служащих Госбанка, построенный в 1898-1901 годах по проекту Генриха Бертельса, относится к историческим зданиям, в отношении которых, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга "О границах зон охраны…", снос (демонтаж) возможен только в случае невозможности ликвидации аварийности и при условии восстановления внешнего облика объектов исторической застройки.
Губернатор отмечает, что одним из оснований для выдачи Госстройнадзором 3 декабря 2012 года разрешения на строительство по адресу Загородный пр., д.19 лит. А явилось согласование 21 июля 2011 года Коллегией КГИОП историко-культурной градостроительной экспертизы, а также ссылается на заключение КГИОП от 9 августа 2011 года о соответствии проекта режиму ЗРЗ-1 "с учетом социальной значимости объекта".
По мнению Алексея Ковалева, эта аргументация не выдерживает критики с точки зрения действующего законодательства. Прежде всего, в соответствии со статьей 30 Федерального Закона "Об объектах культурного наследия…" документация, обосновывающая снос исторического здания в границах зон охраны, объектом историко-культурной экспертизы не является и, следовательно, не может служить основанием для принятия решений органа государственной власти.
Во-вторых, в нарушение Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации публичные слушания о возможности отклонения от требований режимов зон охраны, запрещающих снос исторических зданий, не проводились, а решение о возможности такового отклонения не было опубликовано.
В-третьих – и это самое главное - действующее законодательство не предоставляет ни одному исполнительному органу государственной власти Петербурга полномочий по оценке социальной значимости какого-либо объекта и по выдаче соответствующих заключений.
"Практика согласования нового строительства на месте исторических зданий с отклонением от требований режимов на основании социальной значимости нового строительства широко развита в Санкт-Петербурге. Вот недавние примеры из моей депутатской практики. Социальным статусом обосновывалось массовое новое строительство на территориях целого ряда кварталов в Сосновой Поляне, Нарвской заставе, Тихорецком пр., Лиговском пр, Малой Охте, пос. Песочный, в элитном квартале на Крестовском острове. Особым социальным значением обосновывалось отклонение от предельных параметров застройки при уплотнительной застройке в г. Пушкин по адресу ул. Архитектора Данини, участок 2 и проект нового строительства с превышением параметров на месте снесенного исторического здания по Приморскому пр.,46 лит К в границах охранной зоны ОЗ 2-7. Однако на сегодня критерии и порядок определения особого значения для социального, экономического, культурного и иного развития Санкт-Петербурга законодательно не установлены!", - подчеркивает депутат ЗС Петербурга Алексей Ковалев.
Еще в мае 2012 года вице-губернатор СПб Игорь Метельский в ответе на обращение депутата признавал, что на тот момент учет таких социально значимых объектов не велся, а КГА дано поручение о разработке нормативного правового акта, определяющего, что решение о наличии особого значения для развития Петербурга принимается правительством города по инициативе отраслевого исполнительного органа государственной власти Петербурга. Указанный нормативный акт, как и Закон Санкт-Петербурга, разграничивающий данное полномочие между правительством и Законодательным Собранием, не приняты и до настоящего времени. Следовательно, органы власти, выдающие заключения о наличии социальной значимости, превышают предоставленные им полномочия.
На основании изложенного депутат ЗакСа Алексей Ковалев направил 18 января 2013 года обращения губернатору Петербурга и в прокуратуру города.
Фотография - сайта "Карповка".
Эксперты управляющей компании "Магистр" констатируют повышение ставок по кредитам в 4-м квартале 2012 года. В связи с этим, по мнению компании, стоимость коммерческой недвижимости может снизиться.
По оценкам УК "Магистр", в 4 квартале 2012 года банки постепенно повышали ставки по кредитам. В частности, процент по кредитам на покупку коммерческой недвижимости за этот период вырос в среднем на 2-3 п.п., и на сегодняшний день составляет 14-16%. "В связи с этим при длительном сохранении высоких процентов по кредитам, а также при сохранении арендных ставок на сегодняшнем уровне возможно понижение стоимости коммерческих объектов, - комментирует Екатерина Марковец, управляющий партнер УК "Магистр". - Стоимость заемного финансирования растет, поэтому требования инвесторов к доходности бизнеса возрастут".
На сегодняшний день потенциальные инвесторы рассчитывают на окупаемость – 7-8 лет, что было разумно при стоимости земных средств в 11-14%, считают в компании. Но так как почти все объекты приобретаются с участием заемного финансирования, то рост ставок по кредитам может негативно отразиться на ожиданиях инвесторов.
Повышение ставок по кредитам связано с нестабильной экономической ситуацией в мире и дефицитом ликвидности.
По мнению экспертов "Магистра", поскольку кредитные ресурсы используют не только владельцы недвижимости, но также большинство торговых и производственных компаний, повышение кредитных ставок негативно отразится и на их бизнесе: меньше свободных средств останется на развитие, соответственно, снизится спрос на аренду помещений, и арендные ставки, как минимум, не увеличатся, а, скорее, снизятся.
"Влияние экономической ситуации в мире на стоимость коммерческой недвижимости неизбежно. При этом рынок недвижимости один из самых инертных, поэтому понижение цен произойдет не сразу, а если ситуация с ростом кредитных ставок не продлиться более одного-двух кварталов, то, возможно, влияние на рынок и вовсе будет незаметным. Однако при более длительном сохранении текущих тенденций снижение стоимости коммерческой недвижимости может составить до 15-20%", - резюмирует Екатерина Марковец, управляющий партнер УК "Магистр".